장위13-2구역 주택정비형 재개발사업은 성북구 장위동 224-12번지 일대에서 추진되는 재개발 사업입니다. 장위13-1구역과 함께 장위재정비촉진지구 안에서 마지막 남은 대규모 재개발 구역으로 평가됩니다.
2026년 현재 기준으로 아직 조합설립인가나 사업시행인가 단계가 아닙니다. 서울시 정비사업 정보몽땅 기준으로 진행 단계는 “정비계획 수립”으로 확인되며, 대표지번은 장위동 224-12번지입니다. 즉, 아직 사업 초기 단계에 있는 구역입니다.
다만 2026년 4월 서울시가 장위13-1·2구역 신속통합기획을 확정하면서 사업 방향이 구체화되기 시작했습니다. 서울시는 장위13-1·2구역을 합쳐 약 5,900세대 내외 규모로 계획하고 있으며, 이 중 장위13-2구역은 약 2,500세대 규모로 계획되어 있습니다.
성북구의 전체 재개발에 관련 된 내용은 성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
장위13-2구역 사업 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 장위13-2구역 주택정비형 재개발사업 |
| 위치 | 서울특별시 성북구 장위동 224-12번지 일대 |
| 사업 유형 | 주택정비형 재개발사업 |
| 현재 단계 | 정비계획 수립 단계 |
| 연계 구역 | 장위13-1구역 |
| 예상 세대수 | 약 2,500세대 |
| 상위 계획 | 장위재정비촉진지구 |
| 추진 방식 | 신속통합기획 적용 |
| 조합설립 여부 | 아직 조합설립인가 전 단계 |
| 일반분양 여부 | 미정 |
장위13-2구역은 아직 확정된 분양 단지가 아닙니다. 현재는 서울시 신속통합기획이 확정된 이후 정비구역 지정과 조합설립추진위원회 구성 등 초기 절차를 밟아가는 단계로 보는 것이 정확합니다.
따라서 장위13-2구역을 볼 때는 “곧 분양할 단지”가 아니라 “장위뉴타운 마지막 대형 재개발 후보지”라는 관점으로 보는 것이 맞습니다.
장위13-2구역 위치와 입지
성북구 장위동 224-12번지 일대에 위치합니다. 장위13-1구역과 함께 장위재정비촉진지구의 북측 생활권을 구성하는 구역으로 볼 수 있습니다.
| 입지 요소 | 내용 |
|---|---|
| 행정구역 | 서울 성북구 장위동 |
| 대표지번 | 장위동 224-12번지 |
| 주변 녹지 | 북서울꿈의숲, 오동근린공원 |
| 주요 도로 | 장위로, 돌곶이로, 월계로, 장월로 일대 |
| 생활권 | 장위뉴타운 생활권 |
| 향후 교통 기대 | 동북선 경전철 수혜 기대 |
서울시는 장위13-1·2구역 신속통합기획에서 북서울꿈의숲과 오동근린공원을 잇는 광역 녹지축을 연결하고, 장위13-1·2구역 경계부에 공원을 조성해 생활공원축을 형성하는 계획을 제시했습니다. 또한 장위13-1·2구역을 잇는 공공보행통로를 통해 순환형 보행체계를 만들겠다는 구상도 포함되어 있습니다.
장위13-2구역은 현재의 낡은 저층 주거지 이미지보다, 장위뉴타운 전체가 완성된 이후의 주거환경 변화 가능성이 더 중요한 지역입니다. 특히 주변 재개발 구역들이 순차적으로 신축화되면 장위동 일대의 생활권 자체가 달라질 수 있습니다.
장위13-2구역 추진현황
과거 장위재정비촉진지구 안에 포함되었지만, 장기간 사업이 본격화되지 못했던 구역입니다. 서울시에 따르면 장위13구역은 2006년 재정비촉진지구로 지정됐으나, 2014년 재정비촉진구역이 해제됐고, 이후 2015년 장위 도시재생활성화지역으로 지정된 이력이 있습니다.
| 시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2006년 | 장위재정비촉진지구 지정 |
| 2014년 | 장위13구역 재정비촉진구역 해제 |
| 2015년 | 장위 도시재생활성화지역 지정 |
| 2025년 | 신속통합기획 후보지 선정 흐름 |
| 2026년 1월 | 조합설립추진위원회 구성을 위한 주민설명회 개최 안내 |
| 2026년 4월 | 장위13-1·2구역 신속통합기획 확정 |
| 2026년 현재 | 정비계획 수립 단계 |
성북구는 2026년 1월 조합설립추진위원회 구성을 위한 주민설명회 개최를 안내했습니다. 안내문에 따르면 장위13-2구역 설명회는 2026년 1월 29일 오후 3시부터 4시까지 장위중앙교회에서 진행되는 일정으로 공지되었습니다.
이후 2026년 4월 서울시가 신속통합기획을 확정하면서 사업 추진의 큰 방향이 잡혔습니다.
신속통합기획 확정의 의미
가장 중요한 최근 변화는 신속통합기획 확정입니다. 서울시는 2026년 4월 장위동 219-90 일대 장위13-1구역과 장위동 224-12 일대 장위13-2구역의 신속통합기획을 확정했습니다. 이로써 장위재정비촉진지구 전체의 재정비촉진계획 수립이 마무리되는 의미가 있다고 설명했습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용 구역 | 장위13-1구역, 장위13-2구역 |
| 총 공급 규모 | 약 5,900세대 내외 |
| 장위13-1구역 | 약 3,400세대 |
| 장위13-2구역 | 약 2,500세대 |
| 핵심 방향 | 녹지·보행·교통체계 연결 |
| 향후 목표 | 정비구역 지정 절차 추진 |
신속통합기획은 정비사업 초기 단계에서 서울시가 계획 방향을 함께 잡아주는 제도입니다. 다만 신속통합기획이 확정됐다고 해서 바로 착공이나 분양이 가능한 것은 아닙니다. 이후 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공 등의 절차가 필요합니다.
즉, 장위13-2구역은 “사업이 본격적으로 출발할 수 있는 계획 틀을 마련한 단계”라고 보는 것이 정확합니다.
장위13-2구역 예상 규모
서울시와 관련 보도에 따르면 전체는 약 5,900세대 내외로 계획되어 있습니다. 이 가운데 장위13-2구역은 약 2,500세대 규모로 계획됩니다.
| 구분 | 예상 규모 |
|---|---|
| 장위13-1구역 | 약 3,400세대 |
| 장위13-2구역 | 약 2,500세대 |
| 합계 | 약 5,900세대 내외 |
기존 계획과 비교하면 공급 규모가 크게 늘어난 점도 눈에 띕니다. 일부 보도에 따르면 재정비촉진계획 수립기준 개선안 적용으로 용적률이 기존 230%에서 300%로 상향되면서 전체 공급 규모가 약 4,128세대에서 5,900세대 내외로 증가한 것으로 설명됩니다.
다만 이 수치는 현재 계획 단계의 규모입니다. 최종 세대수, 임대주택 비율, 평형 구성, 일반분양 물량은 향후 정비구역 지정과 사업시행계획인가 과정에서 달라질 수 있습니다.
장위13-2구역의 장점
가장 큰 장점은 장위뉴타운의 마지막 대형 재개발 구역이라는 점입니다. 이미 장위뉴타운 안에서는 여러 구역이 입주했거나 사업을 진행 중입니다. 장위13-2구역까지 본격화되면 장위재정비촉진지구 전체의 도시 구조가 더 완성되는 흐름으로 볼 수 있습니다.
| 장점 | 내용 |
|---|---|
| 대규모 공급 | 장위13-2구역 단독 약 2,500세대 계획 |
| 장위뉴타운 마지막 퍼즐 | 장위재정비촉진지구 완성 의미 |
| 녹지축 계획 | 북서울꿈의숲·오동근린공원 연계 |
| 보행 환경 개선 | 공공보행통로와 순환형 보행체계 계획 |
| 생활권 변화 | 장위뉴타운 전체 신축화 수혜 기대 |
| 초기 단계 투자 기회 | 사업 초기에 진입 가능하다는 장점 |
아직 초기 단계이기 때문에 분양 일정이 가까운 구역은 아닙니다. 하지만 반대로 장기 투자자 입장에서는 사업 초기 구간에서 접근할 수 있는 구역이라는 점이 장점이 될 수 있습니다.
장위13-2구역의 리스크
기대감이 큰 만큼 리스크도 분명합니다. 가장 큰 리스크는 아직 사업 초기 단계라는 점입니다.
| 리스크 | 내용 |
|---|---|
| 사업 초기 단계 | 정비계획 수립 단계로 인허가 절차가 많이 남음 |
| 일정 지연 가능성 | 정비구역 지정, 추진위, 조합설립까지 시간 필요 |
| 최종 계획 변경 | 세대수, 용적률, 평형 구성 변경 가능 |
| 권리관계 확인 필요 | 토지등소유자별 분양 대상 여부 확인 필요 |
| 추가분담금 불확실성 | 아직 감정평가와 조합원 분양가 미확정 |
| 분양가 예측 어려움 | 일반분양 시점이 멀어 분양가 변동 가능성 큼 |
아직 시공사 선정 단계도 아닙니다. 따라서 특정 브랜드 아파트가 들어온다고 단정하면 안 됩니다. 향후 조합설립 이후 시공사 선정 절차를 통해 브랜드가 정해질 가능성이 높습니다.
또한 신속통합기획 확정 이후에도 주민공람, 의견 청취, 정비구역 지정 등 입안 절차가 필요합니다. 서울시는 성북구에서 주민공람과 의견 청취 등 입안 절차를 진행하고, 올해 중 장위13-1·2 재정비촉진구역 지정을 목표로 사업을 추진할 예정이라고 밝혔습니다.
장위13-2구역 예상 일반분양가
일반분양 시점이 아직 멀기 때문에 정확한 분양가를 단정할 수 없습니다. 다만 장위뉴타운 내 후속 대형 재개발 구역이고, 일반분양이 빨라도 2030년 전후 또는 그 이후가 될 가능성을 감안하면 현재 시세보다 높은 분양가를 열어두고 보는 것이 현실적입니다.
| 전용면적 | 공급면적 환산 기준 | 예상 3.3㎡당 분양가 | 예상 일반분양가 |
|---|---|---|---|
| 전용 49㎡ | 약 20평 내외 | 약 5,800만~6,800만 원 | 약 11억 6천만~13억 6천만 원 |
| 전용 59㎡ | 약 25평 내외 | 약 5,800만~6,800만 원 | 약 14억 5천만~17억 원 |
| 전용 74㎡ | 약 30평 내외 | 약 5,800만~6,800만 원 | 약 17억 4천만~20억 4천만 원 |
| 전용 84㎡ | 약 34평 내외 | 약 5,800만~6,800만 원 | 약 19억 7천만~23억 1천만 원 |
| 전용 101㎡ 이상 | 약 40평 이상 | 약 5,800만~6,800만 원 | 약 23억 2천만 원 이상 |
위 금액은 확정 분양가가 아니라 일반분양 시점이 2030년 전후 또는 그 이후로 밀릴 수 있다는 가정 아래 추정한 범위입니다. 실제 분양가는 분양 시점의 공사비, 금융비용, 분양가 규제, 일반분양 물량, 주변 신축 시세, 시장 분위기에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
장위13-2구역 빌라 투자 시 주의할 점
아직 초기 단계이기 때문에 빌라 투자 관심이 커질 수 있습니다. 하지만 재개발 구역의 빌라 투자는 일반 아파트 매수와 다릅니다. 핵심은 해당 물건이 향후 조합원 분양 대상이 될 수 있는지입니다.
| 확인 항목 | 반드시 봐야 할 내용 |
|---|---|
| 구역 포함 여부 | 장위13-2구역 경계 안에 정확히 포함되는지 확인 |
| 권리산정기준일 | 분양권 인정 여부와 직접 관련 |
| 건축물대장 | 사용승인일, 위반건축물 여부 확인 |
| 등기부등본 | 소유권, 근저당, 지분 구조 확인 |
| 토지 지분 | 지분쪼개기 여부 확인 |
| 추진위·조합 자료 | 향후 분양 대상 기준 확인 |
| 현금청산 위험 | 입주권 없이 청산될 가능성 확인 |
| 추가분담금 | 향후 조합원 부담금 추정 필요 |
특히 장위13-2구역처럼 초기 단계의 재개발 구역은 아직 감정평가액, 조합원 분양가, 추가분담금이 확정되지 않았습니다. 빌라 가격이 상대적으로 싸 보이더라도 나중에 추가분담금이 크게 나오면 총투자금이 예상보다 높아질 수 있습니다.
또한 신축빌라나 지분이 복잡한 물건은 권리산정기준일과 분양 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 재개발 구역 안에 있다고 해서 모든 빌라가 입주권을 받는 것은 아닙니다.
장위13-2구역 투자 관점
단기 투자보다는 장기 투자에 가까운 사업지입니다. 아직 정비계획 수립 단계이기 때문에 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.
| 투자 성향 | 적합 여부 |
|---|---|
| 단기 시세차익 목적 | 부적합 |
| 장기 보유 가능 투자자 | 조건부 적합 |
| 청약 가점이 낮은 실수요자 | 향후 관심 가능 |
| 초기 재개발 투자 선호자 | 관심 가능 |
| 안정성 중시 투자자 | 주의 필요 |
| 권리관계 확인이 어려운 초보자 | 신중 필요 |
장위뉴타운 마지막 대형 구역이라는 상징성이 있습니다. 하지만 현재 단계에서는 기대감만으로 투자하기보다, 정비구역 지정 여부와 추진위원회 구성, 조합설립인가까지의 진행 속도를 확인하면서 접근해야 합니다.
투자자는 특히 매수가에 미래 기대감이 얼마나 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 초기 단계 재개발은 사업이 잘 진행되면 수익성이 커질 수 있지만, 반대로 시간이 길어지면 금융비용과 기회비용이 커질 수 있습니다.
장위13-2구역 청약 대기자 관점
청약 대기자 입장에서 당장 청약을 준비할 단지는 아닙니다. 아직 일반분양 일정, 평형 구성, 분양가, 시공사, 브랜드가 확정되지 않았기 때문입니다.
| 청약 체크포인트 | 현재 판단 |
|---|---|
| 일반분양 일정 | 미정 |
| 분양가 | 미정 |
| 시공사 | 미정 |
| 브랜드 | 미정 |
| 평형별 세대수 | 미정 |
| 일반분양 물량 | 미정 |
| 청약 규제 | 분양 시점 기준 확인 필요 |
청약 대기자는 장위13-2구역을 장기 관심 단지로 등록해두고, 장위8구역, 장위10구역, 장위14구역, 장위15구역 등 장위뉴타운 내 다른 후속 구역들과 함께 비교하는 것이 좋습니다.
장위13-2구역 최종 정리
장위13-2구역 주택정비형 재개발사업은 장위뉴타운의 마지막 대형 재개발 구역 중 하나입니다. 2026년 4월 서울시 신속통합기획 확정으로 사업 방향이 구체화되었고, 장위13-1구역과 함께 약 5,900세대 내외의 대규모 주거지로 계획되고 있습니다.
| 최종 판단 요소 | 내용 |
|---|---|
| 사업 단계 | 정비계획 수립 단계 |
| 사업 규모 | 장위13-2구역 약 2,500세대 계획 |
| 입지 | 장위뉴타운 생활권, 북서울꿈의숲·오동근린공원 연계 |
| 핵심 변화 | 2026년 신속통합기획 확정 |
| 장점 | 장위재정비촉진지구 마지막 대형 구역 |
| 리스크 | 사업 초기 단계로 일정 불확실성 큼 |
| 투자 성격 | 장기형 재개발 투자 |
장위13-2구역은 현재보다 미래 가치가 더 중요한 구역입니다. 장위뉴타운 전체가 신축 주거지로 재편되는 과정에서 마지막 퍼즐 역할을 할 수 있지만, 아직은 사업 초기 단계이기 때문에 확정되지 않은 정보도 많습니다.
따라서 투자자는 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가 등 단계별 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. 청약 대기자는 단기 분양을 기대하기보다 장위뉴타운 중장기 공급 후보지로 관리하는 것이 현실적입니다.