왜 오피스텔 하나 때문에 1주택 비과세가 깨질까
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“집은 한 채뿐이고, 오피스텔은 그냥 하나 있었을 뿐인데…”
하지만 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세는
‘내가 주택이라고 생각하는 기준’이 아니라
세법상 주택 수 판단 기준으로 결정됩니다.
그리고 오피스텔은,
주거용으로 사용된 경우 ‘주택’으로 포함될 수 있기 때문에
이 한 실이 비과세 여부를 완전히 바꿔버리는 구조가 됩니다.
실무 기준 역시
국세청 유권해석과 과세 실무 흐름을 보면,
오피스텔을 주거용으로 본 순간
일반 주택과 동일하게 주택 수에 포함시키는 방식이 일관됩니다.
핵심 요약부터 보면
오피스텔이 1주택 비과세에 영향을 주는 구조는 딱 하나입니다.
오피스텔이 주택으로 판단되느냐, 아니냐
이 한 줄로 갈립니다.
오피스텔이 주택으로 포함되면 어떤 일이 생길까
예를 들어,
- 아파트 1채
- 오피스텔 1실
을 보유하고 있고,
이 오피스텔이 주거용으로 판단되면
→ 보유 주택 수는 2주택이 됩니다.
그 순간
- 1세대 1주택 비과세
- 거주요건·보유요건 판단
- 일시적 2주택 특례
모두 구조가 바뀌게 됩니다.
즉,
오피스텔이 주택인지 아닌지가
비과세 적용의 출발점이 됩니다.
오피스텔이 있어도 1주택 비과세가 가능한 구조
오피스텔을 보유하고 있어도
다음 조건이 충족되면 1주택 비과세 구조가 유지될 수 있습니다.
오피스텔이 주택으로 보지 않는 경우
다음에 해당하면
오피스텔은 주택 수에서 제외될 가능성이 큽니다.
- 실제 사무실 등 업무용으로만 사용된 경우
- 주거 목적의 사용 흔적이 없는 경우
- 임차인이 업무용으로만 사용한 경우
이 경우에는
- 아파트 1채
- 업무용 오피스텔 1실
구조가 되고,
주택 수는 1주택으로 유지됩니다.
가장 위험한 구조 – 주거용 오피스텔을 함께 보유한 경우
실무에서 가장 많이 비과세가 깨지는 구조는 다음과 같습니다.
- 본인 거주 아파트 1채
- 주거용으로 사용한 오피스텔 1실
이 경우 오피스텔이 주택으로 포함되면서
→ 2주택자가 되고
→ 원칙적으로 1주택 비과세 적용이 어렵습니다.
특히 다음과 같은 경우가 많습니다.
- 오피스텔에 실제 거주했거나
- 가족이 거주했거나
- 임차인이 주거용으로 사용했던 경우
오피스텔이 포함되면 일시적 2주택 특례로 해결할 수 있을까
많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점입니다.
아파트를 갈아타면서
- 기존 주택 1채
- 신규 주택 1채
가 되는 경우에는
일시적 2주택 특례가 적용되는 구조가 있습니다.
하지만 여기에
오피스텔이 주택으로 포함되어 있다면
구조는 다음과 같이 됩니다.
- 기존 주택 1채
- 신규 주택 1채
- 오피스텔 1실
→ 3주택 구조가 되어
일시적 2주택 특례 적용이 불가능해지는 경우가 많습니다.
오피스텔을 먼저 팔면 비과세가 살아날까
이 질문도 매우 많이 나옵니다.
결론부터 말하면,
가능한 구조도 있고,
이미 깨진 구조도 있습니다.
핵심은 다음입니다.
비과세 판단 시점은 ‘어떤 주택을 양도하는 시점’의 주택 수
입니다.
예를 들어,
- 아파트 1채
- 주거용 오피스텔 1실
을 가지고 있다가
오피스텔을 먼저 매도하고,
그 이후 아파트를 매도한다면
아파트 양도 시점에는
- 주택이 1채만 남아 있는 구조가 될 수 있습니다.
다만,
- 보유기간 요건
- 거주요건
- 일시적 2주택 특례 적용 여부
등 다른 요건이 함께 충족되어야 합니다.
이미 오피스텔을 주거용으로 사용했던 이력이 있다면
여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다.
오피스텔을 예전에 주거용으로 사용했지만
현재는 업무용으로 바꾸어 사용하고 있는 경우입니다.
이 경우에도
- 양도 시점에 실제 사용 형태
- 과거 사용 이력
- 전환 시점의 객관적 증빙
등이 함께 검토됩니다.
즉,
“지금은 업무용이다”라는 주장만으로
자동으로 주택 제외가 되지는 않습니다.
임대용 오피스텔도 비과세에 영향을 줄 수 있다
오피스텔을 임대만 했더라도
임차인이 주거용으로 사용했다면
해당 오피스텔은 주택으로 포함될 수 있습니다.
그 결과,
본인은 살지 않았더라도
- 아파트 1채
- 임대 중이던 주거용 오피스텔 1실
구조가 되어
비과세가 제한되는 사례가 실제로 많습니다.
실제 사례로 보는 비과세 영향 구조
사례 1. 아파트 1채 + 주거용 오피스텔 1실
오피스텔에 가족이 거주했고
생활 흔적이 확인되는 경우
→ 오피스텔 주택 포함
→ 2주택
→ 1주택 비과세 적용 어려움
사례 2. 아파트 1채 + 업무용 오피스텔 1실
오피스텔이 실제 사무실로 사용되었고
주거 흔적이 없는 경우
→ 오피스텔 주택 제외
→ 1주택 유지
→ 비과세 구조 유지 가능
사례 3. 오피스텔을 먼저 매도한 후 아파트 매도
오피스텔이 주택으로 보였던 구조라도
오피스텔을 먼저 매도하고
아파트를 매도하는 시점에 1주택만 남아 있다면
→ 비과세 검토 대상이 될 수 있음
(단, 다른 요건 충족 필요)
오피스텔이 있을 때 1주택 비과세 판단 순서
실무에서는 다음 순서로 판단하는 것이 가장 안전합니다.
- 오피스텔이 주택으로 판단되는지 먼저 확인
- 아파트 양도 시점의 주택 수 확인
- 일시적 2주택 구조 여부 확인
- 보유·거주요건 충족 여부 확인
이 순서를 거꾸로 보면
판단이 꼬이기 쉽습니다.
오피스텔 1주택 비과세 판단 기준 요약
비과세가 가능한 구조 요약
- 오피스텔이 주택으로 보지 않는 경우
- 업무용 사용이 객관적으로 입증되는 경우
- 임차인이 업무용으로만 사용한 경우
비과세가 깨질 가능성이 높은 구조 요약
- 오피스텔이 주거용으로 판단되는 경우
- 임차인이 주거용으로 사용한 경우
- 가족이 거주한 경우
주의해야 할 구조 요약
- 오피스텔을 주거용으로 사용한 이력이 있는 경우
- 주택 갈아타기 과정에서 오피스텔이 함께 존재하는 경우
- 오피스텔을 포함해 3주택 구조가 되는 경우
오피스텔이 비과세에 영향을 주는지 여부는
결국 오피스텔이 주택으로 포함되는지 판단부터 시작해야 합니다.
오피스텔의 주거용·업무용·임대용을 한 번에 종합해
주택수 판단 기준을 정리한 글은
메인 기준 글과 함께 확인해 두는 것이 가장 안전합니다.
→
오피스텔이 주택수에 포함되는 전체 기준은
오피스텔 양도세 주택수 포함 기준 정리 글에서 확인할 수 있습니다.