임대 중이면 무조건 주택수에서 빠질까
오피스텔을 직접 사용하지 않고 임대만 하고 있었다면
많은 분들이 자연스럽게 이렇게 생각합니다.
“내가 산 것도 아니고, 내가 산 것도 아니고,
그냥 임대만 했는데 주택수에 들어가겠어?”
하지만 양도소득세에서 주택수 판단 기준은
소유자의 거주 여부가 아니라 해당 공간이 실제로 어떻게 사용되었는지입니다.
실무 기준 역시
국세청 해석과 과세 흐름을 보면,
임대 여부보다 임차인의 사용 형태가 핵심 판단 요소로 작용합니다.
즉,
임대 중이라는 사실만으로
주택수에서 자동으로 제외되지는 않습니다.
임대 오피스텔 판단의 핵심은 ‘임차인의 사용 목적’
임대 오피스텔에서 가장 중요한 질문은 하나입니다.
임차인이 그 공간을 주거용으로 사용했는가, 업무용으로 사용했는가
소유자가 어떻게 생각했는지는 중요하지 않고,
계약서에 어떤 용도로 적혀 있는지도 결정적 기준이 아닙니다.
실제 판단 기준은 다음과 같습니다.
- 사람이 거주하며 생활한 공간이었는지
- 업무 공간으로만 사용된 장소였는지
이 차이가 주택수 포함 여부를 갈라놓습니다.
임차인이 거주했다면 주택으로 판단될 가능성이 높다
임차인이 해당 오피스텔에 실제로 거주하면서 생활했다면
소유자가 살지 않았더라도 주택으로 판단될 수 있습니다.
실무에서 주거용 임대 오피스텔로 판단되는 대표적인 특징은 다음과 같습니다.
- 임차인의 전입신고
- 생활 가구와 취침 공간 존재
- 장기간 상시 거주 형태
- 수도, 전기, 가스 사용 패턴이 생활형에 가까운 경우
이런 요소들이 확인되면
임대 오피스텔이라 하더라도 주택으로 판단될 가능성이 높아집니다.
임차인이 사무실로만 사용했다면 제외될 수 있다
반대로 임차인이 해당 오피스텔을
- 사무실
- 업무 공간
- 영업장
등으로만 사용했다면
주택수에서 제외될 가능성이 큽니다.
이 경우 실무에서 함께 보는 요소는 다음과 같습니다.
- 사무용 집기 위주의 공간 구성
- 직원 또는 근무 형태 존재
- 주거용 생활 가구 부재
- 업무용 사용이 객관적으로 확인되는 자료
임차인의 사용 형태가 명확히 업무용으로 확인된다면
임대 오피스텔도 주택수에서 제외될 수 있습니다.
임대차계약서에 ‘사무실’이라고 쓰여 있으면 안전할까
결론부터 말하면,
임대차계약서의 용도 표기만으로는 부족합니다.
실무에서는
- 계약서 내용
- 실제 사용 상태
를 함께 봅니다.
계약서에는 사무실로 되어 있지만
- 실제로는 임차인이 숙식 공간으로 사용했고
- 생활 가구와 거주 흔적이 확인된다면
업무용 임대라고 주장하기 어렵습니다.
단기임대·월세·전세 차이는 중요할까
임대 형태가
- 전세인지
- 월세인지
- 단기임대인지
자체는 주택수 판단의 핵심 기준이 아닙니다.
과세 실무에서 중요한 것은 오직 하나입니다.
그 공간이 실제 주거용이었는지, 업무용이었는지
단기임대라도
- 숙소 개념이 아니라
- 생활 목적의 거주 형태로 사용되었다면
주거용 판단이 나올 수 있습니다.
임대 중이었지만 주거용으로 판단되는 대표 사례
다음과 같은 경우에는
임대 중이었더라도 주택으로 판단될 가능성이 높습니다.
- 임차인이 전입신고를 하고 거주한 경우
- 침대, 주방, 세탁기 등 생활 설비가 갖춰진 경우
- 일정 기간 이상 상시 거주한 흔적이 확인되는 경우
이 경우 소유자는
“나는 살지 않았다”
라는 이유만으로 주택수 제외를 주장하기 어렵습니다.
임대 중이었지만 주택에서 제외될 수 있는 대표 사례
반대로 다음과 같은 경우에는
임대 오피스텔이 주택수에서 제외될 가능성이 있습니다.
- 임차인이 사무실로만 사용한 경우
- 주거 흔적이 전혀 없는 경우
- 업무용 집기와 근무 형태가 확인되는 경우
특히 법인이나 개인사업자가
- 영업 공간
- 사무 공간
으로 사용한 사례는
주택에서 제외되는 경우가 많습니다.
임대와 주거용이 혼재된 경우가 가장 위험하다
실무에서 가장 분쟁이 많은 구조는 다음과 같습니다.
- 임차인이 낮에는 사무실로 사용
- 밤에는 숙식 공간으로 사용
이처럼
업무용과 주거용이 섞여 있는 형태의 임대는
판단이 매우 까다롭습니다.
이 경우에는
- 실제 사용 비중
- 생활 흔적의 정도
- 숙식 목적 사용 여부
등을 종합해서 판단하게 되며,
생활 흔적이 명확한 경우에는
주거용으로 판단되는 사례가 많습니다.
임대 오피스텔이 주택수에 포함되면 어떤 영향이 있을까
임대 오피스텔이 주택으로 판단되면
해당 오피스텔은 양도세 계산 시 주택수에 포함됩니다.
그 결과
- 보유 주택 수 증가
- 1세대 1주택 비과세 요건 영향
- 다주택 중과세율 적용 가능성
등이 발생할 수 있습니다.
특히
- 본인 명의 아파트 1채
- 임대 중인 오피스텔 1실
구조에서는
임대 오피스텔의 주거용 판단 여부가
세금에 직접적인 영향을 줍니다.
실제 사례로 보는 임대 오피스텔 판단
사례 1. 임차인이 실제 거주한 오피스텔
임차인이 전입신고를 하고
생활 가구를 갖추어 장기간 거주한 경우
→ 임대 오피스텔이지만
→ 주택으로 판단될 가능성 높음
사례 2. 임차인이 사무실로만 사용한 오피스텔
사무용 집기만 있고
주거 흔적이 전혀 없는 경우
→ 주택에서 제외될 가능성 높음
사례 3. 사무실과 숙식 공간을 함께 사용한 경우
업무 공간과 생활 공간이 동시에 존재하고
생활 흔적이 명확한 경우
→ 주거용 판단 가능성 높음
임대 오피스텔 주택수 판단 흐름 정리
임대 중인 오피스텔은 다음 순서로 판단하면 이해가 쉽습니다.
- 임차인이 실제 거주했는가
→ 예 : 주택 가능성 높음
→ 아니오 : 다음 단계 - 임차인이 업무용으로만 사용했는가
→ 예 : 제외 가능성 높음
→ 아니오 : 주택 가능성 존재 - 생활 흔적이 명확하게 확인되는가
→ 예 : 주택 판단 가능성 높음
임대 오피스텔 주택수 판단 기준 요약
포함되는 경우 요약
- 임차인이 주거 목적으로 사용한 경우
- 생활 흔적과 거주 형태가 확인되는 경우
- 숙식 공간으로 사용된 사실이 확인되는 경우
제외되는 경우 요약
- 임차인이 순수 업무용으로 사용한 경우
- 주거 흔적이 전혀 없는 경우
- 업무 사용이 객관적으로 입증되는 경우
판단이 애매한 경우 요약
- 업무용과 주거용이 혼재된 경우
- 임차인의 사용 형태를 명확히 입증하기 어려운 경우
이런 경우에는
임대차계약서만으로는 부족하고,
실제 사용 자료를 함께 준비해 두는 것이 중요합니다.
오피스텔 임대 여부뿐 아니라
주거용·업무용·비과세까지 종합해 주택수를 판단하는 기준은
메인 기준 글에서 한 번에 정리해 두는 것이 가장 안전합니다.
→
오피스텔이 주택수에 포함되는 전체 기준은
오피스텔 양도세 주택수 포함 기준 정리 글에서 확인할 수 있습니다.