전세 안고 집을 사려는 사람들이 늘어나고 있습니다. 특히 2025년 부동산 시장은 대출 규제 강화와 전세가 상승이 동시에 나타나고 있어, 전세 안고 매매를 이해하고 준비하는 것이 더욱 중요해졌습니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 전세 안고 집 매매 절차를 단계별로 알기 쉽게 정리해드립니다.
전세 안고 집 매매란?
전세 안고 집 매매는 세입자가 전세로 살고 있는 상태에서 주택을 사고파는 거래 방식입니다.
매수자는 매매가격에서 전세보증금을 뺀 나머지 잔금을 마련해 집을 사게 되고, 세입자가 계약 만료 후 퇴거할 때 전세금을 반환해야 합니다.
예시)
- 아파트 매매가: 6억 원
- 세입자 전세보증금: 3억 원
- 매수자 실제 부담 잔금: 6억 − 3억 = 3억 원
2025년 전세 안고 집 매매 절차
| 절차 | 구체적인 내용 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| 1단계: 매물 확인 | 세입자 전세계약 만기일, 전세보증금 액수, 계약 갱신 여부 확인 | 세입자가 언제 나갈 수 있는지, 계약갱신청구권 행사 여부 확인 |
| 2단계: 자금 계획 | 매매가 − 전세보증금 = 실제 필요한 잔금 계산 | 대출 가능 여부와 본인 현금 확보 여부 필수 |
| 3단계: 매매계약 체결 | 매도자와 계약서 작성, 계약금 지급 | 계약서에 세입자 조건(퇴거 시점, 보증금 반환 책임) 반드시 기재 |
| 4단계: 대출 및 등기 준비 | 주택담보대출 가능액 확인, 소유권 이전 등기 절차 준비 | 규제지역 여부에 따른 LTV(담보인정비율) 확인 |
| 5단계: 잔금 지급 및 소유권 이전 | 전세보증금을 뺀 잔금 지급, 등기 이전 완료 | 대출 실행 시점과 등기 절차가 겹치지 않도록 조율 |
| 6단계: 세입자 퇴거 및 보증금 반환 | 세입자 계약 종료 후 보증금 반환 | 퇴거 시 자금 확보 필수, 집 상태 점검도 필요 |
| 7단계: 입주 또는 관리 | 본인 입주 또는 임대 재계약 | 실거주 목적이라면 전입신고, 임대 목적이면 새 전세 계약 진행 |
절차별 설명
- 매물 확인 단계: 전세계약 기간이 얼마나 남았는지에 따라 자금 계획이 달라집니다. 만기가 가까우면 유리하고, 기간이 길면 세입자와 협의가 필요합니다.
- 자금 계획 단계: 규제지역에서는 LTV가 낮아 대출이 적게 나오므로 본인 현금 비율이 커질 수 있습니다.
- 계약 체결 단계: 계약서에는 세입자의 계약 조건과 퇴거 일정을 반드시 넣어야 안전합니다.
- 잔금 및 등기 단계: 대출 실행, 소유권 이전 등기는 같은 날 이뤄지는 경우가 많아 세심한 준비가 필요합니다.
- 세입자 퇴거 단계: 가장 큰 변수는 세입자가 제때 나가느냐입니다. 보증금 반환 자금 마련도 반드시 준비해야 합니다.
전세 안고 집 매매 절차 예시 (초보자 기준)
아래는 전세 있는 집을 사려고 할 때 일반적으로 거치는 단계예요.
| 단계 | 하는 일 | 유의할 사항 |
|---|---|---|
| 1. 매물 조사·조건 확인 | 전세 계약 만료일, 세입자 퇴거 가능 여부, 전세 보증금 액수, 계약갱신청구권 여부, 집 상태 등 | 세입자의 계약이 연장 가능성 있는지, 계약 내용(기간, 임대료, 갱신 조건 등)을 계약서로 반드시 확인 |
| 2. 자금 계획 세우기 | 집값 – 전세 보증금 = 매매 잔금(본인이 마련해야 할 돈) 계산, 대출 가능액 파악, 부족한 돈 어떻게 조달할지 정함 | 잔금 치를 때 부족하면 낭패니 여유 있게 준비. 대출이 되더라도 조건(금리, 심사기간 등)이 까다로울 수 있음 |
| 3. 매매계약 체결 | 매도자(현 집주인)와 매수자 사이 매매계약서 작성, 계약금 내기 | 계약서에 전세 조건 인수(전세금, 계약기간), 세입자 퇴거 약속(가능 시 확약서) 등이 명확히 들어가야 함 |
| 4. 잔금 및 등기 이전 준비 | 잔금 날까지 대출 심사, 세입자 퇴거 일정 조정, 소유권 이전 등기 준비 | 등기 이전 후에야 새 집주인이 되므로 기간 확보 필요. 세입자 보증금 반환 책임 등을 명확히 함 |
| 5. 세입자 퇴거 및 보증금 반환 | 세입자가 계약 만료 또는 퇴거 확약서대로 나감, 보증금 돌려줌 | 퇴거일 조율 중요. 돌려줄 보증금이 큰 경우 현금 흐름 확보 필요. 손상 여부, 집 상태 점검도 필수 |
| 6. 입주 또는 관리 시작 | 본인이 입주하거나 다른 용도로 사용할 경우 입주 준비, 관리비·세금 등 비용 확인 | 실거주 용도면 전입신고, 이전 요건, 관리비 등 추가비용 챙기기 |
지역별 최신 대출 조건 비교 + 예시 금액
최근 정부 정책변경(2025년 중) 때문에 지역에 따라 주택담보대출(LTV), 전세대출, 실거주 요건 등이 달라졌어요. 아래 예시로 비교해볼게요.
용어 정리 먼저
- 규제지역: 투기/투기과열지구, 조정대상지역 등, 대출·세금·거래 규제가 강한 지역
- 비규제지역: 규제지역이 아닌 지역
- LTV (Loan To Value): 집값 대비 대출 가능 비율
- DTI, DSR: 소득 대비 빚 감당 비율 보는 기준
| 지역 유형 | 최근 LTV 기준 | 전세대출 한도 / 특징 | 예시 상황 & 대출 가능액 |
|---|---|---|---|
| 서울 강남·용산·서초·송파 등 주요 규제지역 | LTV 상한 약 **40%**로 강화됨. | 유주택자(1주택자 등)의 전세대출 한도가 약 2억 원으로 통일됨. | 예: 매매가 8억 원 아파트, 전세 보증금 4억 원 있는 물건을 산다고 가정하면 → 집값 8억 × 40% = 최대 대출 가능 주담대 약 3.2억 원. 근데 전세 보증금 4억이 있으므로 잔금청구액은 8억 − 4억 = 4억 원. 대출 3.2억 + 본인 자금 약 8천만 원 필요 |
| 수도권 규제지역 외곽 / 조정대상지역 중간지역 | LTV 상한 좀 덜 엄격한 경우 있음. 생애 최초 또는 실거주자 우대 시 LTV 60~70% 가능했던 지역도 있었으나 최근 강화 추세. | 전세대출 보증기관별로 한도 차이 있지만, 유주택자라도 전세대출 가능. 조건이 까다로움. | 예: 매매가 5억, 전세금 3억인 경우 → 잔금 2억 필요. LTV 60%이면 대출 최대 3억, 근데 전세금을 고려하면 실제 필요한 것은 2억, 가능함. 단, 실거주 요건·대출 상환능력·신용 심사 관건 |
| 비규제지역 / 지방 | 규제지역보다 LTV가 높거나 규제 완화 여지가 많음. 70~80% 수준 가능하던 지역 많았음 (조건부). | 전세대출도 비교적 여유 있는 편이나, 지역별 은행·보증기관 여건 따라 크게 다름 | 예: 지방 도시 아파트 매매가 3억 원, 전세 보증금 2억 원 있는 경우 → 잔금 1억. LTV 80% → 최대 대출 약 2.4억 가능하니 잔금 1억은 대출 + 본인 자금 혼합으로 충분 가능 |
예시 금액 시나리오 2가지
실제 수치를 넣어서 어느 정도 본인이 준비해야 할지 감 잡을 수 있게 예시 드릴게요.
| 예시 | 지역 | 조건 | 매매가 | 전세 보증금 | 대출 가능 LTV가정 | 본인이 준비해야 할 돈(잔금) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 예시 ①: 고가 아파트, 규제지역, 전세 많음 | 서울 강남구 | 규제지역, 실거주 목적 | 8억 원 | 4억 원 | LTV 40% | 잔금 8억 − 4억 = 4억 원 필요. 대출로 약 3.2억 원 예상 → 본인 자금 약 8천만 원 필요 |
| 예시 ②: 중저가 아파트, 비규제 또는 외곽 지역 | 수도권 외곽 (규제지역 아님) | 생애 최초 또는 실거주 목적 | 4억 원 | 2억 원 | LTV 70% | 잔금 4억 − 2억 = 2억 원 필요. 대출로 최대 약 2.8억 원 가능 → 본인 자금 준비는 잔금 전액이나 일부만 필요, 약 0~2억 원 본인 자금 있음 좋음 (대출 가능액과 신용 등에 따라) |
최근 정책 변화 중 특히 중요한 것들
- 6·27 대책: 수도권·규제지역의 주택담보대출 상한, 실거주 요건, 전입 의무 등이 강화됨.
- LTV 상한 강화: 규제지역에서는 기존보다 낮아진 비율 적용됨
- 전세대출 한도 조정: 유주택자 또는 1주택자 전세대출 한도가 약 2억 원으로 통일됨