아파트를 한 채 보유하고 있는 상태에서 분양권을 추가로 가지고 있는 경우, 많은 사람들이 궁금해하는 부분이 있습니다. 바로 “분양권이 있으면 1주택 비과세가 깨지는 것인가” 하는 문제입니다.
예를 들어
- 기존 아파트 1채 보유
- 새 아파트 분양권 당첨
이 경우 기존 집을 팔 때 2주택으로 판단되어 양도세가 발생하는지 궁금해하는 경우가 많습니다.
결론부터 말하면 분양권이 있다고 해서 항상 1주택 비과세가 불가능한 것은 아닙니다.
다만 분양권 취득 시기와 주택 매도 시점에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.
1주택 비과세 전체 기준과 구조는
👉 1주택 비과세 총정리 보유기간 2년 거주요건 고가주택 기준까지 글에서 전체 흐름을 확인할 수 있습니다.
이 글에서는 분양권이 있을 때 1주택 비과세 적용 여부와 주택 수 판단 기준을 실제 세법 흐름 중심으로 정리합니다.
분양권은 주택일까
분양권은 완성된 주택이 아니라 앞으로 지어질 주택을 받을 권리입니다.
따라서 과거에는 분양권을 주택 수에 포함하지 않는 경우가 많았습니다.
하지만 세법이 여러 차례 개정되면서 분양권도 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있는 자산이 되었습니다.
즉 분양권이 있다고 해서 바로 2주택이 되는 것은 아니지만 특정 상황에서는 주택 수에 포함될 수 있습니다.
분양권이 있어도 1주택 비과세 가능한 경우
다음과 같은 경우에는 분양권이 있어도 기존 주택에 대해 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.
대표적인 상황
- 기존 주택 1채 보유
- 이후 분양권 취득
- 기존 주택 먼저 매도
이 경우에는 기존 주택을 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능한 경우가 많습니다.
특히 분양권은 아직 완성된 주택이 아니기 때문에 일정 조건에서는 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.
분양권이 주택수에 영향을 주는 경우
반대로 다음과 같은 경우에는 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어
- 분양권 취득 후 장기간 기존 주택 보유
- 분양권 입주 후 주택 보유 상태
- 여러 개의 분양권 보유
특히 분양권이 실제 주택으로 전환되는 시점에는 주택 수가 증가할 수 있습니다.
즉 분양권은 입주 시점 이후에는 일반 주택으로 판단됩니다.
분양권과 일시적 2주택 관계
분양권과 기존 주택이 함께 있는 경우에는 일시적 2주택 규정이 적용될 수 있습니다.
예를 들어
- 기존 주택 1채 보유
- 새 아파트 분양권 취득
- 새 아파트 입주 예정
이 경우에는 일정 기간 내에 기존 주택을 매도하면 일시적 2주택 특례로 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.
관련 기준은
👉 일시적 2주택 비과세 조건 새 집 사고 기존 집 언제 팔아야 할까 글에서 자세히 설명합니다.
분양권 취득 시기와 세금 영향
분양권 세금에서 중요한 요소 중 하나는 취득 시기입니다.
예를 들어
- 기존 주택 취득 후 분양권 취득
- 분양권 취득 후 기존 주택 취득
이처럼 취득 순서에 따라 주택 수 판단 방식이 달라질 수 있습니다.
또한 조정대상지역 여부에 따라 세금 규정이 달라질 수 있습니다.
분양권이 주택으로 전환되는 시점
분양권은 일정 시점 이후 주택으로 전환됩니다.
대표적으로
- 준공 후 입주
- 소유권 이전
이 시점부터는 일반 주택과 동일하게 주택 수에 포함됩니다.
따라서 분양권 상태에서는 문제가 없더라도 입주 이후에는 다주택이 될 수 있습니다.
분양권 있는 경우 확인해야 할 사항
분양권이 있는 경우에는 다음 사항을 확인하는 것이 중요합니다.
- 분양권 취득 시기
- 기존 주택 보유 여부
- 입주 시점
- 기존 주택 매도 계획
이 기준에 따라 1주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
특히 입주 시점과 기존 주택 매도 시점이 중요한 판단 기준이 됩니다.