전세 계약 종료 시 임대인이 세입자에게 보증금을 반환해야 하는데, 자금이 부족할 경우 활용되는 것이 바로 **전세 반환 대출(전세퇴거자금대출)**입니다. 최근 부동산 경기 침체와 전세 시세 하락으로 인해 이 상품을 찾는 임대인이 크게 늘었지만, 2025년 중반 이후 규제가 강화되면서 혼선이 많아졌습니다.
전세 반환 대출이란 무엇인가
전세 반환 대출은 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 은행에서 받는 대출을 말합니다. 대출금은 임대인이 직접 받는 것이 아니라 세입자 계좌로 바로 지급되는 구조로, 다른 용도로는 사용할 수 없습니다. 흔히 ‘임대보증금 반환 목적 주택담보대출’이라고도 불리며, 주거 안정성을 유지하기 위해 만들어진 금융 상품입니다.
최근 규제 변화 핵심 정리
2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 대책으로 전세퇴거자금대출 조건이 크게 바뀌었습니다.
- 한도 제한: 수도권·규제지역의 유주택자는 최대 1억원까지만 대출 가능
- 다주택자: 대부분 대출 불가
- 예외 적용: 6월 27일 이전 임대차 계약 체결 또는 소유권 이전 등기가 완료된 경우에는 종전 규정 적용 가능
- 자력 반환 불가능성 입증: 임대인이 직접 보증금을 돌려줄 여력이 없음을 증빙해야 함
- 용도 제한: 반환 목적 외 다른 용도로 전용 불가
대출 절차와 준비해야 할 서류
- 은행 상담: 주거래 은행 방문해 전세퇴거자금대출 상담
- 보증기관 심사: 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 보증 필요
- 서류 제출: 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 신분증, 소득 증빙서류 등
- 대출 실행: 은행 심사 후 대출금이 세입자 계좌로 송금됨
은행별 재개 동향
규제 강화 이후 한때 중단되었던 전세퇴거자금대출이 최근 은행권에서 다시 재개되는 사례가 늘고 있습니다. 다만, 대부분은 임대차 계약일이 규제 이전이어야 하며, 세입자 보호 절차를 강화한 새로운 약정서를 적용하고 있습니다. 은행마다 심사 기준과 예외 적용 범위가 달라 혼선이 생길 수 있으므로, 반드시 지점 상담을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
전세 반환 대출과 전세보증금 반환보증 비교
- 전세 반환 대출: 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출
- 전세금 반환보증(안심전세보증): 세입자가 임대인으로부터 보증금을 받지 못할 위험에 대비해 가입하는 보험 성격의 상품
두 제도는 목적과 주체가 다르므로 헷갈리지 않도록 해야 합니다.
전세 반환 대출 유의사항
- 대출 한도가 실제 필요 금액보다 부족할 수 있음 → 자금 계획을 세밀히 검토 필요
- 규제 적용 여부가 계약일·등기일·소유권 이전 시점 등에 따라 달라질 수 있음 → 은행마다 해석 차이가 있음
- 무리한 후순위 대출이나 다른 자금 조달 방식과 함께 활용할 경우, 경매로 이어질 위험이 커질 수 있음
👉 정리하면, 전세 반환 대출은 임대인의 자금난을 해소하는 필수 수단이지만, 2025년 이후 규제 강화로 인해 1억원 한도 제한과 다주택자 불가라는 큰 장벽이 생겼습니다. 계약일에 따른 예외 규정이 적용될 수 있으니, 개별 상황에 맞는 대출 가능 여부는 반드시 은행과 보증기관에 직접 확인하는 것이 안전합니다.