집값 불평등 구조가 만든 세금의 모순
한국 부동산 시장에서 오랫동안 논쟁이 되어온 주제가 있다.
바로 “주택 수” 중심의 세제와 “주택 가격(자산 규모)” 중심의 세제가 충돌하며 만들어낸 모순이다.
예를 들어 세금 기준이 **‘집 몇 채 가지고 있느냐’**에만 초점이 맞춰져 있다면
아래처럼 비현실적인 상황이 만들어진다.
- 1억짜리 원룸·오피스텔 10채 보유 → 10주택자 (다주택 중과 대상)
- 30억 아파트 1채 보유 → 1주택자 (중과 아님)
두 사람의 자산 총액은
10채 보유자 = 10억
1채 보유자 = 30억
으로 3배 차이가 나는데,
세금은 오히려 “10억 자산가가 더 중과를 맞는”
역전된 상황이 발생하는 것이다.
이 문제는 2026년 현재도 여전히 해소되지 않는 세제 왜곡이며,
여기에 대한 현실적 대안이 필요하다.
오늘 글에서는
① 왜 이런 불평등이 생기고,
② 어떤 조세체계가 현실적이며,
③ 앞으로 세제가 어떻게 바뀌어야 하는지
부동산·세금 전문가 관점에서 분석한다.
1. 왜 주택 수 세제가 비합리적 구조를 만드는가?
1) 한국 세제는 “주택 수 중심”으로 설계되어 있다
한국의 양도세·종부세·취득세는
보유 수를 기준으로 누진 과세가 적용된다.
- 2주택 이상 → 종부세 중과
- 3주택 이상 → 양도세 중과
- 조정대상지역 2주택 이상 → 취득세 중과
문제는 여기서 집값이 아닌 ‘집의 개수’가 핵심 기준이라는 점이다.
✔ 결과적으로 생기는 왜곡
- 가격 낮은 주택 여러 채 → 다주택 중과
- 초고가 주택 1채 → 중과 제외
즉, 자산 규모가 아니라 ‘갯수’만 보고 세금을 부과하는 구조가 만들어진다.
이런 상황에서 10억 자산가가 30억 자산가보다 더 불리한 세제를 적용받는 모순이 생긴다.
2) 세금 회피의 구조적 문제
한국에서 주택을 분산해서 여러 채 사는 이유 중 하나는
① 임대수익 확보
② 경기 불확실성 분산
이었지만,
세제 측면에서는 불리함만 증가했다.
그 반면 초고가 단독 1채 보유자는
자산 규모는 훨씬 크지만
세금 부담은 훨씬 적다.
이 구조는 정책적인 의도라기보다는
“과거 주택가격 변동이 작았던 시절의 기준”이 그대로 남아 있기 때문에 나타난다.
2. 그렇다면 어떻게 바뀌어야 현실적으로 맞을까?
아래는 실제 세제 전문가·경제학자·주택정책 연구 보고서에서 공통적으로 제기되는
“현실적인 방향성”이다.
1) 1주택자라도 ‘가격 기준’으로 구간을 나눠야 한다
현행은 1주택이면 3억이든 30억이든 모두 같은 ‘1주택자’로 취급한다.
이는 세금 형평성에 맞지 않는다.
✔ 개선안
- 1주택이라도
- 15억 이하
- 15억~30억
- 30억 이상
등의 자산 구간별 보유세를 차등화해야 한다.
✔ 기대 효과
- 초고가 1주택 보유자의 세 부담 정상화
- 세부담의 “자산 기반 형평성” 강화
- 저가·중저가 주택 보유자의 세 부담 완화
2) 다주택자의 세금을 ‘자산총액 기준’으로 전환
집이 많은 사람보다,
집값이 큰 사람에게 더 많은 세금을 물리는 것이
조세 원칙에도 맞고, 시장 논리에도 맞다.
✔ 개선안
- 주택 수 기준 종부세 폐지 → 부동산 총자산 기준 종부세로 전환
- 예: 3채 합산 7억 보유자는 중과 제외
- 예: 1채 30억 보유자는 중과 대상
✔ 기대 효과
- “가격 저렴한 지역 다주택자”의 불합리한 중과 제거
- 투기성 고가주택 보유자 중심의 실질적 과세 가능
- 세금 회피 구조 감소
미국·유럽처럼 대부분 선진국은
개수 과세 → 자산가치 과세 체계를 사용한다.
3) 임대사업자·임대인의 부담을 완화해 전세·월세 폭등 방지
현재 다주택자에 대한 과도한 중과세는
임대인을 시장에서 이탈시키고
그 부담이 세입자에게 전가된다.
즉, 세금을 밀어 올리면 전세·월세가 오른다.
✔ 개선안
- 임대사업자 세제 정상화
- 등록 임대사업자의 보유세 감면
- 임대주택 기준 완화
- 장기임대(10년 이상) 세액공제 확대
✔ 기대 효과
- 시장에 임대물량 유지
- 전월세 급등 방지
- 주거안정성 확대
4) 양도세는 완화, 보유세는 정교하게 강화
양도세 중과는 ‘거래 절벽’만 만들고
집값 안정에는 거의 영향을 주지 못한다.
반면 보유세는 실효세율 중심이라
자산규모 반영이 더 정확하다.
✔ 개선안
- 양도세 중과 폐지 또는 완화
- 보유세는 자산 규모 기준으로 세율 재조정
- 실거주 1주택자 보호 조항 강화
✔ 기대 효과
- 거래 활성화
- 시장 유동성 회복
- 비정상적 가격 왜곡 최소화
5) 세금을 단순화해야 한다
한국의 부동산 세금은 지나치게 복잡하다.
취득세 → 보유세(재산세+종부세) → 양도세 → 등록세 → 중과세 → 감면 규정 → 공제 규정
같은 가격대라 하더라도
어떻게 보유했는지에 따라 세금이 천차만별로 달라진다.
✔ 개선안
- 주택수 규제 70% 폐지
- 세율 단일화
- 기준 공정시장가액 현실화
- 세금 구조를 “취득 → 보유 → 양도” 3단계로 단순화
현실적으로 가장 균형 잡힌 해법은?
전문가 대다수가 공통으로 말하는 정책 조합은 다음과 같다.
🔥 “가격 기반 보유세 + 단순화된 다주택 세제 + 임대시장 안정”
이 조합이 가장 현실적이다.
즉,
- 다주택자 중과는 유지하되 “가격 총액 기준”으로 전환
- 1주택 초고가 보유자도 자산구간별 보유세 차등 적용
- 양도세는 완화하여 거래 정상화
- 임대사업자 제도 정상화로 전월세 안정
결론:
부동산 세제는 “집이 몇 채냐”가 아니라
“얼마나 큰 자산을 보유하고 있느냐”가 기준이 되어야 한다
1억짜리 10채 보유자가 30억 아파트 1채 보유자보다
더 높은 세금 폭탄을 맞는 구조는
조세 형평성과 시장 논리 모두에 맞지 않는다.
2026년 이후의 세제 방향은
주택수 중심 → 자산 가치 중심으로 전환될 가능성이 크며,
그게 한국 부동산 시장의 가장 큰 병목을 해결하는 길이기도 하다.