정부가 9월 7일 ‘9.7 부동산 공급 대책’을 내놨습니다. 핵심은 공공(LH) 주도 직접 시행으로 공급 속도를 끌어올리고, 도심 선호 입지에 착공 기준 물량을 확대해 2030년까지 수도권 135만 호를 새로 짓겠다는 겁니다. 동시에 대출 규제 보강으로 수요 과열을 억제해 시장을 안정시키겠다는 신호도 담겼습니다.
핵심 요약: 숫자로 보는 9·7
- 공급 목표: 2030년까지 수도권에서 매년 27만 호, 총 135만 호 착공
- 공급 방식: 공공택지는 LH가 직접 시행해 분양·공사 지연을 줄이고, 노후 공공시설·유휴부지를 주거용으로 전환
- 대출 규제 보강: 규제지역 LTV 50% → 40%, 1주택자 전세대출 한도 2억 원으로 일괄 축소
왜 ‘LH 직접 시행’인가
민간 시행은 분양 위험이 클 경우 착공을 미루며 공급 변동성이 커지는 문제가 있었습니다. 정부는 LH가 시행을 맡아 일정·원가를 통제하고, 중간 마진 축소로 분양가 인하 여지를 만들겠다는 구상입니다. 동시에 택지 매각 수입에 의존하던 구조에서 **‘땅장사 → 집장사’**로 전환해 공공의 역할을 분명히 하겠다는 것입니다.
어디서, 어떻게 얼마나 공급되나
- 공공택지 직접 시행 물량: LH가 보유한 택지·비주거용지를 전환해 단기 착공 물량 확보
- 도심 공급 확대: 노후 임대주택 재건축, 공공청사·학교 부지 전환 등 가용 부지를 총동원
- 3기 신도시: 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산 등 기존 신도시 개발 속도 가속화
핵심은 착공 속도입니다. 실제 공사와 입주 타임라인으로 연결돼야 시장에 안정 신호가 작동할 수 있습니다.
대출 규제, 무엇이 달라졌나
- LTV(담보인정비율): 규제지역은 50% → 40%. 15억 초과 단지는 기존 주담대 6억 원 상한이 적용돼 추가 효과는 제한적
- 전세대출: 1주택자 전세대출 한도 2억 원 일괄 축소. 다만 기존 계약 연장분은 종전 한도 인정
시장 영향: 집값, 정말 잡힐까
- 단기적으로: 공급은 시간이 걸리므로 즉시 가격 하락 효과는 제한적. 강남 3구·용산 등 고가 지역은 기존 규제체계 영향이 더 커 ‘초양극화’ 흐름이 이어질 수 있음
- 중기적으로: 착공-입주로 이어지는 실물 공급이 가시화되면 시장 기대심리를 낮추는 효과 가능. 다만 LH 재무여건과 민간 브랜드 아파트 공급 방식이 성패를 좌우할 전망
체크리스트: 이해관계자별 대응 포인트
- 무주택 실수요자: 청약·분양 로드맵 확인, 규제지역 확대 가능성 대비해 자금 계획 보수적으로 세우기
- 1주택자: 전세·주담대 한도 축소 영향 점검, 갈아타기 전략 신중히 검토
- 임대인: 전세대출 및 반환대출 규정 숙지, 만기 자금 계획 점검
- 투자자: 규제지역 확대 가능성과 레버리지 축소 리스크 고려
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 인허가가 아닌 착공 기준인 이유는?
A. 과거엔 인허가만 내주고 실제 착공이 지연되는 경우가 많았습니다. 착공 기준을 내세운 건 공급 신뢰도를 높이려는 의도입니다.
Q2. LH가 직접 시행하면 분양가는 내려가나요?
A. 시행 마진이 줄어드는 만큼 분양가를 낮출 여지가 생깁니다. 다만 자재비·공사비와 LH의 재무여건에 따라 폭은 달라질 수 있습니다.
Q3. LTV 40% 강화가 체감되나요?
A. 고가 아파트는 기존 주담대 6억 원 한도로 이미 제한돼 체감 효과는 작습니다. 하지만 중저가 아파트에선 영향이 있을 수 있습니다.
Q4. 전세대출 2억 원 상한이 전세시장에 어떤 영향을 주나요?
A. 일부 전세 수요가 줄고 월세 전환이 빨라질 수 있습니다. 다만 기존 계약 연장분은 종전 한도가 적용돼 충격이 완화됩니다.
관전 포인트: 정책의 성패를 가를 두 가지
- LH 실행력 – 부채 문제와 사업 역량 개선 없이는 목표 달성이 어려움
- 민간 협력 – 브랜드 아파트 품질 확보, 정비사업 인센티브 설계가 시장 반응에 중요
요약하면, 9·7 대책은 **공급 확대(공공 직접 시행) + 수요 억제(대출 규제)**의 투트랙입니다. 단기적으로 집값을 바로 낮추기보다는 중기 공급 신뢰를 쌓는 전략이며, 핵심은 LH의 실행력과 민간 참여 구조입니다.