장위10구역 주택재개발정비사업은 성북구 장위뉴타운 안에서도 가장 이슈가 많았던 재개발 구역 중 하나입니다. 오랫동안 사랑제일교회 보상 갈등으로 사업이 멈춰 있었지만, 현재는 상황이 크게 달라졌습니다.
2026년 5월 현재 기준으로 장위10구역은 더 이상 “언제 될지 모르는 재개발”이 아닙니다. 성북구가 2025년 12월 31일 착공신고를 최종 처리했고, 사업은 17년 만에 공사 단계로 넘어갔습니다. 단지명은 장위 푸르지오 마크원이며, 시행사는 장위10구역 주택재개발정비사업조합, 시공사는 대우건설입니다.
성북구의 전체 재개발에 관련 된 내용은 성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
장위10구역 사업 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 장위10구역 주택재개발정비사업 |
| 단지명 | 장위 푸르지오 마크원 |
| 위치 | 서울 성북구 장위동 68-37 일대 |
| 사업유형 | 재개발 주택정비형 |
| 정비구역 면적 | 91,362㎡ |
| 대지면적 | 70,322㎡ |
| 연면적 | 343,959㎡ |
| 건폐율 | 24% |
| 용적률 | 271% |
| 규모 | 지하 5층 지상 최고 35층 |
| 동수 | 23개 동 |
| 총 세대수 | 1,931세대 |
| 일반분양 | 1,031세대 수준 |
| 공공주택 | 341세대 |
| 준공 예정 | 2030년 예정 |
| 시행사 | 장위10구역 주택재개발정비사업조합 |
| 시공사 | 대우건설 |
서울시 정비사업 정보몽땅 기준으로 장위10구역은 성북구 장위동 68-37 일대, 정비구역 면적 91,362㎡, 조합원 수 422명, 토지등소유자 수 650명으로 공개되어 있습니다. 건축계획은 공동주택 및 부대복리시설, 지하 5층에서 지상 35층, 용적률 271%로 정리되어 있습니다.
단지명은 장위 푸르지오 마크원으로 확정되어 있으며, 대우건설 공식 홈페이지에서도 현장 위치를 서울시 성북구 장위동 68-37로 표기하고 있습니다. 공식 홈페이지 하단에는 시행사가 장위10구역 주택재개발정비사업조합, 시공사가 대우건설로 표시되어 있습니다.
현재 진행상황
| 단계 | 현재 상태 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 완료 |
| 관리처분계획인가 | 완료 |
| 사랑제일교회 이슈 | 교회 부지 제외 방식으로 사업 재추진 |
| 착공신고 | 2025년 12월 31일 최종 처리 |
| 공사 단계 | 착공 이후 본공사 진입 단계 |
| 일반분양 | 2026년 5월 전후 분양 추진 흐름 |
| 준공 | 2030년 예정 |
장위10구역에서 가장 중요한 최신 변화는 착공신고 처리입니다. 성북구는 2025년 12월 31일 장위10구역 재개발사업의 착공신고를 최종 처리했다고 밝혔습니다. 이 구역은 2008년 정비구역으로 지정된 뒤 2017년 관리처분계획인가를 받았지만, 이후 장기간 지연됐습니다. 이번 착공신고 처리로 약 17년 만에 실제 공사 단계에 들어간 것입니다.
따라서 현재 장위10구역은 “조합설립 전”, “사업시행인가 준비”, “관리처분 전” 같은 초기 단계가 아닙니다. 이미 관리처분인가를 거쳤고 착공신고까지 처리된 상태이므로, 투자 판단의 기준도 완전히 달라져야 합니다.
과거에는 “사업이 될까”가 핵심이었다면, 현재는 “분양가가 적정한가”, “입주 시점 시세가 얼마나 형성될까”, “공사비 상승분이 얼마나 가격에 반영됐는가”가 핵심입니다.
시행사와 시공사 확인
| 구분 | 명칭 |
|---|---|
| 시행사 | 장위10구역 주택재개발정비사업조합 |
| 시공사 | 대우건설 |
| 브랜드 | 푸르지오 |
| 단지명 | 장위 푸르지오 마크원 |
| 견본주택 | 서울 동대문구 왕산로 34 |
| 현장 | 서울 성북구 장위동 68-37 |
장위10구역은 일반 민간 시행사가 진행하는 사업이 아니라 재개발 조합이 시행하는 정비사업입니다. 공식 분양 홈페이지 기준 시행사는 장위10구역 주택재개발정비사업조합으로 표기되어 있고, 시공사는 대우건설입니다.
사용자가 말한 “수행사”가 정비사업에서 말하는 시공사나 사업수행 주체를 의미한다면, 현재 확인 가능한 핵심 수행 주체는 조합과 대우건설입니다. 즉, 사업을 시행하는 주체는 조합이고, 실제 아파트 공사를 맡는 시공사는 대우건설입니다.
장위10구역 히스토리와 주요 이슈
장위10구역은 단순한 재개발 구역이 아닙니다. 장위뉴타운 안에서도 사업 지연 이슈가 가장 컸던 구역 중 하나였습니다.
| 시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2008년 | 정비구역 지정 |
| 2017년 | 관리처분계획인가 |
| 이후 | 사랑제일교회 보상 갈등으로 장기 지연 |
| 2023년 전후 | 사랑제일교회 제외 추진 흐름 본격화 |
| 2025년 | 교회 부지 제외 방식으로 사업 재추진 |
| 2025년 12월 31일 | 착공신고 최종 처리 |
| 2026년 | 장위 푸르지오 마크원 분양 추진 흐름 |
| 2030년 | 준공 예정 |
가장 큰 이슈는 사랑제일교회였습니다. 장위10구역은 관리처분인가까지 받은 뒤에도 교회 보상 문제로 사업이 장기간 지연됐습니다. 이후 조합은 교회 부지를 제외하고 구역을 조정하는 방식으로 사업을 다시 추진했고, 이 구조 변경이 착공까지 이어진 핵심 분기점이 됐습니다.
이 부분은 투자 판단에서 매우 중요합니다. 과거 장위10구역의 가장 큰 리스크는 사업 지연과 불확실성이었습니다. 그러나 현재는 착공신고가 처리되면서 사업 무산 리스크는 크게 낮아졌습니다. 대신 고분양가, 공사비 상승, 입주 시점 시장 가격이 새로운 핵심 변수로 바뀌었습니다.
공사비 변경과 사업비 부담
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기존 계약금액 | 약 3,697억원 수준 |
| 변경 계약금액 | 약 7,871억원 |
| 증가액 | 약 4,174억원 |
| 공사기간 | 실착공일로부터 49개월 |
| 주요 원인 | 공사비 상승, 장기 지연, 사업 구조 변경 |
장위10구역은 공사비 변화도 매우 큰 구역입니다. 정비사업 전문 보도에 따르면 대우건설의 장위10구역 재개발 변경계약 금액은 약 7,871억8,808만원으로, 2018년 계약금액 약 3,697억원대에서 4,174억원 이상 증가했습니다. 공사기간은 실착공일로부터 49개월로 보도됐습니다.
이 공사비 증가는 분양가와 조합원 부담을 이해할 때 핵심입니다. 장위 푸르지오 마크원의 예상 분양가가 강북권에서 높은 수준으로 거론되는 이유는 단순히 입지 때문만이 아닙니다. 장기간 지연, 공사비 상승, 금융비용 증가, 대단지 브랜드 설계가 모두 분양가에 반영될 수밖에 없는 구조입니다.
주택 공급계획
| 구분 | 세대수 |
|---|---|
| 60㎡ 이하 분양주택 | 659세대 |
| 60㎡ 초과 85㎡ 이하 분양주택 | 816세대 |
| 85㎡ 초과 분양주택 | 115세대 |
| 임대주택 40㎡ 이하 | 128세대 |
| 임대주택 40㎡ 초과 50㎡ 이하 | 31세대 |
| 임대주택 50㎡ 초과 | 182세대 |
서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 주택공급계획을 보면 분양주택은 60㎡ 이하, 60㎡ 초과 85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 나뉘어 있습니다. 분양주택 중 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 816세대로 가장 많고, 60㎡ 이하도 659세대로 적지 않습니다. 임대주택은 총 341세대 규모로 확인됩니다.
이 구조를 보면 장위 푸르지오 마크원은 59㎡와 84㎡ 중심의 실수요형 단지로 볼 수 있습니다. 동시에 85㎡ 초과 중대형도 일부 포함되어 있어, 자금력이 있는 실거주 수요까지 일부 흡수할 수 있는 구조입니다.
예상 일반분양 평형 구성
| 전용면적 | 수요층 | 특징 |
|---|---|---|
| 39㎡ | 1~2인 가구, 소형 청약 수요 | 총액 부담이 상대적으로 낮음 |
| 49㎡ | 신혼부부, 소형 실거주 수요 | 서울 신축 소형 희소성 |
| 59㎡ | 실수요 핵심 | 가격 부담과 실거주 균형 |
| 74㎡ | 84㎡ 대체 수요 | 중형 실거주 선택지 |
| 84㎡ | 국민평형 | 가장 관심 높은 평형 |
| 114㎡ | 중대형 수요 | 희소성 있지만 총액 부담 큼 |
최근 분양 정보에서는 장위 푸르지오 마크원이 전용 39㎡부터 114㎡까지 구성되는 것으로 알려져 있습니다. 아직 최종 입주자모집공고 전이라 평형별 세부 물량과 확정 분양가는 반드시 모집공고로 확인해야 합니다.
다만 전체 공급계획상 60㎡ 이하와 60㎡ 초과 85㎡ 이하 비중이 높기 때문에 실제 청약 경쟁은 59㎡, 74㎡, 84㎡에서 가장 많이 형성될 가능성이 큽니다.
평형별 예상 일반분양가
아래 금액은 현재 보도와 업계 예상에서 언급되는 3.3㎡당 약 5,100만~5,300만원 수준을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 분양가는 입주자모집공고, 층, 타입, 옵션, 발코니 확장비에 따라 달라질 수 있습니다.
| 전용면적 | 공급면적 추정 | 예상 분양가 |
|---|---|---|
| 39㎡ | 약 17평 | 약 8억7천만~9억원 |
| 49㎡ | 약 21평 | 약 10억7천만~11억1천만원 |
| 59㎡ | 약 25평 | 약 12억8천만~13억3천만원 |
| 74㎡ | 약 30평 | 약 15억3천만~15억9천만원 |
| 84㎡ | 약 34평 | 약 17억 전후 |
| 114㎡ | 약 45평 | 약 23억 전후 |
조선비즈는 장위10구역 재개발 단지인 장위 푸르지오 마크원이 5월 분양을 앞두고 있으며, 전용 84㎡ 분양가가 17억원 수준으로 예상된다고 보도했습니다. 또 최근 보도에서는 3.3㎡당 5,200만~5,300만원 수준이 거론되고 있습니다.
이 가격대는 장위뉴타운 기존 분양가와 비교하면 상당히 높은 수준입니다. 따라서 청약자는 단순히 “서울 대단지 신축”이라는 이유만으로 접근하기보다, 자금 조달 가능성과 입주 후 시세를 함께 계산해야 합니다.
주변 단지와 비교
| 단지 | 구역 | 현재 성격 | 비교 포인트 |
|---|---|---|---|
| 장위자이 레디언트 | 장위4구역 | 입주 완료 신축 | 장위뉴타운 시세 기준 역할 |
| 푸르지오 라디우스파크 | 장위6구역 | 준공 예정 신축 | 후속 신축 시세 형성 |
| 장위 푸르지오 마크원 | 장위10구역 | 착공 후 분양 예정 | 고분양가 테스트 구간 |
장위 푸르지오 마크원 맞은편에는 장위4구역 재개발로 조성된 장위자이 레디언트가 있고, 인근에는 푸르지오 라디우스파크도 있습니다. 최근 기사에서는 장위자이 레디언트가 지난해 3월 준공된 2,840가구 대단지이고, 푸르지오 라디우스파크는 내년 3월 준공 예정으로 설명됩니다. 장위 푸르지오 마크원은 이 신축 라인에 합류하는 후속 대단지입니다.
장위10구역의 분양가는 단순히 해당 단지만의 문제가 아닙니다. 이 단지가 높은 가격으로 분양에 성공하면 장위뉴타운 전체 신축 시세의 기준을 한 단계 끌어올릴 수 있습니다. 반대로 분양가 부담으로 청약 성적이 기대보다 낮으면, 인근 신축 단지의 단기 가격 흐름에도 영향을 줄 수 있습니다.
입지 분석
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 지하철 | 6호선 돌곶이역 도보권 |
| 학교 | 장위초 인접 |
| 주변 신축 | 장위자이 레디언트, 푸르지오 라디우스파크 등 |
| 녹지 | 북서울꿈의숲, 오동공원, 천장산, 영축산 접근 가능 |
| 생활권 | 장위뉴타운 신축 생활권 형성 중 |
장위 푸르지오 마크원은 6호선 돌곶이역 이용이 가능한 입지입니다. 최근 기사에서는 돌곶이역이 도보 약 6분 거리로 언급됐고, 장위초등학교 인접성도 장점으로 제시됐습니다. 정비사업 전문 보도에서는 주변에 장위초, 월곡초, 석관초, 장곡초, 장위중, 남대문중, 석관중, 석관고 등이 있으며 북서울꿈의숲, 오동공원, 천장산, 영축산 등 녹지공간도 풍부하다고 설명했습니다.
입지의 핵심은 강남 접근성보다는 동북권 신축 주거지 전환입니다. 장위뉴타운은 과거 노후 저층 주거지 이미지가 강했지만, 장위자이 레디언트, 푸르지오 라디우스파크, 장위 푸르지오 마크원 같은 대단지 신축이 들어오면서 주거 이미지가 빠르게 바뀌고 있습니다.
조합원 투자금 추정
장위10구역 조합원 투자금은 기존 취득가, 대지지분, 권리가액, 신청 평형, 분담금, 대출 조건에 따라 크게 달라집니다. 아래는 투자 구조를 이해하기 위한 추정 시나리오입니다.
| 배정 평형 | 총 투자금 추정 | 입주 후 예상 가치 | 예상 수익 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 약 10억~13억원 | 약 13억5천만~15억원 | 약 1억~3억원 |
| 74㎡ | 약 12억~15억원 | 약 15억5천만~17억원 | 약 1억5천만~4억원 |
| 84㎡ | 약 14억~18억원 | 약 17억5천만~20억원 | 약 2억~5억원 |
| 114㎡ | 약 18억~23억원 | 약 22억~26억원 | 약 2억~5억원 |
현재 장위10구역은 초기 재개발 투자 구간이 아닙니다. 이미 관리처분과 착공신고를 지나 분양을 앞둔 단계이기 때문에 진입 가격 자체가 높아졌습니다. 따라서 투자 수익률은 과거 초기 조합원 물건을 잡았던 투자자보다 낮을 수밖에 없습니다.
그 대신 사업 리스크는 크게 줄었습니다. 지금의 핵심은 “사업이 되느냐”가 아니라 “이 가격에 들어가도 입주 시점에 프리미엄이 남느냐”입니다.
일반분양 청약 관점
| 평형 | 청약 관점 |
|---|---|
| 39㎡ | 총액 부담이 낮아 소형 수요 가능 |
| 49㎡ | 신혼부부, 1~2인 실거주 수요 가능 |
| 59㎡ | 가장 안정적인 실수요 평형 |
| 74㎡ | 84㎡ 부담을 피하는 대체 평형 |
| 84㎡ | 선호도는 높지만 가격 부담도 큼 |
| 114㎡ | 자금력 있는 실거주 수요 중심 |
장위 푸르지오 마크원은 일반분양 물량이 1,000세대 이상이기 때문에 서울 청약시장에서는 관심을 받을 수밖에 없습니다. 하지만 예상 분양가가 높기 때문에 평형별 경쟁률은 다르게 나타날 가능성이 큽니다.
총액 부담을 줄이고 싶다면 59㎡ 또는 74㎡가 현실적인 선택지가 될 수 있습니다. 84㎡는 가장 선호도가 높지만, 17억원 전후 분양가가 현실화될 경우 자금 조달 능력이 청약 판단의 핵심이 됩니다.
투자 판단 핵심
| 구분 | 판단 |
|---|---|
| 사업 안정성 | 착공신고 처리로 크게 개선 |
| 가격 매력 | 낮지 않음 |
| 청약 관심도 | 높을 가능성 |
| 수익성 | 입주 시점 시세에 따라 결정 |
| 리스크 | 고분양가와 시장 변동성 |
| 적합 대상 | 실거주자, 중장기 투자자 |
장위10구역은 현재 시점에서 “싸게 사는 재개발”이 아닙니다. 이미 사업이 정상화됐고, 착공 이후 분양을 앞둔 만큼 가격에는 상당 부분 기대감이 반영되어 있습니다.
다만 장위뉴타운 안에서 대우건설 브랜드, 1,931세대 대단지, 6호선 역세권, 신축 생활권이라는 장점은 분명합니다. 결국 투자 판단은 2030년 입주 시점에 장위뉴타운 신축 84㎡가 18억~20억원 이상을 안정적으로 형성할 수 있느냐에 달려 있습니다.
리스크 체크
| 리스크 | 내용 |
|---|---|
| 고분양가 | 84㎡ 17억원 전후 예상 시 부담 큼 |
| 공사비 상승 | 이미 사업비와 분양가에 반영되는 흐름 |
| 시장 변동성 | 2030년 입주 시점 금리와 부동산 흐름 변수 |
| 청약 성적 | 고분양가로 평형별 수요 차이 가능 |
| 사랑제일교회 잔여 이슈 | 구역 제외 후 사업 추진 중이나 주변 이슈로 남을 수 있음 |
사업 리스크는 과거보다 줄었지만 가격 리스크는 커졌습니다. 특히 장위10구역은 과거 지연 이슈가 길었던 만큼 공사비와 금융비용이 누적됐고, 이것이 분양가 부담으로 이어지는 구조입니다.
따라서 무조건 청약이나 투자를 권할 단지는 아닙니다. 자금 여력이 충분하고 장위뉴타운 신축 가치가 더 올라간다고 보는 사람에게 적합한 단지입니다.
최종 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 상태 | 착공신고 처리 후 분양 추진 |
| 단지명 | 장위 푸르지오 마크원 |
| 시행사 | 장위10구역 주택재개발정비사업조합 |
| 시공사 | 대우건설 |
| 총 세대수 | 1,931세대 |
| 일반분양 | 약 1,031세대 |
| 규모 | 지하 5층 지상 최고 35층 23개 동 |
| 준공 예정 | 2030년 |
| 예상 분양가 | 3.3㎡당 5,100만~5,300만원 수준 거론 |
| 84㎡ 예상 분양가 | 17억원 전후 |
| 핵심 이슈 | 사랑제일교회 제외, 공사비 증가, 고분양가 |
결론
장위10구역 주택재개발정비사업은 현재 기준으로 과거와 완전히 다른 단계에 들어섰습니다. 예전에는 사랑제일교회 갈등으로 사업이 장기간 멈춘 구역이었지만, 현재는 교회 부지를 제외하고 사업을 재추진하면서 착공신고까지 처리된 상태입니다.
단지명은 장위 푸르지오 마크원이며, 시행사는 장위10구역 주택재개발정비사업조합, 시공사는 대우건설입니다. 총 1,931세대, 지하 5층 지상 최고 35층, 23개 동 규모의 대단지로 조성됩니다.
투자 관점에서는 사업 리스크가 낮아진 대신 가격 부담이 커졌습니다. 예상 분양가가 84㎡ 기준 17억원 전후까지 거론되는 만큼, 이제는 저가 재개발 투자라기보다 고분양가 신축 대단지 투자로 봐야 합니다.
장위10구역의 핵심 판단 기준은 단순합니다.
분양가가 비싸 보이더라도 2030년 입주 시점에 장위뉴타운 신축 대단지 가치가 그 이상으로 올라갈 것이라고 본다면 관심을 가질 만합니다. 반대로 장위뉴타운 84㎡가 17억원 이상 가격을 안정적으로 유지하기 어렵다고 본다면, 청약과 투자 모두 신중하게 접근하는 것이 맞습니다.