서울의 정비사업은 크게 재건축, 재개발, 공공개발 중심으로 움직였지만 최근에는 소규모주택정비사업, 특히 모아타운 사업이 빠르게 확대되고 있습니다.
도봉구 역시 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지가 많기 때문에 모아타운 및 가로주택정비사업 형태의 개발이 점점 늘어나는 지역입니다.
특히 쌍문동, 방학동, 창동 일대는 노후 빌라 밀집 지역이 많아 소규모 정비사업 후보지가 지속적으로 등장하고 있습니다.
이 글에서는 도봉구에서 추진 중이거나 거론되는 소규모주택정비사업과 모아타운 지역을 정리하고 사업 방식과 투자 관점에서의 특징까지 함께 정리합니다.
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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)
소규모주택정비사업이란 무엇인가
소규모주택정비사업은 대규모 재개발처럼 구역 전체를 철거하는 방식이 아니라 소규모 주택 단위로 정비를 진행하는 도시 정비 방식입니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다.
| 유형 | 특징 |
|---|---|
| 가로주택정비사업 | 가로구역 단위로 소규모 정비 |
| 소규모 재건축 | 200세대 미만 아파트 재건축 |
| 모아타운 | 여러 소규모 정비사업을 묶어 개발 |
이 방식은 대규모 재개발보다 사업 속도가 빠르고 추진 문턱이 낮은 특징이 있습니다.
도봉구처럼 저층 주거지와 빌라 밀집 지역이 많은 지역에서는 특히 많이 활용되는 방식입니다.
모아타운 사업 구조
모아타운은 서울시가 추진하는 소규모주택정비사업 통합 개발 모델입니다.
기존에는 작은 필지 단위로 개발이 진행되어 도로, 기반시설 확보가 어려운 문제가 있었는데 이를 해결하기 위해 여러 개 소규모 사업을 하나의 계획으로 묶어 개발하는 방식입니다.
모아타운의 특징은 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 개발 방식 | 여러 소규모 정비사업을 묶어 계획 수립 |
| 사업 속도 | 재개발보다 빠른 편 |
| 대상 지역 | 빌라 밀집 노후 주거지 |
| 추진 방식 | 서울시 모아타운 지정 후 개별 사업 진행 |
도봉구 소규모주택정비사업 주요 추진 지역
현재 도봉구에서 거론되는 소규모 정비사업 지역은 다음과 같습니다.
| 구분 | 사업 유형 | 위치 |
|---|---|---|
| 청한빌라 우이빌라 일대 | 모아타운 | 쌍문동 |
| 쌍문동 460번지 일대 | 모아타운 | 쌍문동 |
| 방학동 618번지 일대 | 모아타운 | 방학동 |
| 창동 501-13번지 일대 | 모아타운 | 창동 |
| 방학성삼빌라 | 가로주택정비 | 방학동 |
| 대신빌라 | 소규모 재건축 | 방학동 |
| 도봉동 625-80번지 | 가로주택정비 | 도봉동 |
| 신창연립 | 가로주택정비 | 쌍문동 |
| 창동신건영빌리지 | 가로주택정비 | 창동 |
각 지역은 사업 방식과 추진 단계가 서로 다르기 때문에 개별 사업 분석이 필요합니다.
모아타운 사업 절차
모아타운은 일반 재개발과 달리 소규모 정비사업을 묶어 추진하는 구조이기 때문에 절차가 약간 다릅니다.
전체 흐름은 다음과 같습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 후보지 선정 | 서울시 모아타운 대상 지역 선정 |
| 관리계획 수립 | 모아타운 관리계획 수립 |
| 주민 의견 수렴 | 주민 설명회 및 의견 반영 |
| 관리계획 승인 | 서울시 관리계획 확정 |
| 개별 사업 추진 | 가로주택정비 또는 소규모 재건축 진행 |
| 사업시행인가 | 사업 시행 인허가 |
| 착공 및 준공 | 건설 및 입주 |
핵심 특징은 모아타운 지정 이후 개별 정비사업이 따로 추진된다는 점입니다.
즉,
- 모아타운 지정
- 개별 사업 진행
이 두 단계로 나누어 진행됩니다.
따라서 모아타운으로 지정되었다고 바로 개발이 진행되는 것은 아닙니다.
실제 사업 속도는 각 개별 사업 추진 상황에 따라 달라집니다.
모아타운 투자 시 위험성
모아타운은 최근 투자 관심이 높지만 재개발과는 다른 리스크도 존재합니다.
대표적인 위험 요소는 다음과 같습니다.
1 사업 추진이 늦어질 수 있음
모아타운은 여러 소규모 사업이 동시에 진행되는 구조이기 때문에
- 주민 동의
- 사업성
- 조합 설립
등 과정에서 시간이 지연될 수 있습니다.
2 사업 규모가 작음
소규모주택정비사업은 일반 재개발보다
- 세대수 적음
- 개발 규모 작음
따라서 시세 상승 폭이 제한적인 경우도 있습니다.
3 개별 사업 실패 가능성
모아타운은 전체가 하나의 사업이 아니라
여러 개 소규모 사업이 동시에 진행되는 구조입니다.
따라서 일부 구역은
- 사업 취소
- 사업 지연
가능성도 존재합니다.
4 기반시설 확보 문제
재개발은 도로와 공원 등 기반시설을 크게 확보할 수 있지만
소규모 정비사업은 기반시설 확보가 제한적일 수 있습니다.
이 때문에 개발 이후 주거 환경 차이가 발생할 가능성도 있습니다.
도봉구 모아타운이 주목받는 이유
도봉구는 서울 북부 지역 중에서도 대규모 재개발이 상대적으로 제한적인 지역입니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
- 노후 빌라 밀집 지역 많음
- 필지 규모 작음
- 사업성 낮은 구역 존재
이 때문에 최근에는 소규모주택정비사업이 현실적인 개발 방식으로 떠오르고 있습니다.
특히 다음 지역들은 소규모 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.
- 쌍문동 빌라 밀집 지역
- 방학동 노후 주거지
- 창동 저층 주거지역
도봉구 모아타운 및 소규모 정비사업 지역
도봉구에서 추진 중이거나 거론되는 모아타운 및 소규모 정비사업 지역은 다음과 같습니다.
모아타운
- 청한빌라 우이빌라 일대 모아타운
- 쌍문동 460번지 일대 모아타운
- 방학동 618번지 일대 모아타운
- 창동 501-13번지 일대 모아타운
가로주택정비 및 소규모 재건축
- 방학성삼빌라 가로주택정비사업
- 대신빌라 소규모재건축사업
- 도봉동 625-80번지 일대 가로주택정비사업
- 신창연립 가로주택정비사업
- 창동신건영빌리지 일대 가로주택정비사업
각 지역은 사업 단계와 개발 가능성이 다르기 때문에 개별 분석이 필요합니다.
각 지역의 사업 진행 상황과 투자 관점 분석은 개별 글에서 확인할 수 있습니다.
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