2026년 노도강(노원·도봉·강북) 3개구는 가격 하락과 거래 위축이 이어지는 가운데,
정비사업 구역만큼은 여전히 장기적 반등 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있다.
하지만 모든 구역이 동일한 방향으로 움직이지는 않는다.
창동·상계·수유 세 지역은 노도강의 대표 정비사업 축이지만,
사업 속도·수요 기반·입지·가격 회복력에서 큰 차이를 보인다.
2026년 현재 이 세 곳 중 어디가 먼저 오르는가는
단순한 틀로 예측할 수 있는 문제가 아니다.
각 지역이 가진 장단점, 사업 추진 여건, 교통·입지, 향후 3년간의 변화를 종합해야
정확한 답이 나온다.
이번 글에서는 2026년 기준 창동 → 상계 → 수유 세 축을 완전히 비교해
어디가 먼저, 어떤 이유로, 어느 정도 속도로 올라갈 수 있는지 분석해본다.
1. 결론부터: 2026년 가장 먼저 오르는 지역은 “창동”
2026년 노도강 정비사업의 흐름을 종합하면 순서가 명확해진다.
- 창동 – 가장 먼저 움직임
- 상계 – 사업성은 높지만 속도가 느림
- 수유 – 정비사업 가능성은 크지만 하반기부터 반등
즉, 2026년은 “창동 단독으로 먼저 움직이고, 상계·수유는 시차를 두고 따라오는 구조”다.
2. 창동: 노도강에서 가장 먼저 반등하는 핵심 지역
창동은 2026년 기준 노도강 정비사업 중 진행 속도가 가장 빠르다.
그 이유는 단순히 “개발이 많다”가 아니다.
창동은 노도강 전체에서 보기 드문 수요 기반 + 개발 규모 + 정책 에너지가 동시에 몰려 있는 지역이다.
✔ 핵심 이유 1: 창동 차량기지 복합개발 본격화
서울 동북권 최대 규모의 개발 프로젝트다.
공연장·업무·문화시설·복합환승센터 등
대규모 유입을 만들 수 있는 ‘신도심급 개발’이 진행된다.
이 사업은 다른 지역과 다르게
단계별 일정과 예산이 relatively 확정되어 있고,
2026년부터 눈에 보이는 변화가 빠르게 나타날 전망이다.
✔ 핵심 이유 2: 창동역 중심 가치 상승
GTX-C, 동북선, 강북횡단선(검토 중) 등
수도권 북부 교통의 중심이 되는 교차지점이다.
입지 자체가 희소해 수요 유입이 순환적으로 반복된다.
✔ 핵심 이유 3: 도봉·창동 재개발 초도물량 기대
방학·도봉·창동의 노후지에 대한 재개발 움직임이
2026년 들어 공공직접시행 방식으로 속도를 받기 시작했다.
✔ 시장 반응
2025~2026년 하락장에서도 가장 먼저 거래 회복 조짐이 나타남.
이유는 간단하다.
개발이 가시화되는 지역은 하락장에서도 가격이 적게 빠진다.
✔ 2026~2029 전망
- 2026년 상반기: 바닥 확인
- 2027년: 차량기지 이전 가시화 → 호가 회복
- 2028~2029년: 신도심 효과로 초입 반등 본격화
창동은 단기 거래 위축에도 불구하고
노도강에서 가장 빨리 오르는 지역이 될 가능성이 높다.
3. 상계: 가치 잠재력은 가장 높지만 “속도가 느린 구역”
상계·중계·하계 일대는
노원구 전체에서 구축 재건축 잠재력이 가장 높은 구역이다.
하지만 2026년의 문제는 속도다.
✔ 장점 1: 대단지 구조 + 생활 인프라 최강
학군, 공원, 대형 상권, 도로 접근성 모두
노도강 중 압도적인 생활 인프라를 갖는다.
✔ 장점 2: 노후도 충족률이 매우 높음
상계8단지 등 다수 구축이 노후도 기준을 충족하여
재건축의 “필요성”은 매우 높은 지역이다.
✔ 장점 3: 신시가지형 도시 구조
노원구의 장점 그대로
재건축 시 ‘새로운 신도시급 변신’이 가능하다.
✔ 단점 1: 안전진단·조합 설립까지의 속도가 가장 느림
2026년 현재 대부분이
예비 단계 → 추진 단계 초입에 머물러 있다.
✔ 단점 2: 입주물량·전세 약세 문제
근처 신축 입주 영향으로
전세가 내려가면서 매매가도 압박받는 중.
✔ 2026~2030 전망
- 2026년: 가격 조정기
- 2027~2028년: 안전진단 통과 단지 중심으로 거래 회복
- 2029~2030년: 사업 가속화되는 구역에서 본격 가격 반등
창동이 ‘가장 먼저 오른다면’,
상계는 ‘가장 크게 오를 지역’이다.
하지만 ‘먼저 오르는 순서’에서는 뒤로 밀린다.
4. 수유(강북구): 저평가 + 소규모 재개발 확산이 만드는 ‘후발 상승 지역’
강북구는 노도강 중 유일하게
중심 접근성이 뛰어난 지역이다.
특히 수유·미아 일대는 도심 접근성 + 소규모 정비사업이 급증하며
2026년 이후의 반등 가능성이 매우 높다.
✔ 강점 1: 소규모 재개발 속도 증가
2025년 이후 소규모 정비사업이 빠르게 확장되면서
수유역 중심으로 “꼬마정비사업”이 늘어난 것이 특징이다.
✔ 강점 2: 교통·상권·생활 편의성
노도강 3개구 중 강북구가
도심 접근성은 단연 1위다.
특히 수유역은 동북권 생활 중심지로 자리 잡았다.
✔ 단점 1: 지분 복잡성
지분 정리가 어렵고
소규모·개별 사업이 많아 단지화가 제한적이다.
✔ 단점 2: 수요층이 제한적
학군·대단지 선호 수요는 상계·창동으로 빠지는 경향이 있다.
✔ 2026~2029 전망
- 2026년: 정비사업 기대 대비 시장 반응은 약함
- 2027년: 구역 확정지 중심으로 서서히 상승
- 2028~2029년: 강북구 전체가 “생활 입지 가치”로 재평가
수유는 창동·상계처럼 빠르게 오르는 구역은 아니지만
2027~2029년 중반부에 후반 상승세를 만드는 지역이다.
5. 어디가 “먼저” 오르고, 어디가 “크게” 오를까?
✔ 먼저 오른다 → 창동
- 개발 속도 확실
- 차량기지 이전이 가시화
- 역세권 가치 상승
✔ 크게 오른다 → 상계
- 대단지 재건축의 폭발력
- 학군·편의시설의 안정된 수요
- 안전진단 이후 상승폭이 가장 클 구조
✔ 후반부에 오른다 → 수유
- 생활입지 재평가
- 소규모 정비사업 누적효과
- 강북구 전체의 체질 개선 효과
6. 2026년 투자·실수요 전략 정리
✔ 단기 반등을 보고 싶다면
→ 창동
✔ 5~7년 뒤 수익을 보고 싶다면
→ 상계
✔ 하락장 저점 매수 + 중기 재평가를 노린다면
→ 수유
✔ 피해야 할 구역
- 입주물량 과다 지역
- 안전진단 통과 가능성 낮은 재건축
- 지분·필지 분할 심한 지역
- 고가 호가만 남아 거래 부진한 단지
결론
2026년 노도강 정비사업의 초점은
“어디가 오르느냐”가 아니라
**“누가 먼저 오르고, 누가 더 크게 오르는가”**이다.
- 창동은 가장 먼저 움직이고,
- 상계는 시간이 걸리지만 결국 가장 크게 오르며,
- 수유는 안정적 후반 상승을 만든다.
하락장이 길어진 지금이
역설적으로 노도강 정비사업 투자자에게는
가장 중요한 관찰 구간이다.