오피스텔을 보유하고 있다가 매도할 때 가장 많이 나오는 롱테일 키워드가 **“오피스텔 양도세 주택 수 포함 여부”**입니다. 분명 등기상 업무시설인데, 어떤 사람은 1주택 비과세를 받고 어떤 사람은 다주택 중과를 맞기 때문입니다. 이 차이는 용도와 사용 실태에서 갈립니다.
오피스텔은 원래 주택이 아닌데 왜 문제가 될까
법적으로 오피스텔은 주택이 아닙니다.
- 건축법상: 업무시설
- 등기부상: 주택 아님
하지만 세법에서는 다릅니다.
양도소득세에서는 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다.
즉,
“어떻게 생겼는지”가 아니라
**“어떻게 썼는지”**가 세금을 결정합니다.
양도세에서 오피스텔이 주택으로 보는 기준
2026년 기준으로 세무서가 중점적으로 보는 요소는 다음과 같습니다.
- 실제 거주 여부
- 전입신고 유무
- 취사 시설 존재 여부
- 주거용 임대차 계약 여부
이 중 일부만 충족해도
주거용 오피스텔로 판단될 수 있습니다.
주택 수에 포함되는 대표적인 경우
아래에 해당하면 주택 수 포함 가능성이 큽니다.
- 본인 또는 임차인이 실제 거주
- 전입신고 되어 있음
- 월세·전세 임대 목적
- 주거용 옵션(침대·냉장고 등) 갖춤
이 경우
기존 아파트가 있다면
오피스텔 때문에 2주택자가 될 수 있습니다.
주택 수에서 제외되는 경우
반대로 다음 조건을 충족하면
주택 수 제외 가능성이 높습니다.
- 사무실·업무용 사용
- 전입신고 없음
- 사업자 등록된 업무 공간
- 단기 숙소·창고·사무실 활용
이 경우에는
오피스텔을 팔아도
다주택 중과 대상이 아닐 수 있습니다.
금액 예시로 보는 오피스텔 양도세 차이
자주 발생하는 사례를 단순화한 예시입니다.
- 아파트 1채 보유 중
- 오피스텔 취득가: 3억
- 오피스텔 양도가: 6억
- 양도차익: 3억
오피스텔이 주택으로 본 경우
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 2주택 |
| 과세 방식 | 중과 가능 |
| 예상 양도세 | 수천만 원 이상 |
오피스텔이 주택 제외된 경우
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 1주택 |
| 과세 방식 | 일반 과세 |
| 예상 양도세 | 크게 감소 |
👉 동일한 가격 상승이어도
주택 수 판단 하나로 세금이 완전히 달라집니다.
오피스텔 양도세에서 가장 많이 하는 착각
- 등기상 주택 아니면 무조건 안전 ❌
- 전입신고만 안 하면 괜찮다 ❌
- 단기 거주는 문제 없다 ❌
특히 전입신고 없이 실거주한 경우에도
전기·수도 사용량, 임대차 계약서, 인테리어 상태로
주거용 판단이 내려진 사례가 많습니다.
임대용 오피스텔은 더 위험하다
임대 목적이면 거의 대부분
주거용으로 판단될 가능성이 큽니다.
- 전세 계약
- 월세 계약
- 주거 목적 명시된 계약서
이 경우
본인이 안 살았어도
주택 수 포함으로 판단될 수 있습니다.
오피스텔 양도세 판단 기준은 어디를 따르나
실무에서는 대부분
국세청 유권해석과
실제 과세 사례를 기준으로 판단합니다.
세무서에서는
“오피스텔입니다”라는 말보다
어떻게 사용했는지 증거를 요구합니다.
오피스텔 양도세 전략 정리
- 취득 단계에서 용도부터 명확히 설정
- 업무용이면 사업자 등록 유지
- 주거 사용 이력 남기지 않기
- 매도 전 주택 수 포함 여부 사전 검토
오피스텔은
주택이 아니어서 문제가 되는 게 아니라
주택처럼 써서 문제가 됩니다.
FAQ 자주 묻는 질문
전입신고만 안 하면 주택 수 제외되나요
아닙니다. 실제 거주 흔적이 있으면 주택으로 볼 수 있습니다.
단기 임대는 괜찮나요
단기라도 주거 목적이면 주택 판단 가능성이 있습니다.
사무실로 쓰다가 중간에 거주하면요
거주한 기간이 있다면 전체 보유 기간이 문제 될 수 있습니다.
오피스텔 여러 채면 어떻게 되나요
모두 주거용이면 다주택자로 판단됩니다.
양도 전에 다시 업무용으로 바꾸면 되나요
형식적 변경은 인정되지 않는 사례가 많아 위험합니다.