2025년 실제 진행현황 기반 핵심 비교
서울 강북구 미아뉴타운 내 핵심 재개발 지역인 미아2구역과 미아3구역은 입지, 사업 속도, 상가 비율, 주거 환경에서 뚜렷한 차이를 보인다. 2025년 기준 실제 추진 상황을 기반으로 2026년에 어떤 절차가 남았는지까지 정리하면 두 구역의 미래 가치를 보다 명확히 이해할 수 있다.
미아2구역은 행정 절차가 빠르게 진전되며 조합 설립 단계로 넘어갈 준비가 된 구역이고, 미아3구역은 초역세권이라는 장점에도 불구하고 상가 비중과 동의율 문제로 속도가 느린 특징을 가진다.
미아2구역 재개발
2025년 실제 진행현황
미아2구역은 길음뉴타운과 생활권을 공유하는 주거 중심 지역으로, 노후도 충족과 경계 조정, 정비계획 확정까지 2024~2025년 동안 빠르게 진행되었다.
2025 진행상태
- 정비구역 지정 완료
- 구역 경계 조정 및 도면 확정
- 노후도 검증 모두 충족
- 조합설립추진위원회 구성 준비 단계
- 주민 동의율 안정적 증가
- 반대 의견 및 갈등 요인 적음
입지 특징(2025)
- 길음역과 미아사거리역 중간 위치
- 송중초, 송중중 학세권
- 길음뉴타운 상권 접근성 우수
- 북서울꿈의숲 접근 용이
- 안정적인 주거 환경 구축
미아2구역
2026년에 남은 절차
2026년에는 조합 설립과 시공사 선정 준비가 본격화된다. 미아뉴타운 내에서도 속도가 빠른 축에 속할 전망이다.
2026 예정 절차
- 추진위 승인
- 조합 설립 총회 진행
- 조합 설립 인가
- 정비계획 변경 및 건축계획 수립
- 시공사 선정 준비
- 2027년 관리처분 일정 초기 검토 가능
미아2구역은 2026년을 기점으로 실질적인 재개발 속도가 더욱 빨라지는 구역으로 평가된다.
미아3구역 재개발
2025년 실제 진행현황
미아3구역은 미아사거리역 초역세권이라는 강점을 가졌지만, 상가 비중이 높아 조합 설립 단계까지 시간이 더 걸리고 있다.
2025 진행상태
- 정비구역 지정 유지
- 토지 및 건물 소유 구조 복잡
- 상가 비중이 높아 동의율 확보 지연
- 조합설립추진위원회 준비 단계
- 상권 중심 지역으로 권리관계 조율 필요
- 주민 설명회 반복 진행
- 사업성은 높지만 속도는 더딘 편
입지 특징(2025)
- 미아사거리역 도보 5~7분 초역세권
- 대형 상권 인접
- 유동인구 많아 상업적 가치 매우 높음
- 주거 및 녹지 환경은 상대적으로 약함
미아3구역
2026년에 남은 절차
미아3구역은 2026년에도 상가 조율과 동의율 확보가 핵심 과제로 남아 있다. 추진위 구성 완료가 가장 큰 목표다.
2026 예정 절차
- 상가 소유권 정리 및 보상 협의
- 추진위 구성 및 승인
- 주민 동의율 확보 활동 강화
- 조합 설립 준비
- 정비계획 변경 검토
2026년에도 미아2구역 대비 속도가 느릴 가능성이 높지만, 역세권 프리미엄을 고려하면 장기적으로 가치 상승 폭은 클 수 있다.
미아2구역 vs 미아3구역
2025 실제 비교와 2026 전망
| 항목 | 미아2구역 | 미아3구역 |
|---|---|---|
| 2025 진행상태 | 구역 지정 완료, 추진위 준비 | 구역 지정 유지, 추진위 구성 지연 |
| 진행 속도 | 빠름 | 느림 |
| 상가 비율 | 낮음 | 높음 |
| 동의율 | 안정적으로 확보 | 난항 |
| 입지 특성 | 학세권, 주거 중심 | 초역세권, 상권 중심 |
| 장기 가치 | 안정적인 상승 | 역세권 프리미엄 기대 |
| 2026 주요 과제 | 추진위 승인 → 조합 설립 | 상가 조율 → 추진위 구성 |
| 리스크 여부 | 낮음 | 있음(시간 지연 가능성) |
최종 결론
미아2구역이 적합한 경우
- 재개발 빠른 속도가 가장 중요할 때
- 학군, 녹지, 생활 편의시설 중심 실거주 목적
- 안정성과 예측 가능한 사업 구조를 선호하는 투자자
미아3구역이 적합한 경우
- 초역세권 장기 프리미엄을 노릴 때
- 상권 중심 지역의 상승 폭을 기대할 때
- 추진 속도보다 최종 가치가 더 중요할 때
두 구역 모두 장기적으로는 가치 상승이 예상되지만, 2026년 기준 속도는 미아2구역이 우세하고, 잠재적인 시세 상승 폭은 미아3구역이 더 크다는 점이 핵심 차이점이다.