하월곡1구역 신속통합기획, 지금 봐야 하는 이유
하월곡동 일대 재개발을 관심 있게 보고 있다면 신월곡1구역만 보고 지나치기 쉽다.
하지만 바로 옆에서 진행 중인 하월곡1구역은 아직 시장의 스포트라이트를 덜 받았을 뿐,
조건만 놓고 보면 중장기 투자자에게 꽤 의미 있는 선택지가 될 수 있다.
특히 최근 추진위원회 승인이 떨어지면서,
“계획만 있는 구역”에서 “실제 움직이기 시작한 구역”으로 단계가 바뀌었다는 점이 중요하다.
1. 하월곡1구역 사업 개요부터 짚어보면
하월곡1구역은 서울 성북구 하월곡동 70-1번지 일대에서 추진되는 주택정비형 재개발사업이다.
전체 면적은 약 7만8천㎡, 계획상 최고 35층 · 총 1,990세대 규모의 대단지로 조성된다.
- 임대주택: 약 403세대
- 전용면적 구성
- 39㎡ : 376세대
- 59㎡ : 784세대
- 84㎡ : 830세대
중소형과 국민평형 비중이 균형 있게 배치돼 있어 실수요 흡수력이 좋은 구조다.
초기 단계에서 산정된 추정 비례율은 약 119% 수준으로 알려져 있는데,
재개발 초기 구간임을 감안하면 조합원 입장에서 수익성 기대치가 낮은 편은 아니다.
2. 추진위원회 승인, 의미를 과소평가하면 안 되는 이유
최근 관할 구청에서 하월곡1구역 조합설립추진위원회 승인·고시가 완료됐다.
위원장과 감사, 추진위원 선임까지 이뤄지며
이제 사업은 조합 설립을 향한 실질적 단계로 진입했다.
현재 토지 등 소유자는 600명대로 파악되며,
정비구역 지정 → 추진위 승인까지의 흐름이 비교적 빠르게 이어졌다는 점은 눈여겨볼 부분이다.
이 속도라면
- 조합 설립 인가
- 시공사 선정
까지도 시장 상황에 따라 관심 구역으로 부각될 가능성이 충분하다.
3. 입지는 이미 검증 구간, 교통은 더 좋아진다
하월곡1구역의 가장 큰 강점 중 하나는 교통과 생활권의 중첩이다.
- 지하철 4호선 미아사거리역
- 6호선 월곡역
- 동북선(개통 예정)
향후 동북선이 개통되면
미아사거리역·창문여고역(가칭) 이용이 가능해지면서
강북은 물론 도심·강남 접근성까지 체감 개선이 예상된다.
여기에 더해 학군도 탄탄하다.
- 숭곡초·숭인초·영훈초
- 숭곡중·장위중
- 영훈국제중·영훈고·창문여고
초·중·고가 밀집된 구조라
학부모 실거주 수요를 끌어들이기 좋은 조건이다.
생활 인프라도 부족하지 않다.
오동공원, 개운산공원, **북서울꿈의숲**까지
대형 녹지 접근성이 확보돼 있다.
4. 주변 시세가 말해주는 ‘천장’
투자에서 가장 중요한 건 주변이 어디까지 올라와 있느냐다.
인근 대장 단지인
- 래미안길음센터피스
- 롯데캐슬클라시아
전용 84㎡ 기준 실거래가는 이미 17억 원 이상을 형성하고 있다.
여기에 미아리 텍사스 철거 부지에 조성되는 **신월곡1구역**은
롯데캐슬 하이엔드 브랜드 적용 기대감까지 겹치며
성북구 최초 84㎡ 20억 원 돌파 후보지로 거론된다.
이 흐름을 감안하면
하월곡1구역 역시
- 평지 입지
- 학교 인접
- 더블역세권 + 동북선 수혜
라는 조건을 바탕으로
중장기 가격 레벨업 가능성을 완전히 배제하기 어렵다.
5. 지금 시점에서 반드시 인지해야 할 리스크
다만, 하월곡1구역은 아직 초기 단계다.
이 점을 무시하고 접근하면 안 된다.
- 조합 설립 인가
- 사업시행인가
- 관리처분인가
- 이주·철거
까지 넘어야 할 산이 많다.
정책 변화, 분양가 규제, 사업성 재산정에 따라
속도는 언제든 달라질 수 있다.
따라서 지금은
단기 차익보다 중장기 관점,
그리고 인근 신축 시세·분양가 흐름을 병행 체크하는 전략이 현실적이다.
하월곡1구역, 이런 사람에게 맞다
- 신월곡1구역만 보고 있다면 대안 카드를 찾는 사람
- 입지 검증이 끝난 강북 재개발을 초기 구간에서 담고 싶은 사람
- 실거주 + 중장기 가치 상승을 동시에 고려하는 사람
화려하지 않지만,
조건은 하나씩 갖춰지고 있는 구역.
하월곡1구역은 지금 그 갈림길 초입에 서 있다.
FAQ
Q1. 하월곡1구역은 언제쯤 입주가 가능할까요?
A. 현재는 추진위원회 승인 단계로, 빠르게 진행돼도 입주까지는 상당한 시간이 필요합니다. 중장기 관점이 필수입니다.
Q2. 신월곡1구역과 비교하면 어디가 더 유리한가요?
A. 신월곡1구역은 브랜드·상징성이, 하월곡1구역은 상대적 초기 진입 메리트가 강점입니다.
Q3. 지금 들어가도 늦지 않았나요?
A. 단기 관점이라면 부담이 있지만, 사업 사이클을 감안하면 ‘초기 구간’에 속하는 것은 맞습니다.