오피스텔에 잠깐 머물렀을 뿐인데
주택수에 포함될 수 있을까요?
“몇 달만 살았으니 괜찮지 않을까”
“전입만 해두고 오래 살지는 않았는데 문제 될까”
이 질문은 특히 아파트 1채를 이미 보유한 분들에게 매우 중요합니다.
결론부터 말하면,
단기 거주라도 실제 생활이 이루어졌다면
주거용 오피스텔로 판단될 가능성은 존재합니다.
기간보다 중요한 것은 거주의 실질입니다.
주거용 오피스텔에 대한 전체적인 내용은 주거용으로 사용한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다 글에서 확인할 수 있습니다.
왜 ‘기간’보다 ‘실질’이 중요할까
양도소득세에서 주택 여부는
건축물의 용도가 아니라 실제 사용 형태로 판단합니다.
즉,
- 1년 이상 거주 → 무조건 주거용
- 3개월 거주 → 무조건 제외
이런 단순 기준은 존재하지 않습니다.
세무 실무에서 보는 핵심은 다음입니다.
✔ 생활 목적이었는가
✔ 숙박이나 임시 체류가 아니었는가
✔ 실제 생활 흔적이 존재하는가
단기 거주가 문제 되는 구조
다음과 같은 경우는 세무상 쟁점이 될 수 있습니다.
- 전입신고 후 2~3개월 거주
- 침대, 가전 등 생활 시설 완비
- 전기·수도 사용량 상시 생활 수준
이 경우 거주 기간이 짧더라도
“실제 생활 공간으로 사용했다”는 판단이 가능해집니다.
특히 전기·수도 사용량이 일정 수준 이상이면
단기 체류가 아니라 생활 거주로 볼 여지가 커집니다.
반대로 단기 체류로 인정될 가능성이 있는 경우
다음과 같은 경우는 주거용으로 보기 어려울 수 있습니다.
- 전입신고 없이 잠시 머문 경우
- 가구·생활 시설 거의 없음
- 전기·수도 사용량 미미
- 숙박 목적이 명확한 경우
예를 들어,
✔ 리모델링 기간 중 임시 숙박
✔ 업무상 출장으로 잠시 체류
✔ 이사 대기 중 일시적 사용
이런 경우에는 생활 목적 거주로 보기 어렵다는 판단이 나올 수 있습니다.
세무당국이 실제로 보는 판단 요소
실무에서는 단순 “몇 개월”이 아니라
다음 자료를 종합합니다.
1️⃣ 전입신고 여부
- 전입신고 존재 여부
- 전입·전출 시점
2️⃣ 전기·수도 사용량
- 월 평균 사용량
- 계절별 사용 패턴
- 연속성 여부
3️⃣ 생활 시설
- 침대, 냉장고, 세탁기 등 가전
- 조리 시설 사용 여부
4️⃣ 가족 거주 여부
- 배우자·자녀가 함께 거주했는지
- 가족의 전입 여부
이 모든 자료를 종합해 판단합니다.
단기 거주 후 장기간 공실이면?
많이 묻는 질문입니다.
“3개월 살고 2년 공실이면 괜찮나요?”
이 경우도 단순하지 않습니다.
✔ 3개월이 실제 생활 목적이었는지
✔ 그 기간 동안 상시 사용 기록이 있었는지
✔ 이후 사용 형태는 무엇이었는지
를 종합합니다.
과거에 명확한 생활 거주가 있었다면
매도 시점에 공실이라도
주거용 판단이 내려질 가능성은 남아 있습니다.
아파트 1채 보유자의 주의점
기존 아파트 1채를 보유한 상태에서
- 오피스텔 단기 거주
- 전입신고 존재
- 상시 사용 기록 존재
라면
→ 오피스텔이 주거용으로 판단
→ 2주택자로 분류
→ 1세대 1주택 비과세 적용 제한 가능성
이 생길 수 있습니다.
단기 거주라고 해서 자동으로 안전한 구조는 아닙니다.
실제 사례 흐름 예시
사례 1. 3개월 실거주 + 생활 기록 존재
- 전입신고 있음
- 전기·수도 사용량 안정적
- 생활 가구 완비
→ 주거용 판단 가능성 높음
사례 2. 1개월 형식적 전입 + 사용량 거의 없음
- 전입신고만 존재
- 사용 기록 미미
- 숙박 목적 체류
→ 제외 가능성 존재
사례 3. 사업자등록 상태에서 2개월 거주
- 업무용 주장
- 그러나 취침·난방 사용 기록 존재
→ 주거용 판단 가능성 존재
핵심 정리
단기 거주 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다.
✔ 기간이 아니라 생활 실질
✔ 단순 숙박인지, 생활 거주인지
✔ 사용 기록의 연속성
✔ 생활 시설 존재 여부
법에 “몇 개월 이하이면 제외”라는 규정은 없습니다.
결국 세무 판단의 질문은 하나입니다.
그 기간 동안 실제 생활이 이루어졌는가
단기 거주라 하더라도
생활 공간으로 사용된 사실이 확인된다면
오피스텔은 주택수에 포함될 수 있습니다.