주택을 한 채만 보유한 상태에서 기존 집을 매도하면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.
하지만 최근 몇 년 사이 세법이 바뀌면서 많은 사람들이 헷갈리는 부분이 있습니다.
바로 분양권을 가지고 있는 상태에서 기존 집을 팔면 비과세가 되는지 여부입니다.
과거에는 분양권이 주택수에 포함되지 않는 경우가 많았지만 현재는 세법 구조가 크게 바뀌어 분양권도 주택수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
이 글에서는 다음 내용을 중심으로 실제 세무 판단 기준을 정리합니다.
- 분양권이 주택수에 포함되는 시점
- 분양권이 있어도 비과세 가능한 경우
- 일시적 2주택과 분양권의 관계
- 실제 세무에서 문제되는 사례
상속, 분양 등 전체적인 보유기간에 대한 내용은 1주택 보유기간 계산 기준 언제부터 언제까지 인정될까 글에서 확인하세요
분양권은 언제부터 주택수에 포함될까
핵심은 취득 시점입니다.
현재 세법 기준에서는 2021년 이후 취득한 분양권은 주택수 판단에 포함되는 경우가 많습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택수 포함 여부 |
|---|---|
| 2021년 이전 취득 분양권 | 대부분 주택수 제외 |
| 2021년 이후 취득 분양권 | 주택수 포함 가능 |
| 입주권 | 대부분 주택으로 판단 |
즉 분양권을 가진 상태에서 기존 집을 매도하면 세법상 2주택으로 판단될 가능성이 생깁니다.
이 때문에 기존에 생각했던 것보다 비과세 적용이 어려워지는 사례가 많이 발생합니다.
분양권이 있어도 1주택 비과세 가능한 경우
모든 경우에 비과세가 깨지는 것은 아닙니다.
일부 상황에서는 예외적으로 비과세 적용이 가능합니다.
대표적인 경우는 다음과 같습니다.
1. 기존 주택 먼저 매도
분양권을 취득했더라도
기존 집을 먼저 매도하면 문제없는 경우가 많습니다.
이 경우 기준은 다음과 같습니다.
- 매도 시점에 실제 주택은 1채
- 분양권만 보유 상태
- 기존 주택 보유기간 충족
이 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.
2. 일시적 2주택 특례 적용
분양권 취득 후 기존 주택을 일정 기간 내 매도하면
일시적 2주택 특례가 적용될 수 있습니다.
일반적으로 다음 조건이 중요합니다.
- 기존 주택 보유 상태에서 분양권 취득
- 일정 기간 내 기존 주택 매도
- 실제 입주 여부
다만 지역, 취득 시기, 계약 시점에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
이 부분은 일시적 2주택 글에서 별도로 정리합니다.
분양권 상태에서 기존 집을 팔면 문제 되는 사례
실제 세무 상담에서 가장 많이 나오는 상황입니다.
사례
- 기존 아파트 1채 보유
- 신규 아파트 분양권 계약
- 입주 전 기존 집 매도
겉보기에는 1주택 매도처럼 보이지만 세무에서는 다음을 확인합니다.
확인 항목
- 분양권 취득 시점
- 조정대상지역 여부
- 기존 집 보유기간
- 거주요건
특히 조정대상지역 주택이라면 2년 거주요건까지 확인되는 경우가 많습니다.
분양권이 입주권으로 바뀌면 판단이 달라질까
분양권과 입주권은 세법상 완전히 다른 자산입니다.
일반적으로 다음과 같이 구분됩니다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 분양권 | 신규 분양 아파트 계약 권리 |
| 입주권 | 재건축 재개발 권리 |
입주권은 대부분 주택에 준하는 자산으로 판단되기 때문에
비과세 판단에서 더 엄격하게 적용되는 경우가 많습니다.
분양권 때문에 비과세가 깨지는 대표 상황
다음 상황은 실제로 자주 발생합니다.
- 기존 집 보유 중 분양권 취득
- 기존 집을 늦게 매도
- 입주 시점 겹침
이 경우 세무에서는 2주택 상태로 판단될 수 있습니다.
특히 다음 상황에서 문제가 많이 발생합니다.
- 입주 직전에 기존 집 매도
- 분양권 취득 후 장기간 보유
- 조정대상지역 주택
이 때문에 매도 시점 계획이 매우 중요합니다.
분양권과 1주택 비과세 핵심 정리
핵심만 정리하면 다음과 같습니다.
- 분양권도 주택수 판단에 영향을 줄 수 있음
- 취득 시점이 매우 중요
- 기존 주택 매도 시점에 따라 비과세 여부 달라짐
- 일시적 2주택 특례 적용 가능
즉 분양권을 보유한 상태에서 집을 팔 때는 단순히 “집이 1채냐”만 보면 안 됩니다.
세법에서는 다음 요소들을 함께 판단합니다.
- 분양권 취득 시점
- 기존 주택 보유기간
- 거주요건
- 조정대상지역 여부