석관동 334-69번지 일대가 모아타운으로 지정됐으니 곧바로 대규모 아파트가 착공될 것으로 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 모아타운 관리계획 승인과 개별 모아주택의 사업시행인가는 전혀 다른 단계입니다.
관리계획이 확정됐더라도 각 구역의 조합 운영, 시공자 선정, 사업비와 추가분담금에 따라 실제 속도는 크게 달라질 수 있습니다. 사업구역 밖 주택이나 권리산정기준일 이후 지분이 나뉜 물건을 매수하면 입주권을 받지 못하고 현금청산될 가능성도 있습니다.
이 글에서는 현재 단계, 총세대수와 높이 계획, 사업 기간, 입주권 가능 여부와 투자자가 반드시 확인해야 할 기준만 정리합니다.
다른 모아타운에 대한 정보를 확인하려면 성북구 모아타운 10곳｜현재 단계와 투자 전 반드시 확인할 기준 글을 참고하시면 됩니다.
석관동 334-69번지 일대 모아타운 사업 기준
서울시 관리계획 기준상 사업지는 성북구 석관동 334-69번지 일대이며, 돌곶이역과 의릉, 한국예술종합학교 사이의 노후 저층주거지를 정비하는 사업입니다.
서울시는 이곳을 5개 사업구역으로 나누어 약 1,703세대 규모의 문화친화 주거단지로 조성할 계획입니다. 관리지역 면적은 76,336.3㎡이며, 계획상 용적률은 약 300%, 최고 높이는 34층입니다. 다만 최고 34층이 모든 구역과 모든 동에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 계획 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 성북구 석관동 334-69번지 일대 |
| 관리지역 면적 | 76,336.3㎡ |
| 사업구역 | 5개 구역 |
| 공급 계획 | 약 1,703세대 |
| 계획 용적률 | 약 300% |
| 계획 최고 높이 | 최고 34층 |
| 관리계획 변경 승인 | 2025년 3월 20일 |
| 권리산정기준일 | 2022년 10월 27일 |
| 주요 생활권 | 돌곶이역·의릉·한국예술종합학교 |
대상지는 세계유산인 의릉과 인접해 있어 역사문화환경보존지역에 대한 검토가 필요합니다. 의릉과 가까운 구간은 중저층, 대상지 중앙부는 고층으로 계획해 문화재 경관과 사업성을 함께 고려하는 구조입니다.
따라서 단순히 “최고 34층 모아타운”이라는 문구만 보고 물건을 판단해서는 안 됩니다. 매수하려는 필지가 어느 사업구역에 포함되는지, 의릉과 얼마나 가까운지에 따라 실제 높이와 배치, 사업성이 달라질 수 있습니다.
현재 단계 판단, 착공 직전은 아니다
서울시는 2025년 3월 20일 석관동 334-69번지 일대 소규모주택정비 관리계획 변경을 승인하고 지형도면을 고시했습니다. 현재 서울시 공개 현황에서도 ‘승인고시’ 단계로 표시되고 있습니다.
성북구청 가로주택정비사업 추진현황에는 이 일대의 석관1-1구역, 석관1-2구역, 석관1-3구역, 석관1-7구역, 석관1-8구역이 조합설립인가 단계로 공개돼 있습니다. 즉 모아타운 전체 계획만 만들어진 초기 후보지는 아니지만, 그렇다고 모든 구역이 사업시행인가나 이주 단계까지 진행된 것도 아닙니다.
앞으로 개별 구역별로 다음 절차가 진행돼야 합니다.
조합 운영 및 사업계획 구체화 → 시공자 선정 → 소규모주택정비 통합심의 → 사업시행계획인가 → 조합원 분담금 확정 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 및 입주
서울시 모아주택 제도에서는 정비계획 수립과 추진위원회 승인, 별도의 관리처분계획인가 절차가 일부 생략됩니다. 그러나 사업시행계획인가와 이주·착공 절차까지 자동으로 통과되는 것은 아닙니다.
다음 단계와 실제 걸리는 기간 범위
서울시는 모아주택 사업이 조합설립 이후 약 9년 정도 걸리는 구조로 안내하고 있습니다. 일반 재개발보다 절차가 간소화되는 것은 맞지만, 9년은 모든 사업장이 보장받는 준공 기한이 아니라 제도가 목표로 하는 사업기간에 가깝습니다.
석관동 334-69번지 일대는 이미 여러 구역이 조합설립인가를 받았기 때문에 관리계획을 새로 수립하는 지역보다는 앞서 있습니다. 다만 5개 구역이 동시에 통합심의와 사업시행인가를 받는 것은 아니므로 입주 시점은 구역마다 달라질 수 있습니다.
실제 기간을 늘릴 수 있는 요인은 다음과 같습니다.
- 시공자 선정과 공사비 협상 지연
- 조합원 추가분담금 증가
- 구역 통합 또는 경계 변경
- 의릉 주변 역사문화환경 관련 검토
- 도로 확폭과 공공보행통로 확보
- 세입자 이주와 명도 문제
- 부동산 경기와 건설금융 비용 변화
따라서 2026년 현재 바로 이주나 착공을 기대하기보다는 개별 구역이 통합심의와 사업시행계획인가를 언제 통과하는지를 확인해야 합니다.
교통과 주거환경 개선의 차이
이 사업의 장점은 단순한 주택 신축에만 있지 않습니다. 서울시는 북부간선도로와 화랑로를 연결하는 돌곶이로를 중심으로 동서 연결도로를 확보하고, 남북 방향 공공보행통로와 화랑로32길 확폭을 계획했습니다.
돌곶이역에서 의릉과 한국예술종합학교로 이어지는 구간은 문화예술특화가로로 조성될 예정입니다. 기존의 좁은 도로, 보행자와 차량이 섞이는 문제, 주차공간 부족이 개선된다면 실거주 환경의 변화 폭이 클 수 있습니다.
다만 도로 확폭이나 공공공지가 계획된 필지는 일반 공동주택 부지와 권리가치가 다르게 평가될 수 있습니다. 같은 모아타운 안에서도 도로 편입 면적, 토지 지분, 종전자산 감정평가액에 따라 조합원 분담금 차이가 발생합니다.
입주권이 가능한 경우와 안 되는 경우
입주권 가능성을 검토할 수 있는 경우
매수 물건이 승인된 관리지역 안에 있고, 실제 5개 사업구역 중 하나에 포함돼 있어야 합니다. 여기에 건축물과 토지의 권리가 권리산정기준일 이전부터 적법하게 존재했는지 확인해야 합니다.
석관동 334-69번지 일대가 포함된 2022년 하반기 모아타운 대상지의 권리산정기준일은 2022년 10월 27일입니다. 서울시는 기준일 이후 지분 쪼개기나 신축을 통한 분양권 증가를 제한하는 투기 방지 기준을 적용했습니다.
입주권이 안 되는 경우
관리지역 안에 있다는 이유만으로 모든 건물이 입주권 대상이 되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 물건은 현금청산 또는 조합원 자격 제한 위험이 있습니다.
- 5개 모아주택 사업구역 밖에 있는 주택
- 권리산정기준일 이후 신축되거나 지분이 분할된 물건
- 토지와 건물의 소유자가 다른 물건
- 무허가 또는 위반건축물 문제가 있는 물건
- 하나의 권리가 여러 명에게 나뉜 공유지분
- 조합설립인가 이후 양도 제한에 걸리는 물건
- 도로 예정지나 공공시설 편입 비율이 높은 필지
계약 전에는 등기부등본뿐 아니라 건축물대장, 토지이용계획, 조합원 명부, 조합 정관과 권리산정 자료를 함께 확인해야 합니다.
실전 사례로 보는 매수 판단
예를 들어 A씨가 석관동 다세대주택 두 채를 비교한다고 가정해 보겠습니다.
첫 번째 물건은 매매가격이 4억원이고 대지지분이 8평입니다. 사업구역에는 포함돼 있지만 권리관계가 복잡하고, 도로 편입 가능성이 있습니다.
두 번째 물건은 매매가격이 4억5천만원이지만 대지지분이 14평이며 권리산정기준일 이전부터 동일한 토지와 건물로 유지됐습니다. 조합원 자격도 비교적 명확합니다.
가격만 보면 첫 번째 물건이 저렴하지만 종전자산 감정평가액과 추가분담금까지 생각하면 두 번째 물건이 더 유리할 수 있습니다. 모아타운에서는 전용면적보다 대지지분, 권리가액과 조합원 자격이 최종 투자금에 더 큰 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
매수 전에는 관련 글인 모아타운 투자 기준 정리와 가로주택정비사업 분담금 계산 방법을 내부링크로 연결해 함께 확인하는 것이 좋습니다.
투자자 관점에서 반드시 확인할 리스크
투자자 입장에서 보면 가장 큰 위험은 계획 세대수 1,703세대를 확정된 분양계획으로 받아들이는 것입니다. 이 숫자는 관리계획상 공급 목표이며, 개별 사업시행계획과 심의 과정에서 동 수, 세대수, 임대주택 수와 평면이 변경될 수 있습니다.
실거주 목적이라면 돌곶이역 접근성뿐 아니라 현재의 좁은 도로, 주차 여건, 향후 이주 가능 시점까지 확인해야 합니다. 사업이 지연되면 노후주택에서 예상보다 오랫동안 거주해야 할 수 있습니다.
단기 매도라면 이미 모아타운 승인과 조합설립 기대가 매매가격에 얼마나 반영됐는지가 중요합니다. 프리미엄을 높게 주고 매수하면 사업이 한 단계 진행되더라도 공사비 상승이나 추가분담금 발표로 매도가격이 오히려 눌릴 수 있습니다.
장기 보유라면 개별 구역의 사업성, 대지지분과 예상 권리가액을 중심으로 판단해야 합니다. 모아타운 전체의 개발 가능성은 높아졌지만 5개 구역의 사업 속도와 조합원 분담금은 같지 않기 때문입니다.
석관동 334-69번지 일대 모아타운 매수 판단
사업 자체는 관리계획 변경 승인과 5개 구역 조합설립인가까지 진행돼 초기 후보지보다는 구체화된 상태입니다. 약 1,703세대, 최고 34층 계획과 돌곶이역·의릉·한국예술종합학교를 연결하는 주거환경 개선도 긍정적인 요소입니다.
하지만 매수 여부는 모아타운 명칭이 아니라 개별 물건을 기준으로 결정해야 합니다. 사업구역 포함 여부, 권리산정기준일, 대지지분, 조합원 자격, 예상 권리가액과 추가분담금을 확인하지 못했다면 계약을 서두르기 어렵습니다.
결론적으로 사업 장기성을 감수하면서 권리가 명확한 물건을 선별한다면 검토할 수 있지만, 단기간의 착공이나 가격 상승만 기대하는 매수라면 위험한 구간입니다.
FAQ
석관동 334-69번지 일대 모아타운은 확정된 사업인가요?
가능합니다. 모아타운 관리계획 변경은 2025년 3월 20일 승인·고시됐습니다. 다만 개별 모아주택은 별도로 통합심의와 사업시행계획인가를 받아야 하므로 전체 사업이 착공 확정된 상태는 아닙니다.
지금 매수해도 입주권을 받을 수 있나요?
물건별로 다릅니다. 관리지역과 실제 사업구역 포함 여부, 2022년 10월 27일 권리산정기준일, 조합원 자격과 지분 분할 여부를 확인해야 합니다. 단순히 주소가 석관동이라는 이유만으로 입주권이 발생하지 않습니다.
최고 34층으로 모두 지을 수 있는 건가요?
그렇지 않습니다. 최고 34층은 관리계획상 가능한 최대 높이입니다. 의릉과 인접한 구간은 역사경관 보호를 위해 중저층 위주로 배치되고 중앙부 등에 고층이 배치될 수 있습니다.
석관동 334-69번지 일대와 261-22번지 일대 중 어느 쪽이 유리한가요?
334-69번지 일대는 5개 구역, 약 1,703세대로 계획 규모가 크다는 장점이 있습니다. 그러나 구역이 많아 사업 속도 차이도 커질 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 모아타운 전체보다 매수 물건이 속한 개별 조합의 진행 단계와 예상 분담금으로 비교해야 합니다.
실제 입주는 언제 가능한가요?
현재 확정된 입주일은 없습니다. 서울시는 모아주택 사업기간을 조합설립 이후 약 9년 수준으로 안내하지만, 통합심의, 사업시행인가, 시공자 선정, 공사비 협상과 문화재 관련 검토에 따라 더 길어질 수 있습니다.