GS건설 자이 선정, 지금 다시 봐야 하는 이유
성북1구역은 한때 **‘20년 넘게 멈춰 있던 재개발’**이라는 꼬리표가 붙어 있던 곳이다.
입지는 좋았지만 경사지, 이해관계 충돌, 사업성 논란이 겹치며 사실상 방치된 지역으로 인식돼 왔다.
하지만 2025년 말, 공공재개발 전환 + GS건설 우선협상대상자 선정이라는 두 가지 변화가 겹치면서 분위기가 완전히 달라졌다.
지금 성북1구역은 단순한 재개발 뉴스가 아니라, 도심 공공정비의 대표 사례가 될 수 있는 분기점에 서 있다.
1. 성북1구역은 어떤 곳인가
성북1구역은 서울 성북구 성북동 일대에 위치한다.
북악산과 낙산 사이에 걸쳐 있는 도심 고지대 주거지로, 조망과 자연환경은 뛰어나지만 지형적 한계가 분명한 곳이다.
핵심 입지 포인트
- 북악산·낙산 조망 가능
- 도심 접근성 우수 (종로·광화문·한성대입구권)
- 저층 노후 주거지 밀집 → 재개발 필요성 높음
입지만 놓고 보면 “왜 이렇게 오래 지연됐을까?”라는 말이 나올 수밖에 없는 곳이다.
2. 20년 정체의 원인과 공공재개발 전환
성북1구역은 2004년 정비예정구역 지정 이후 무려 20년 가까이 실질적인 진척이 없었다.
주요 원인은 다음과 같다.
- 경사지로 인한 공사 난이도
- 조합 방식에서의 이해관계 충돌
- 사업성 확보의 어려움
이 흐름을 바꾼 결정적 계기가 바로 LH 참여 공공재개발 전환이다.
LH가 공식 사업시행자로 참여하면서
- 자금 안정성
- 사업 속도
- 인허가 리스크
이 세 가지가 동시에 정리되었다.
“언젠가 되겠지” 수준이 아니라 현실적인 타임라인이 생긴 재개발로 바뀐 것이다.
3. GS건설 우선협상대상자 선정의 의미
2025년 12월, GS건설이 성북1구역 공공재개발 우선협상대상자로 선정됐다.
이 한 줄의 뉴스가 가지는 의미는 생각보다 크다.
왜 GS건설인가
- 공공재개발 경험 다수
- 경사지·도심 난공사 대응 노하우
- 브랜드 신뢰도 (자이)
공공재개발은 **“누가 짓느냐”**가 특히 중요하다.
일반 민간 재개발보다 제약이 많은 구조에서, 시공사의 설계·기술력이 곧 단지 완성도를 좌우한다.
4. ‘자이 비:원(Be:One)’ 특화 설계 분석
GS건설이 제안한 단지명은 **‘자이 비:원(Be One / Begin One)’**이다.
이름 그대로 성북1구역의 새로운 시작을 상징한다.
핵심 설계 특징
- 지형 순응형 데크 설계
→ 경사지 단점을 평탄화로 극복 - 중앙광장 중심 배치
→ 도심형 단지에서 드문 개방감 확보 - 남향 위주·판상형 확대
→ 일조·환기·조망 극대화 - 경관 타워 3개 동 구성
→ 스카이라인 차별화
단순히 “아파트를 짓는 것”이 아니라
지형 문제를 설계로 해결하려는 프로젝트라는 점이 핵심이다.
5. 성북1구역의 향후 가치 포인트
성북1구역은 투자 관점에서도, 실거주 관점에서도 성격이 분명하다.
5.1 실거주 가치
- 도심 접근성 + 자연 조망
- 신축 브랜드 아파트 희소성
- 대규모 단지로 커뮤니티 완성도 기대
특히 북악산 조망 + 자이 브랜드 조합은
성북구 내에서도 흔치 않다.
5.2 투자 관점
- 공공재개발 특성상 과도한 분양가 상승은 제한
- 대신 사업 안정성과 완주 가능성이 높음
- 장기 보유 시 ‘도심 신축 프리미엄’ 누적 가능
단기 차익형보다는
중·장기 안정형 투자에 가깝다.
6. 성북1구역 공공재개발의 상징성
이 사업은 단순히 한 구역의 재개발이 아니다.
- ✔ 장기 정체 구역의 해법 제시
- ✔ 공공 + 민간 협업 모델의 진화
- ✔ 도심 고지대 재개발의 기준 사례
성공적으로 완성된다면,
향후 서울 도심 공공정비사업의 레퍼런스 프로젝트가 될 가능성이 크다.
FAQ – 성북1구역 공공재개발
Q1. 일반 재개발보다 속도가 빠른가요?
A. LH 시행 방식으로 인허가와 자금 측면에서 안정성이 높아 상대적으로 빠른 편입니다.
Q2. 분담금 부담은 어떤가요?
A. 공공재개발 특성상 과도한 분담금 리스크는 낮지만, 세부 조건은 단계별로 확인이 필요합니다.
Q3. 실거주 만족도는 높은 편인가요?
A. 조망·입지·신축 프리미엄을 고려하면 성북구 내 상위권 만족도가 예상됩니다.
정리
성북1구역은
**“안 되던 재개발이 되는 재개발로 바뀐 대표 사례”**다.
- 공공재개발 전환
- LH 시행
- GS건설 자이 브랜드
- 지형 특화 설계
이 네 가지가 동시에 맞물린 지금이
성북1구역을 다시 봐야 할 시점이다.
대박을 기대하는 재개발은 아니지만,
완주 가능성과 완성 후 가치가 분명한 도심 재개발라는 점에서
충분히 주목할 만한 프로젝트다.