부동산 시장 안정은 어느 정부든 피할 수 없는 핵심 과제다.
2026년 현재 한국의 주택 시장은
① 공급 부족,
② 금리 변동,
③ 정비사업 지연,
④ 투기성 자본 유입,
⑤ 수도권 집중이라는 구조적 문제로 인해
단순 규제만으로 해결이 어려운 상황이다.
그렇다면 실제로 집값을 안정시킬 수 있는 정책은 무엇일까?
이번 글에서는 추상적인 구호나 선언이 아니라
전문가들이 실제로 “효과가 있다”고 인정하는
실행 가능한 정책만 골라 세부적으로 정리해본다.
1. 단기적으로 ‘즉효성’ 있는 정책
1) 투기수요 차단 – 과도한 부채 기반 투자 억제
투기성 자금이 시장으로 몰릴 때 가격이 빠르게 튀어오른다.
따라서 “일시적 수요”만 잘 차단해도
단기 안정 효과가 상당히 크다.
✔ 실행안
- 다주택자 추가 주담대 금지 또는 총부채한도 강화
→ 1년간 단기 규제로 적용 가능 - 갭투자 차단: 전세대출을 통한 매입 제한 강화
→ 전세대출을 이용한 레버리지 매입을 일정 기간 제한 - 단기 보유 주택에 대한 양도세 중과 일시 재도입
→ 1~2년 보유 매물 회전 막기
✔ 기대 효과
- 단기 투자 수요가 빠지면서 급등 구간이 진정됨
- 실수요 중심 거래로 시장이 재편됨
2. 집값의 근본 원인 해결: 공급 정책
2026년 현재 가장 확실한 문제는 “서울 공급 부족”이다.
정비사업은 느리고, 신규 택지는 없으며,
규제·행정 절차로 실제 공급까지 걸리는 시간이 너무 길다.
따라서 공급 정책은 속도 + 양 + 품질을 모두 충족해야 한다.
2-1. 정비사업 속도 개선 (가장 효과가 큰 공급정책)
✔ 실행안(세부)
- 안전진단 기준 현실화
- 구조안전성 비중 조정
- 노후도·주거환경 항목 강화
- 조합 설립까지 걸리는 시간 단축
- 정비구역 직권 해제 제한
- 주민 동의율 일정 이상 확보 시 해제 불가
- 정치적 이유로 정비구역 해제하는 관행 제거
- 단계별 처리기간 법정화
- 구역지정~정비계획 수립~조합설립~사업시행 인가까지
- 각 단계별 처리기간 상한을 법률로 명확히 규정
- 공공직접시행 선택권 확대
- 민간사업성 낮은 곳은 공공이 속도 붙게 직접 시행
- 정비사업 통합심의·원스톱 심의 확대
- 현재 일부 지역에만 적용 → 전면 확대 필요
✔ 기대 효과
- 10년 걸릴 사업을 5~7년으로 단축
- 시장에 “미래 공급 신호”가 확실히 전달되어 집값 안정
2-2. 수도권 대규모 택지 공급 + 철도망 확충
✔ 실행안
- 3기 신도시 추가 확대
- GTX-B·C·D 조기 착공
- 기존 GTX와 환승 가능한 동북·서부 철도망 강화
- 도심 내 중·소규모 택지 발굴 (역세권, 준공업지역 용도전환)
✔ 기대 효과
- 중장기적으로 “살 곳이 많다”는 인식이 시장 안정에 기여
- 역세권 중심의 고밀도 개발로 직주근접 개선
3. 거래 정상화 및 시장 투명성 강화
집값 상승을 부추기는 요인 중 하나는 시장 불확실성이다.
투기성 거래·허위 매물·불법 전세 등 혼탁한 거래 환경이
시장 변동성을 키운다.
✔ 실행안
3-1. 실거래 공개 강화
- 계약일 → 15일 내 즉시 공개
- 허위 거래 신고 시 과태료 상향
- 중개업자의 허위 매물 등록시 ‘영업정지’까지 확대
3-2. 갭투자 모니터링 시스템 구축
- 전세대출 → 매수 → 갭투자 → 전세사기 구조 차단
- 전세가율 급등 지역 자동 모니터링 시스템 운영
3-3. 불법건축물 자동 탐지 시스템 구축
- 항공사진·AI 기반 자동 탐지
- 불법건물 매입·전세사기 예방 기능 강화
✔ 기대 효과
- 투명성 상승 → 가격 왜곡 줄어듦
- 시장 전반의 신뢰 회복
4. 세제 정책의 정밀 교체: 투기는 막고 실수요는 돕고
세제는 잘못 쓰면 시장을 더 자극하고,
올바르게 쓰면 안정 효과가 크다.
4-1. 실수요 중심 세제
✔ 실행안
- 생애 첫 주택 취득세 감면 확대
- 신혼·청년 LTV 일부 완화
- 실거주 목적 1주택자 재산세 완화
기대 효과
- 시장 급등을 일으키지 않으면서 실수요 내 집 마련 지원
4-2. 투기·단기 거래 규제 강화
✔ 실행안
- 단기보유 양도세 강화(2년 미만 차익 중심)
- 다주택자 종부세 누진 강화 (단, 실거주 1주택 완화)
- 법인 주택 매입 시 취득세 중과 유지
✔ 기대 효과
- 투기성 수요 감소
- 장기보유 중심의 안정적 시장 형성
5. 전세시장 안정 → 매매시장 안정으로 연결
전세 불안은 곧 매매 불안으로 이어진다.
2020~2023년처럼 전세가 급등하면 매매도 폭등한다.
✔ 실행안
- 전세보증보험 의무가입 확대
- 역전세 지역 전세대출 사용한도 축소
- 전세사기 위험지역 모니터링 시스템 운영
- 월세 전환 지원 (저렴한 공공임대 확대)
✔ 기대 효과
- 전세시장 안정 → 갭투자 감소
- 매매가격의 급변동 완화
6. 공공임대·청년주거 정책의 체계적 정비
집값을 장기적으로 잡으려면
“사회적 최소 주거 안전망”이 필요하다.
✔ 실행안
- 청년 1인가구 공공임대 비중 확대
- 노후 공공임대 재건축
- 역세권 공공임대(소형) 신설
- 주거 바우처 확대
- 10년 이상 장기공공임대 공급
✔ 기대 효과
- 주거 불안 완화
- 무리한 ‘영끌 매수’ 감소
- 시장 심리 안정
결론: 집값을 잡는 정책은 “한 가지”가 아니라 “패키지”여야 한다
지금 2026년 시장에서 가장 효과가 큰 정책 조합은 다음과 같다.
- 단기 투기수요 억제 + 갭투자 차단
- 정비사업 속도 개선(최대 효과)
- GTX·대규모 철도망 확장 + 신규 택지 공급
- 전세시장 안정화
- 실거래 투명성 강화
- 청년·서민 주거 안전망 확충
특히 가장 중요한 건
정비사업 속도다.
서울은 신규 택지가 없기 때문에
앞으로 10년의 집값은 “정비사업이 얼마나 빨리 진행되느냐”가 결정한다.