공동명의 양도세 전략 정리 실제 금액 예시로 보는 절세 가능 여부

부동산을 공동명의로 할지 단독명의로 할지는 취득할 때보다 팔 때 세금에서 차이가 크게 납니다. 특히 집값이 오른 뒤 매도하는 상황이라면 공동명의가 무조건 유리하다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 조건에 따라 오히려 불리해지는 경우도 많습니다. 이 글에서는 공동명의 양도세가 어떻게 계산되는지, 언제 절세가 되고 언제 손해가 되는지 금액 예시와 표로 정리합니다.

공동명의 양도세 기본 구조부터 이해하기

공동명의 주택을 매도하면 양도소득세는 지분별로 나누어 과세됩니다.

남편 50% + 아내 50% → 각각 따로 양도세 계산
각자의 소득·세율·비과세 한도 적용
신고도 각자 따로 진행

이 구조 때문에 공동명의는
양도차익을 분산시키는 효과가 있습니다.

공동명의가 절세에 유리한 핵심 이유

양도세는 누진세 구조입니다.

양도차익이 클수록 세율 상승
1명에게 몰리면 최고세율 구간 진입
2명으로 나누면 낮은 세율 구간 적용 가능

즉, 공동명의의 핵심은
**“세율을 나누는 것”**입니다.

금액 예시로 보는 단독명의 vs 공동명의 차이

아래는 많이 발생하는 상황을 가정한 예시입니다.

취득가: 6억 원
양도가: 18억 원
양도차익: 12억 원
보유기간: 10년
거주요건 없음 (비과세 미적용 가정)

단독명의인 경우

구분	금액
총 양도차익	12억
과세 대상	12억 전부
적용 세율 구간	고세율
예상 양도세	약 4억 이상

공동명의 50:50인 경우

구분	명의자 A	명의자 B
양도차익	6억	6억
세율 적용	중간 구간	중간 구간
예상 양도세	약 1.7억	약 1.7억

➡ 총 세금 약 3.4억 원 수준

👉 단독명의 대비 수천만 원~1억 이상 차이가 발생할 수 있습니다.

※ 실제 세액은 장기보유특별공제, 지방소득세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1가구 1주택 비과세와 공동명의의 관계

많이 착각하는 부분이 있습니다.

공동명의면 비과세 혜택이 줄어든다 ❌
공동명의면 12억 공제가 반으로 쪼개진다 ❌

2026년 기준으로
1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면
공동명의라도 각자 비과세 적용이 가능합니다.

다만 다음이 중요합니다.

보유기간 요건
거주기간 요건
세대 기준 충족 여부

이 중 하나라도 빠지면
공동명의 전략은 의미가 달라집니다.

공동명의가 오히려 불리해지는 경우

공동명의가 항상 정답은 아닙니다.

1. 한쪽이 소득이 거의 없는 경우

종합소득 적음
기본공제 활용 가능

이 경우 단독명의로 몰아도
실제 세율 차이가 크지 않을 수 있습니다.

2. 장기보유특별공제 차이

지분별로 계산되기 때문에
보유기간·거주기간이 애매하면
공제 효과가 기대보다 줄어들 수 있습니다.

3. 향후 상속·증여 계획이 있는 경우

공동명의는

상속 구조 복잡
증여 시 추가 세금 발생 가능

단기 양도세만 보고 결정하면
중장기적으로 손해가 될 수 있습니다.

공동명의 변경 시 주의할 점

이미 단독명의인 주택을
중간에 공동명의로 바꾸는 경우는 증여로 봅니다.

지분 이전 = 증여세 과세 대상
취득세 추가 발생 가능
절세하려다 세금 더 나올 수 있음

명의 변경은
취득 단계에서 결정하는 것이 가장 안전합니다.

실무 기준은 어디를 보나

양도세 해석과 기준은 대부분
국세청 유권해석과 판례를 따릅니다.

인터넷 계산기보다

보유기간
거주기간
세대 구성

이 세 가지가 실제 세금에 더 큰 영향을 줍니다.