아파트 1채를 보유한 상태에서
오피스텔 1실을 추가로 가지고 있다면
1세대 1주택 비과세는 가능할까요?
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“오피스텔은 주택이 아니니까 괜찮지 않나?”
“업무용으로 쓰고 있는데 문제 없겠지?”
하지만 실제 세무 판단은 단순하지 않습니다.
결론부터 정리하면 다음과 같습니다.
오피스텔이 주거용으로 판단되면
1세대 2주택이 되어 비과세 적용이 제한될 수 있습니다.
반대로 업무용으로 인정되면 1주택 비과세가 가능합니다.
핵심은 오피스텔의 실제 사용 형태입니다.
주거용 오피스텔에 대한 전체적인 내용은 주거용으로 사용한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다 글에서 확인할 수 있습니다.
1️⃣ 1세대 1주택 비과세 기본 구조
양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면
- 세대 기준 1주택만 보유
- 보유 기간 요건 충족
- (조정대상지역의 경우) 거주 요건 충족
이 조건을 만족해야 합니다.
여기서 가장 중요한 쟁점이 바로
“오피스텔이 주택에 포함되는가”입니다.
2️⃣ 오피스텔이 주택으로 판단되는 경우
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만
세법에서는 다음 기준으로 판단합니다.
실제 주거 목적으로 사용되었는가
다음과 같은 경우 주거용으로 판단될 가능성이 높습니다.
✔ 전입신고 존재
✔ 전기·수도 사용량 생활 수준
✔ 침대·가전 등 생활 시설 완비
✔ 가족 거주
이 경우 오피스텔은 주택으로 포함되어
아파트 + 오피스텔 = 2주택 구조가 됩니다.
3️⃣ 오피스텔이 업무용으로 인정되는 경우
다음과 같은 경우는 주택으로 보지 않을 가능성이 있습니다.
✔ 취침 시설 없음
✔ 전기·수도 사용량 낮음
✔ 실제 사업 활동 존재
✔ 상시 업무용 사용
이 경우 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아
아파트 1채에 대해 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.
4️⃣ 가장 많이 발생하는 문제 구조
📌 사례 1. 아파트 1채 + 오피스텔 전입신고
- 오피스텔에 전입신고
- 상시 생활 기록 존재
→ 오피스텔 주거용 판단
→ 2주택자
→ 아파트 매도 시 비과세 불가 가능성
📌 사례 2. 아파트 1채 + 자녀 거주 오피스텔
- 자녀 전입
- 1~2년 실거주
→ 오피스텔 주거용 판단
→ 세대 기준 2주택
📌 사례 3. 사업자등록 + 숙식 병행
- 업무용 주장
- 그러나 상시 취침 기록 존재
→ 주거용 판단 가능성 높음
5️⃣ 매도 시점 판단이 중요한 이유
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“매도 전에 공실로 두면 괜찮지 않을까?”
그러나 세무 판단은
매도 직전 상태만 보는 것이 아닙니다.
✔ 보유 기간 중 실제 거주가 있었는지
✔ 상시 생활 기록이 존재했는지
를 종합적으로 봅니다.
과거에 주거용 사용 사실이 확인되면
매도 시점 공실 상태만으로 판단이 바뀌지는 않습니다.
6️⃣ 실제 세무 판단 흐름
아파트 1채 + 오피스텔 1실 구조에서는
다음 순서로 판단합니다.
- 오피스텔의 실제 사용 형태 확인
- 전입신고 및 가족 거주 여부 확인
- 전기·수도 사용 기록 검토
- 업무 활동 존재 여부 검토
- 주택 수 확정 후 비과세 요건 적용 여부 판단
오피스텔이 주택으로 확정되는 순간
비과세 구조가 달라집니다.
7️⃣ 전략적으로 반드시 확인할 부분
아파트 매도를 계획하고 있다면
다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.
✔ 오피스텔 전입신고 이력
✔ 전기·수도 사용 기록
✔ 가족 거주 여부
✔ 사업자등록과 실제 사용 일치 여부
이 부분이 명확하지 않으면
예상과 다른 세금 결과가 나올 수 있습니다.
자주 묻는 질문
오피스텔이 업무시설이면 자동으로 제외되나요
아닙니다.
실제 주거 사용이 확인되면 주택으로 포함됩니다.
전입신고만 없으면 괜찮은가요
전입신고가 없어도
생활 실질이 확인되면 주거용 판단이 가능합니다.
자녀가 잠깐 거주한 경우도 포함되나요
생활 목적 거주가 확인되면
기간이 짧더라도 판단 대상이 됩니다.
정리
아파트 1채 + 오피스텔 1실 구조에서
1세대 1주택 비과세 가능 여부는
오피스텔의 사용 형태에 따라 완전히 달라집니다.
판단 기준은 단 하나입니다.
오피스텔이 실제 생활 공간으로 사용되었는가
주거용으로 판단되면 2주택,
업무용으로 인정되면 1주택 구조가 됩니다.
특히 아파트 매도를 계획 중이라면
오피스텔의 과거 사용 이력을 반드시 점검해야
예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있습니다.