근린생활시설이나 3종 일반주거지역 건물을 운영하다 보면 처음에는 보증금 없이 사용료(월 사용료)만 받는 방식으로 시작했다가, 이후 **통임차(건물 전체 임대)**로 전환하는 경우가 적지 않습니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 바로 “세무상 문제 없나”, “과거 사용 방식까지 문제 되나”, “양도세나 주택 판단에 영향 있나”입니다. 결론부터 말하면 전환 시점과 이전 운영 방식에 따라 세무 리스크가 크게 달라질 수 있습니다.
보증금 없는 사용료 운영이란 무엇인가
보증금 없이 사용료만 받는 운영 방식은 보통 다음과 같은 형태입니다.
- 보증금 0원
- 월 고정 사용료 지급
- 임대차계약이 아닌 사용계약 또는 시설이용계약
- 관리·운영 권한은 건물주에게 있음
형식상 임대가 아닌 사용 허락에 가깝지만, 세무에서는 형식보다 실질을 봅니다.
사용료 계약도 세무상 임대일 수 있다
많이 오해하는 부분입니다.
- 계약서에 “임대”라는 단어 없음 ❌
- 보증금 없음 ❌
이 두 가지는 임대 판단에서 결정적 요소가 아닙니다.
세무에서는 다음을 종합 판단합니다.
- 대가를 받고 공간을 독점적으로 사용하게 했는지
- 사용 기간이 계속·반복적인지
- 사실상 제3자 배제 사용인지
이 조건을 충족하면 명칭이 사용료라도 임대소득으로 판단될 수 있습니다.
통임차로 전환하면 무엇이 달라지나
통임차는 건물 전체를 하나의 임차인에게 넘기는 구조입니다.
- 단일 임차인
- 관리·운영 권한 이전
- 통상적인 임대차 계약 체결
이 시점부터는 누가, 어떻게 사용하느냐에 대한 책임이 임차인에게 이동합니다.
문제는 전환 이전 기간입니다.
전환 이전 사용 방식이 문제 되는 경우
다음 중 하나라도 해당하면, 통임차 전환 후에도 과거 이력이 문제 될 수 있습니다.
- 사용료 계약 상태에서 실질 주거 제공
- 공간별 개별 사용자를 받아 운영
- 사실상 원룸·숙소 형태 운영
- 전입신고·임대소득 신고 이력 존재
이 경우 세무서는
“통임차 이전에도 임대 또는 주거 제공이 있었다”고 판단할 수 있습니다.
양도세 단계에서 문제가 되는 이유
양도세는 양도 당시만 보지 않습니다.
특히 근생·3종 지역 건물의 경우 보유 기간 전체 사용 실태를 봅니다.
즉,
- 초기: 사용료 방식
- 중간: 통임차 전환
- 최종: 양도
이렇게 흘러가더라도, 초기 사용료 단계에서 주거 제공이나 임대 실질이 있었다면 주택 판단이나 다주택 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
실제 판단 예시
예시 1: 문제 되는 전환 사례
- 초기: 보증금 없이 월 사용료, 방 단위 사용
- 실질: 원룸형 거주, 전입신고 있음
- 이후: 건물 전체 통임차 전환
세무 판단
| 항목 | 판단 |
|---|---|
| 초기 사용료 | 사실상 주거 임대 |
| 통임차 전환 | 과거 이력 소급 검토 |
| 결과 | 주택 판단 유지 가능 |
👉 통임차로 바꿔도 과거 사용 이력은 지워지지 않음
예시 2: 비교적 안전한 전환 사례
- 초기: 보증금 없는 사용료, 사무·업무 목적
- 전입신고 없음
- 이후: 통임차로 학원·사무실 임대
세무 판단
| 항목 | 판단 |
|---|---|
| 초기 사용 | 업무용 |
| 통임차 전환 | 일관성 유지 |
| 결과 | 주택 판단 제외 가능성 높음 |
👉 핵심은 초기부터 용도가 일관됐는지
사용료 → 통임차 전환 시 가장 흔한 착각
- 보증금 없으니 임대 아니다 ❌
- 통임차로 바꾸면 과거는 상관없다 ❌
- 계약서만 바꾸면 된다 ❌
세무에서는 계약서 문구보다 실제 운영 방식이 훨씬 중요합니다.
세무서가 실제로 확인하는 자료
전환 과정에서 다음 자료들이 함께 검토됩니다.
- 과거 계약서(사용계약 포함)
- 사용 기간별 공과금 사용 내역
- 전입신고 기록
- 임대소득 신고 이력
특히 임대소득 신고가 한 번이라도 있으면
사용료라는 주장 설득력이 급격히 떨어집니다.
판단 기준의 최종 근거
이와 같은 임대·주거 판단 기준은
국세청 유권해석과
실제 과세 사례를 기준으로 이루어집니다.
공통된 원칙은 하나입니다.
“명칭이 아니라
실질적인 사용과 대가 관계를 본다”
사용료 운영 후 통임차 전환 전략 정리
- 초기부터 용도(업무·주거) 명확히 관리
- 사용료 계약이라도 주거 제공은 피할 것
- 통임차 전환 시 과거 사용 이력 점검 필수
- 양도 계획 있다면 전환 전 세무 검토 권장
보증금 없는 사용료 운영은
편해 보이지만, 기록이 남으면 가장 불리한 구조가 될 수 있습니다.
FAQ 자주 묻는 질문
사용료 계약도 임대소득 신고 대상인가요
실질 임대로 판단되면 신고 대상이 될 수 있습니다.
통임차로 바꾸면 주택 판단에서 안전해지나요
과거 사용 이력이 문제 되면 안전하지 않습니다.
단기간 사용료 운영도 문제 되나요
기간보다 사용 실태가 더 중요합니다.
임차인이 전입을 안 하면 괜찮나요
전입이 없어도 주거 제공 사실이 있으면 불리합니다.
전환 전에 정리하면 해결되나요
형식적 정리는 소급 판단에서 큰 도움이 되지 않는 경우가 많습니다.