전세로 거주를 시작했던 A씨는 어느덧 계약 기간이 만료되는 시점에 이르렀다. 새로운 거처를 알아보려 했지만, 부동산 시장 상황이 만만치 않아 기존 계약을 연장하는 방향을 고민 중이다. 전세 재계약을 앞두고 놓치기 쉬운 사항들을 꼼꼼히 알아보자.
전세 재계약, 언제까지 의사를 전달해야 할까?
재계약은 세입자의 의사만으로 결정되지 않는다. 그렇다면 집주인에게 재계약 의사를 언제까지 알려야 할까?
묵시적 갱신의 장점
재계약 조건을 그대로 유지하고 싶다면 계약 만료 시점까지 별다른 의사를 밝히지 않아도 된다. 묵시적 갱신 제도에 따라 계약 만료 2개월 전에 집주인이나 세입자가 특별한 언급을 하지 않으면 기존 조건으로 자동 연장이 이루어진다.
대출 연장이 필요한 경우
대출 연장이 필요하다면 최소 2개월 전에 집주인과 의사를 조율하는 것이 중요하다. 은행에서 대출 연장 통보가 집주인에게 전달될 수 있으므로, 이를 미리 협의해두면 불필요한 문제를 피할 수 있다.
계약갱신청구권 활용하기
임차인은 계약갱신청구권을 통해 2년 연장을 요구할 수 있는 법적 권리가 있다. 집주인이 실거주 등의 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없으니, 이 제도를 활용해 재계약을 안정적으로 진행하자.
재계약 시 계약서는 꼭 다시 작성해야 할까?
재계약 시 계약서를 다시 작성할 필요가 있는지는 보증금 변동 여부에 따라 다르다.
보증금이 변동되지 않은 경우
조건이 그대로 유지된다면 기존 계약서가 여전히 유효하다. 이 경우 새로운 계약서를 작성하지 않아도 확정일자 또한 동일하게 인정된다.
보증금이 변동된 경우
- 감액 시: 기존 계약서에 변경된 내용을 기록하고 서명하면 충분하다.
- 증액 시: 등기부등본을 확인해 권리 관계를 점검한 후, 새로운 계약서를 작성하고 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 한다. 보증금 증액분이 후순위로 밀리지 않도록 유의해야 한다.
보증금 증액, 어느 정도까지 수용해야 할까?
임대차 3법에 따라 전세보증금 증액은 최대 5%까지 허용된다. 집주인이 이를 초과하는 금액을 요구하면 법적으로 거절할 수 있다. 월세나 반전세의 경우, 국토교통부가 제공하는 임대료 계산기를 이용해 인상 가능 금액을 쉽게 확인할 수 있다.
집주인이 바뀌었을 때 묵시적 갱신 가능 여부
계약 기간 중 집주인이 변경되더라도 묵시적 갱신은 유효하다. 새 집주인이 별다른 조건을 내세우지 않는다면 기존 조건대로 계약이 연장된다.
재계약 시 중개인 도움은 필수일까?
재계약 시 중개인을 통해 계약서를 검토받는 것이 권장된다. 중개인을 통해 작성된 계약서는 법적 문제를 예방할 수 있으며, 단순 대필 형식으로 진행된다면 소액의 수수료만 지불하면 된다. 기존 중개인이 있다면 수수료 협의를 통해 비용 부담을 줄일 수도 있다.
전세 재계약은 준비만 잘하면 어렵지 않다. 임대차 3법에서 제공하는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 적극 활용해 세입자로서의 권리를 보호하고, 집주인과의 협의로 안정적인 재계약을 이루길 바란다.