3기 신도시 사전청약·본청약 일정이 본격화되면서 가장 많은 질문이 바로 “얼마에 분양될까?”이다. 특히 청년·사회초년생에게 분양가는 당첨 여부만큼 중요한 요소다. 이번 글에서는 최근 본청약에서 실제로 공개된 가격과 각 지구별 예상 분양가를 현실적으로 정리했다. 정부 발표와 최근 분양 사례를 기반으로 작성했으며, 청년 특별공급·생애최초 청약을 고민하는 사람에게 직접적인 참고가 되도록 구성했다.
최근 본청약에서 확인된 실제 분양가
3기 신도시 예정지 중 일부는 이미 본청약을 진행하면서 실제 분양가가 드러났다. 이 가격은 향후 다른 3기 신도시 분양가 추정의 기준이 된다.
고양 창릉지구
- 전용 84㎡ 기준 약 7억 7,000만 원 수준
- 사전청약 당시 예상가보다 다소 높은 가격으로 확정됨
- 서울 접근성과 교통 계획을 고려하면 비교적 ‘예상된 상승폭’
하남 교산지구
- 전용 59㎡ 타입 5억 중후반대 예상
- 민간 비중이 상대적으로 높아 분양가가 낮지는 않은 편
- 교산은 입지·교통 인프라가 좋아 기본적으로 분양가가 높게 형성될 가능성이 있음
광명 시흥지구
- 3.3㎡당 약 2,000만원대 책정
- 전용 59㎡ 이하: 5억원 이하 예상
- 전용 84㎡: 5억 중반~6억 후반대
- 전체적으로 인근 신축 대비 경쟁력 있는 수준
지구별 예상 분양가 범위
3기 신도시는 모두 ‘공공택지’인 만큼 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많다.
현재까지 공개된 데이터와 공공택지 평균 단가 흐름을 기준으로 예상 가격을 정리하면 아래와 같다.
고양 창릉
- 전용 59㎡: 4억 후반~5억 초중반
- 전용 84㎡: 7억 중반대(본청약 사례 기반)
- 경쟁률이 높을 가능성 큼
남양주 왕숙
- 전용 59㎡: 4억~5억 초반
- 전용 84㎡: 6억대 중반 예상
- 공급량이 많아 상대적으로 기회가 넓음
인천 계양
- 전용 59㎡: 4억대 중후반
- 전용 84㎡: 6억 중반~7억 초반
- 인천권 수요와 서울 북부·서부 수요가 함께 몰리는 구조
부천 대장
- 전용 59㎡: 5억 내외
- 전용 84㎡: 6억 중반대
- 전체 물량이 적어 희소성에 따른 경쟁률 상승 가능
하남 교산
- 전용 59㎡: 5억 중반대
- 전용 84㎡: 7억 후반~8억대
- 교산은 “3기 신도시 프리미엄 지역”으로 분양가가 가장 높게 형성되는 편
사전청약 vs 본청약 분양가 차이
3기 신도시는 ‘사전청약 → 본청약’ 순으로 진행된다.
많은 청년들이 혼동하는 지점은 사전청약 가격이 ‘최종 가격’이 아니라는 점이다.
확인된 패턴
- 본청약 시점에서 사전청약 추정가 대비 15%–18% 상승한 사례 존재
- 건설 원가, 자재비, 금리, 지역 낙찰가 등이 반영되며 자연스럽게 조정됨
- 서울 접근성이 높은 지구일수록 상승폭이 더 컸음
따라서 사전청약에서 제시된 가격을 ‘확정가’로 기대하기보다는, 일정 수준의 상승을 고려해야 현실적인 판단이 가능하다.
청년에게 중요한 ‘분양가 체크 포인트’
1) 주변 신축 시세와 차이를 비교해야 한다
예를 들어 교산의 경우 분양가는 높지만 주변 신축 아파트가 10억대라 “시세 대비 메리트”는 분명 존재한다.
2) 분양가는 높아도 LTV 혜택을 함께 고려해야 한다
청년·생애최초 대상자는 완화된 LTV가 적용되기 때문에 실제 초기 자금 부담이 줄어든다.
3) 청약 자격 조건에 따라 가격 경쟁력의 체감이 달라진다
예를 들어
- 소득 기준을 충족하는지
- 자산 요건에 적합한지
이 두 가지는 분양가보다 더 중요한 진입장벽일 수 있다.
4) 가격보다 ‘지구별 교통 호재’가 더 큰 영향
GTX·지하철 연장선과 가까운 지구는 분양가가 높더라도 향후 가치 상승을 기대할 수 있다.
청년이 선택해야 할 지구 전략 요약
- 저렴한 가격을 우선한다면 → 인천 계양, 남양주 왕숙
- 서울 접근성과 가치보존을 원한다면 → 고양 창릉
- 향후 시세 상승 여력을 기대한다면 → 하남 교산
- 경쟁률보다 당첨 가능성을 원한다면 → 왕숙, 계양, 대장(물량 적지만 추첨 경쟁 구도에 따라 변동)
결론 — 3기 신도시 예상 분양가, 청년에게 기회일까?
3기 신도시는 전체적으로 4억 후반~8억대의 분양가 범위를 보여주며, 지역별 차이가 크다.
하지만 공공택지 상한제의 영향으로 일반 민간 신규 아파트보다 가격 경쟁력이 분명 존재한다.
청년 관점에서는 당첨만 된다면 서울 접근성 대비 상당한 가성비를 가진 내 집 마련 기회임은 분명하다.
다만 분양가는 계속 조정될 수 있어 ‘확정가’로 생각하기보다는 범위형 가격으로 접근하는 것이 더 현실적이며, 분양가보다 자격요건·경쟁률·입지 분석이 더 중요한 요소가 될 수 있다는 점을 기억해야 한다.
참고자료
- 국토교통부 3기 신도시 공공분양 자료
- 최근 본청약 분양가 공개 자료(창릉·교산 등)
- 공공택지 분양가상한제 기준
- 사전청약·본청약 가격 변동 사례