해외 근무나 이민, 장기 체류로 국내에 거주하지 않는 상태에서 집을 파는 경우 가장 많이 검색되는 롱테일 키워드가 비거주 1주택 양도세 계산입니다. “한국에 안 살았는데 1가구 1주택 비과세가 되나”, “전입 안 하면 무조건 세금 내야 하나” 같은 질문은 실제로 수억 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 비거주자의 양도세 기준을 실제 사례 중심으로 정리합니다.
비거주자란 누구를 말하나
세법에서 말하는 비거주자는 단순히 해외에 나가 있는 사람이 아닙니다.
- 국내에 주소가 없음
- 183일 이상 국내 거소 없음
- 생활 근거지가 해외로 판단되는 경우
즉, 전입신고 여부가 아니라 생활 실질이 기준입니다.
이 기준에 따라 비거주자로 판단되면 양도세 적용 방식이 달라집니다.
비거주 1주택도 비과세가 가능한가
결론부터 말하면 조건부로 가능합니다.
2026년 기준 핵심은 다음입니다.
- 보유기간 요건 충족 여부
- 거주요건 적용 예외 사유 해당 여부
- 출국 시점과 주택 취득·거주 이력 관계
많은 사람들이 “비거주자는 무조건 비과세 안 된다”고 오해하지만, 실제로는 출국 사유와 시점이 매우 중요합니다.
거주요건이 면제되는 대표적인 경우
아래에 해당하면 거주요건 없이도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.
- 근무상 해외 파견
- 해외 주재원 발령
- 가족 동반 이주
- 질병 치료 목적 장기 체류
이 경우에도 단순 주장으로는 부족하고,
근무 발령서·비자·출입국 기록 등 객관적 자료가 필요합니다.
금액 예시로 보는 비거주자 양도세 차이
다음은 실제로 가장 많이 발생하는 상황을 단순화한 예시입니다.
- 취득가: 4억
- 양도가: 14억
- 양도차익: 10억
- 보유기간: 12년
비거주자지만 비과세 인정되는 경우
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 과세 대상 | 없음 |
| 양도소득세 | 0원 |
| 지방소득세 | 0원 |
➡ 세금 없이 매도 가능
비거주자 + 비과세 요건 미충족
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 10억 |
| 장기보유특별공제 | 제한적 |
| 예상 양도세 | 수억 원 수준 |
👉 전입·거주 이력 부족으로
세금 차이가 억 단위로 발생합니다.
비거주자의 장기보유특별공제 주의점
비거주자는 장기보유특별공제 적용에서도 불리할 수 있습니다.
- 거주요건 미충족 시 공제율 축소
- 보유기간만으로는 최대 공제 불가
- 실제 거주 증빙 중요
특히 “전입만 해두고 살지는 않았다”는 경우,
공제 부인 사례가 많습니다.
비거주 양도세에서 가장 많이 하는 실수
- 해외 출국하면 자동 비거주자라고 생각
- 거주요건은 무조건 2년 살아야 한다고 오해
- 출국 전 전입신고만 하면 된다고 착각
- 비과세 판단을 본인 기준으로 해석
실제 판단 기준은
국세청 유권해석과 판례가 기준입니다.
비거주 1주택 양도세 전략 정리
- 출국 사유와 시점 문서화 필수
- 보유·거주 이력 객관적 증빙 확보
- 매도 시점 전에 비과세 가능 여부 검토
- 애매한 경우 출국 전 세무 상담 권장
비거주 1주택 양도세는
거주 여부가 아니라 인정 여부의 싸움입니다.
FAQ 자주 묻는 질문
해외에 있으면 무조건 비거주자인가요
아닙니다. 생활 근거와 체류 기간을 종합 판단합니다.
비거주자는 1가구 1주택 비과세 못 받나요
조건을 충족하면 가능합니다. 출국 사유가 중요합니다.
전입신고만 하면 거주로 인정되나요
아닙니다. 실제 거주 증빙이 핵심입니다.
해외 영주권자도 비과세 가능할까요
가능한 사례가 있으나, 심사가 매우 엄격합니다.
귀국해서 잠깐 살고 팔면 해결되나요
형식적 거주는 인정되지 않는 경우가 많아 위험합니다.