전세대출을 이용 중이거나 계획하고 있다면
“집을 사는 순간 전세대출이 바로 회수된다”는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
특히
전세대출 규제,
6.17 대책,
투기과열지구,
3억 초과 아파트
같은 키워드가 나오면 불안해질 수밖에 없습니다.
하지만 결론부터 말하면,
👉 실수요자라면 전세대출이 무조건 회수되는 것은 아닙니다.
전세대출 규제에는
명확한 적용 조건과 예외, 유예 규정이 존재합니다.
이 글에서 헷갈리는 부분을 한 번에 정리해 드리겠습니다.
전세대출 규제가 적용되는 정확한 조건
6.17 대책의 전세대출 회수 규제는
아무 때나 적용되는 것이 아닙니다.
아래 두 가지 행위가 모두 규제 시행일 이후에 발생해야
전세대출 회수 대상이 됩니다.
전세대출 회수 규제가 적용되는 경우
- 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하고
- 이후에 전세대출을 새로 신청한 경우
즉,
아파트 구입과 전세대출 신청
이 모두 규제 시행 이후여야 합니다.
둘 중 하나라도 규제 이전이라면
👉 전세대출 회수 대상이 아닐 수 있습니다.
실수요자라면 전세대출 예외가 인정된다
정부는 투기 목적이 아닌
불가피한 실거주 사유가 있는 경우까지 막지는 않았습니다.
다만, 실수요 예외를 인정받기 위해서는
아래 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
전세대출 실수요 예외 조건
- 직장이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등
객관적인 실수요 사유가 있을 것 - 구입한 아파트가 위치한 특별시·광역시를 벗어나 전세를 얻을 것
- 구입 아파트와 전세주택 모두에서 세대원이 실제 거주할 것
이 3가지 조건을 모두 충족하면
👉 규제지역 3억 초과 아파트를 보유해도 전세대출이 허용됩니다.
이미 전세대출을 쓰고 있다면 무조건 회수될까?
많이 오해하는 부분입니다.
전세대출을 이용 중인 상태에서 집을 샀다고 해서
무조건 바로 회수되는 것은 아닙니다.
전세대출 이용 중 규제대상 아파트를 구입한 경우
원칙적으로는 전세대출 회수 대상이지만,
아래 조건에 해당하면 회수 유예가 적용됩니다.
구입 아파트에 기존 임대차 계약이 남아 있는 경우
- 구입한 아파트에 기존 세입자의 전세계약 잔여 기간이 있다면
- 전세대출은 즉시 회수되지 않고 유예됩니다.
전세대출은
다음 중 먼저 도래하는 시점까지 이용 가능합니다.
- 본인의 전세대출 만기
- 구입 아파트의 기존 임대차 계약 만기
이는
전세 만기 후 실제 입주할 경우에만 인정되는 예외이며,
갭투자를 계속 연장하는 것을 막기 위한 규정입니다.
사례로 보는 전세대출 회수 예외 정리
실제 많이 헷갈리는 사례를 기준으로 정리해 보겠습니다.
집 살 때는 3억 이하였는데, 나중에 3억 초과가 됐다면?
문제되지 않습니다.
3억 초과 아파트를 ‘구입’한 것이 아니기 때문에
전세대출 연장도 가능합니다.
규제대상 아파트를 상속받은 경우는?
전세대출 회수 대상이 아닙니다.
상속은 ‘구입’에 해당하지 않기 때문입니다.
규제 시행일 이전에 이미 집을 샀다면?
전세대출 회수 대상이 아닙니다.
분양권·입주권·매매계약 체결도 포함됩니다
(단, 가계약은 제외).
규제 시행 전에 전세대출을 받고, 이후 집을 산 경우는?
전세대출 즉시 회수 대상은 아닙니다.
다만, 만기 연장은 제한됩니다.
이는
“전세 만기 후에는 구입한 집에 실거주하라”는 의미입니다.
전세대출 이용 중 분양권·입주권을 산 경우는?
전세대출이 즉시 회수되지는 않습니다.
전세대출 회수 시점은
아파트 소유권 취득(등기 완료) 시점입니다.
등기 이전까지는
전세대출 만기 연장도 가능합니다.
빌라·다세대 주택을 산 경우도 규제 대상일까?
아닙니다.
전세대출 회수 규제는
갭투자 우려가 높은 아파트만 적용 대상입니다.
전세대출 규제, 이렇게 이해하면 쉽다
정리하면 핵심은 이것입니다.
- 전세대출은 무조건 회수되지 않는다
- 규제는 구입 시점 + 대출 시점이 모두 중요하다
- 실수요자는 명확한 예외 규정이 있다
- 이미 대출을 쓰고 있다면 유예 가능성을 반드시 확인해야 한다
전세대출 규제는
막연히 두려워할 문제가 아니라
본인 상황에 맞춰 정확히 따져봐야 할 문제입니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 실수요자인데도 전세대출이 회수될 수 있나요?
실수요 예외 조건 3가지를 모두 충족하지 못하면 회수될 수 있습니다.
Q2. 전세대출을 이미 받고 있으면 집을 사면 무조건 불리한가요?
아닙니다. 기존 임대차 계약이 남아 있으면 유예가 가능합니다.
Q3. 전세대출 만기 연장은 언제 막히나요?
규제 시행 이후 집을 산 경우, 만기 연장이 제한될 수 있습니다.