누구나 다 아는 부동산 문제인데, 왜 정부는 정책을 내놓지 못할까?

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보이는 문제 뒤에 숨은 ‘진짜 이유’

정책을 보면 늘 이런 생각이 든다.
“사람들은 다 아는 문제인데 왜 정부만 모르는 것처럼 행동할까?”
“왜 똑바로 고칠 생각을 안 할까?”
“이건 상식 아닌가?”

특히 부동산·세금·복지·의료 같은 민감한 분야에서는
국민 모두가 알고 있는 문제들이
몇 년, 몇 십 년이 지나도 개선되지 않는 경우가 많다.

하지만 이 현상에는 단순한 무능으로 설명되지 않는
구조적 이유가 분명히 존재한다.
오늘은 정부가 ‘분명히 아는 문제’를
왜 ‘정확히 고치지 못하는지’를 깊게 살펴보자.

1. 모든 정책은 ‘득표 구조’를 벗어나기 어렵다

가장 큰 이유는 바로 정치적 수학이다.
정책의 옳고 그름보다 표가 되느냐, 표가 잃느냐가 실제 결정 구조를 좌우한다.

예를 들어 보자.

  • 초고가 1주택자 보유세 인상 → 자산가 반발
  • 다주택 규제 완화 → 무주택자 반발
  • 전세 제도 개편 → 세입자 vs 집주인 충돌
  • 공급 확대 → 지역주민 반대
  • 재개발·재건축 → 기존 세입자 + 조합원 이해충돌

즉, 모든 정책이 특정 집단과 충돌하게 되어 있다.
그래서 정부는 ‘누구의 표가 더 많은지’를 계산할 수밖에 없다.

→ 전체적으로 옳은 정책이더라도, 표 손해가 크면 추진하기 어렵다.

2. 이해관계가 너무 복잡해서 ‘정답이 있어도 실행이 어려움’

부동산·세금 정책은 단순해 보이지만,
현실에서는 다음 이해관계가 전부 충돌한다.

  • 집주인
  • 세입자
  • 다주택자
  • 무주택자
  • 건설사
  • 지자체
  • 국토부
  • 기재부(세금)
  • 정치권
  • 지역 상권
  • 입주민 단체
  • 노동조합

문제를 아는 것과, 문제를 해결할 수 있는 구조가 완전히 다르다.
정부는 이 복잡한 이해관계 전체를 동시에 맞춰야 하는데
그 과정에서 ‘누구 하나라도 강하게 반대하면’ 정책이 멈춰버린다.

특히 정비사업(재개발·재건축)은
이해관계가 수십 개라
아무리 옳은 정책이라도 추진 과정에서 속도가 멈춘다.

3. 정책 책임이 여러 부처로 분산되어 있음

부동산 정책 하나만 봐도:

  • 공급은 국토부
  • 세금은 기재부
  • 대출은 금융위·금감원
  • 건축 규제는 지자체
  • 도시계획은 서울시 등 광역단체
  • 안전 문제는 환경부·행안부
  • 임대차 보호는 법무부

즉, 하나의 정책을 만들려면 6~8개 부처가 움직여야 한다.
그래서 당장 필요한 정책이라도
부처 간 충돌 때문에 실행이 늦어지거나
애초에 합의가 안 되기도 한다.

→ “정부는 왜 아무것도 안 하나?”
→ 실제로는 ‘하려고 했지만 다른 부처가 막은 경우’가 많다.

4. 단기 효과보다 장기 효과가 중요하지만, 정권은 단기만 본다

정책 중에는
“지금 당장 체감되지는 않지만, 5~10년 뒤에 효과가 큰 정책”이 많다.

예:

  • 정비사업 속도 개선
  • 청년주거 안정
  • 교육 개선
  • 지방도시 활성화
  • 철도망 구축

이런 정책은 국민이 ‘당장 체감’을 못 한다.
그래서 정부는 표가 되는 단기효과 중심 정책을 선호하게 된다.

결과적으로
“누구나 아는 문제인데도”
장기적 해결책은 뒷순위로 밀리는 구조가 된다.

5. 강력한 정책은 반대 여론이 너무 크기 때문

정말 효과가 큰 정책일수록
“아프지만 필요한 정책”인 경우가 많다.

예를 들어:

  • 초고가 1주택 보유세 강화
  • 주택수 대신 ‘자산기반 보유세’로 전환
  • 다주택 규제 정교화
  • 재건축 안전진단 완전 개편
  • 민간정비사업 절차 대폭 축소

이런 정책은
집값 안정에는 매우 효과적이지만
반발이 엄청나게 크다.

정치적으로 부담이 크기 때문에
“할 수 있는 정책만 하고, 해야 하는 정책은 못 하는”
비효율이 반복된다.

6. 정부가 정책을 내놓아도 ‘현장 저항’으로 실행이 막힘

예:

  • 재개발 가속화 → 조합 갈등으로 속도 중단
  • 신도시 개발 → 주민 반발로 지연
  • 철도 노선 신설 → 환경단체 반대
  • 재건축 규제 완화 → 지자체 자체 규제로 묶음

정부는 정책을 발표할 수 있어도
현장에서 이해관계가 충돌하면 정책이 멈추는 구조다.

7. “국가 전체를 위한 정답”이 “지역에는 불리할 때”가 많음

예를 들어:

  • 서울 공급 확대는 국가 전체에 좋음
  • 하지만 해당 지역 주민은 반대함
  • 이유: 교통·난개발·주거환경 악화·상권 침체 우려

그래서 전국적 관점에서 “맞는 정책”이라도
지역 정치가 반대하면 밀어붙이기 어렵다.

→ 국가적 정답과 지역별 이해득실이 충돌할 때
거의 항상 지역이 이긴다.

결론:

정부는 문제를 “몰라서” 정책을 못 내놓는 것이 아니다.
너무 잘 알고 있다.
하지만 문제를 해결하려면

  • 표 손실
  • 이해관계 충돌
  • 지방정치 반발
  • 부처 갈등
  • 단기효과 부족
  • 현장 저항

이 6가지를 동시에 넘어야 한다.

그래서 모두가 정답을 알고 있어도,
아무도 정답을 실행하지 못하는 구조가 만들어진다.