정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후,
수도권 주요 지역 중 하나인 경기 광명시 부동산 시장이 일시적으로 얼어붙고 있습니다.
하지만 흥미로운 점은, 거래는 줄었는데도 집값은 오히려 견조하게 유지되고 있다는 것입니다.
실제 현장에서는 “매물이 귀해지면서 오히려 프리미엄이 오르는 분위기”라는 목소리도 나옵니다.
🏙️ 10·15 대책 이후 거래 급감, “시장 자체가 멈춘 듯 조용”
정부는 지난 10월 15일, 서울 전역과 광명·과천 등 수도권 12곳을
조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역(토허구역) 으로 묶는 ‘3중 규제’를 발표했습니다.
이 조치 이후 광명 지역 부동산 시장은 문의·거래 모두 급감했습니다.
특히 철산동과 광명뉴타운 일대 중개업소들은 “입주를 앞두고도 조용하다”는 반응을 보였습니다.
“이전 ‘철산자이 더 헤리티지’ 입주 때는 정신없이 바빴는데,
이번 ‘철산자이 브리에르’는 사전점검을 앞두고도 조용합니다.”
— 철산동 A부동산 관계자
부동산 관계자들은 “대책 이후 대출 규제가 강화되면서
기존 주택을 팔아 잔금을 마련해야 하는 입주예정자들이 어려움을 겪고 있다”고 전했습니다.
🏗️ 광명은 왜 여전히 강세일까?
규제에도 불구하고 광명 집값은 쉽게 떨어지지 않는 이유는 명확합니다.
| 요인 | 설명 |
|---|---|
| 지속적인 정비사업 추진 | 광명뉴타운을 중심으로 대규모 재개발·재건축 활발 |
| 입주 물량 꾸준함 | 2024~2026년까지 대단지 입주 예정 |
| 서울 접근성 우수 | 7호선·GTX-C 노선 호재, 강남·여의도 출퇴근 용이 |
| 생활 인프라 완성도 | 학군, 병원, 교통, 쇼핑시설 등 자족 기능 확보 |
한국부동산원 통계에 따르면
2025년 10월 3주 기준 광명시 아파트값은 연초 대비 1.75% 상승해
지난해 전체 상승률(0.51%)을 크게 웃돌았습니다.
특히 같은 주간(10월 3주)에만 0.76% 상승,
이는 경기도 내에서 성남·과천 다음으로 높은 상승률이었습니다.
💬 “매물이 귀하다”···거래는 줄었지만 프리미엄은 상승
10·15 대책 발표 후 거래량은 급감했지만,
시장에서는 “좋은 매물 자체가 거의 없다”는 분위기입니다.
“분양권·입주권 거래가 활발했던 광명동도 지금은 매물이 없습니다.
그래도 정주 여건이 좋아 수요는 꾸준하고,
일부 로열층 분양권은 오히려 프리미엄이 붙었습니다.”
— 광명동 B중개업소 관계자
실제로 철산자이 더 헤리티지 인근 재건축 단지인
‘철산자이 브리에르(1490가구)’는 입주를 앞두고 있음에도 조용한 분위기지만,
로열동·로열층 프리미엄은 6억 → 6억5천만 원으로 상승했습니다.
일부 중개업소에서는 “규제 완화 전까지는 7억 수준으로 형성될 것”이라는 전망도 나옵니다.
🏘️ 광명 주요 단지 입주 일정
| 단지명 | 구역 | 세대수 | 입주 시기 |
|---|---|---|---|
| 트리우스 광명 | 뉴타운 1R | 3,344가구 | 2024년 말 |
| 철산자이 더 헤리티지 | 철산주공 8·9단지 | 3,804가구 | 2025년 5월 |
| 광명센트럴아이파크 | 뉴타운 4R | 1,957가구 | 2025년 11월 예정 |
| 광명자이더샵포레나 | 뉴타운 1R | 3,585가구 | 2025년 말 예정 |
| 철산자이 브리에르 | 철산주공 10·11단지 | 1,490가구 | 2026년 초 예정 |
입주 물량이 꾸준하지만, 시장에서는 “이 정도 공급은 충분히 흡수 가능하다”는 의견이 우세합니다.
실수요 위주 지역이라 전세 수요와 매입 수요 모두 꾸준히 유지되고 있기 때문입니다.
🏗️ 다음 분양 대어, ‘힐스테이트 광명11’
11월 분양 예정인 ‘힐스테이트 광명11(가칭)’ 은 광명뉴타운 11R구역 재개발 사업으로
총 4,291가구 규모의 대단지입니다.
- 일반분양가: 3.3㎡당 약 4,500만 원
- 전용 84㎡ 기준 분양가: 약 15억 원대 예상
박지민 월용청약연구소 대표는 다음과 같이 전망했습니다.
“광명은 여전히 경기도 내 상급지로 꼽히는 지역입니다.
대책 이후 청약 경쟁률은 다소 낮아질 수 있으나
실수요 중심으로 5대 1 수준의 경쟁률은 유지할 것으로 봅니다.”
참고로, 대책 이전 분양된 ‘철산역 자이’ 는
평균 분양가 3.3㎡당 4,250만 원에도 불구하고
1순위 청약에서 38대 1의 경쟁률을 기록한 바 있습니다.
💡 시장 전망 — “거래 부진은 일시적, 수요는 여전”
전문가들은 이번 광명 시장을 “거래 절벽이지만 수요는 살아있는 시장”이라고 분석합니다.
| 항목 | 전망 요약 |
|---|---|
| 거래량 | 규제로 인한 일시적 위축 지속 |
| 매물 | 규제·보유요건 강화로 공급 제한 |
| 집값 | 우량 단지 중심으로 가격 유지 혹은 소폭 상승 |
| 청약시장 | 실수요 중심의 경쟁률 유지 (약 5대 1 예상) |
| 정비사업 | 광명뉴타운 중심으로 중장기 호재 지속 |
결국, 광명은 여전히 서울 접근성과 생활 인프라를 모두 갖춘 실수요 지역이기 때문에
정비사업이 진행되는 한, 가격이 급락할 가능성은 낮다는 분석이 많습니다.
🧭 결론
10·15 대책 이후 광명 부동산 시장은
거래량이 줄며 ‘잠시 멈춘 듯한 안정기’에 들어섰지만,
실수요와 정비사업 기반의 견고한 수요층 덕분에 집값은 쉽게 떨어지지 않고 있습니다.
💬 “광명은 단기 조정은 있어도,
장기적으로는 수도권 주거벨트의 중심축으로 계속 자리할 겁니다.”
규제보다 강한 것은 결국 ‘살고 싶은 지역’에 대한 실수요의 힘입니다.