전세를 안고 집을 사려는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 특히 대출 규제가 강화되고 집값과 전세가가 함께 움직이는 요즘, 초보자라면 더더욱 헷갈리기 쉬운 부분이에요. 이번 글에서는 전세 안고 집 매매의 개념부터 구체적인 절차, 지역별 대출 조건과 실제 예시 금액까지 한눈에 정리해드리겠습니다.
전세 안고 집 매매란?
전세 안고 집 매매는 현재 세입자가 살고 있는 집을 그대로 매매하는 것을 말합니다.
매수자는 매매가격에서 전세보증금을 뺀 나머지 금액만 지급하고, 세입자가 나갈 때 전세금을 돌려줘야 합니다.
예를 들어,
- 아파트 매매가가 6억 원이고
- 전세보증금이 3억 원이라면
매수자는 6억 − 3억 = 3억 원만 우선 부담하면 되고, 세입자가 나갈 때 전세금을 반환해야 합니다.
이 방식은 매도자가 빨리 집을 팔고 싶을 때 많이 나오며, 보통 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 많습니다.
전세 안고 집 매매 절차
전세 낀 집을 매수할 때는 단계별로 확인할 점이 많습니다. 아래 표와 설명을 참고하세요.
| 단계 | 내용 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 1단계: 매물 확인 | 전세계약 만기일, 세입자 퇴거 가능 여부, 전세보증금 확인 | 계약 갱신청구권 여부 반드시 체크 |
| 2단계: 자금 계획 | 매매가 − 전세금 = 본인 부담 잔금 계산 | 대출 가능 여부 미리 확인 |
| 3단계: 계약 체결 | 매매계약서 작성, 계약금 지급 | 전세 조건과 세입자 퇴거 일정 명확히 기재 |
| 4단계: 대출 및 등기 준비 | 대출 심사 진행, 소유권 이전 등기 | 등기 이전 시점 중요 |
| 5단계: 세입자 퇴거 | 계약 종료 후 보증금 반환 | 자금 확보 필수 |
| 6단계: 입주 또는 관리 | 본인 입주 또는 재임대 | 세금, 관리비 확인 |
설명
전세 있는 집을 살 때는 세입자의 계약 조건이 무엇보다 중요합니다. 전세 만기가 가까우면 자금 계획이 쉬워지고, 전세보증금 비율이 높으면 본인 부담 잔금은 줄지만, 대출이 어려울 수 있습니다. 계약서에 세입자 퇴거 관련 조항을 반드시 넣고, 대출 조건과 등기 이전 일정을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
지역별 대출 조건 비교 (2025년 기준)
최근 정부 정책으로 지역별 대출 규제가 크게 달라졌습니다. 대표적인 예시를 표로 정리했습니다.
| 지역 유형 | LTV 한도 | 전세대출 조건 | 예시 매물 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 서울 강남·서초 등 규제지역 | 40% | 1주택자 전세대출 최대 2억 | 매매가 8억, 전세 4억 → 잔금 4억. 대출 3.2억 가능, 본인 자금 8천만 원 필요 |
| 수도권 조정대상지역 | 50~60% | 조건부 가능, 까다로움 | 매매가 5억, 전세 3억 → 잔금 2억. 대출 3억 가능, 본인 자금 여유 |
| 비규제 지방지역 | 70~80% | 비교적 여유 | 매매가 3억, 전세 2억 → 잔금 1억. 대출 2.4억 가능, 본인 자금 부담 적음 |
설명
규제지역일수록 대출 한도가 낮아 잔금 마련이 더 어렵습니다. 반면 비규제지역은 대출이 더 잘 나오기 때문에 본인 자금 부담이 줄어듭니다. 하지만 규제지역은 수요가 많아 집값이 안정적이라는 장점도 있습니다.
실제 예시 금액으로 보는 시나리오
| 예시 | 매매가 | 전세금 | 잔금(본인 부담) | 대출 가능액 | 본인 준비금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 예시① 서울 규제지역 | 8억 | 4억 | 4억 | 3.2억 | 약 8천만 원 |
| 예시② 수도권 외곽 | 4억 | 2억 | 2억 | 2.8억 | 상황에 따라 0~2억 |
| 예시③ 지방 비규제 | 3억 | 2억 | 1억 | 2.4억 | 거의 없음 |
설명
규제지역일수록 본인 현금이 많이 필요하고, 비규제지역일수록 대출로 충당 가능한 범위가 넓습니다. 초보자라면 실거주 목적과 자금 여유를 고려해 선택하는 것이 좋습니다.
전세 안고 집 매매 체크리스트
- 세입자 계약 만기일과 퇴거 확약 여부
- 전세보증금 비율 (전세가율)
- 대출 가능 LTV와 본인 소득·신용 조건
- 규제지역 여부 및 정부 정책 확인
- 세입자 보증금 반환 계획
FAQ
Q. 전세 안고 집을 사면 대출이 아예 불가능한가요?
A. 불가능하지는 않지만, 전세보증금이 우선순위라 대출 한도가 줄어듭니다. 규제지역은 더 까다롭습니다.
Q. 신혼부부도 전세 안고 매매가 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 신혼부부 대상 디딤돌·보금자리론은 3개월 내 전입 요건이 있어 전세 만기와 맞지 않으면 이용이 어렵습니다.
Q. 세입자가 계약을 연장하면 어떻게 되나요?
A. 집을 매수한 새 집주인이 임대인으로서 계약을 그대로 승계합니다. 이후 퇴거할 때 보증금을 반환해야 합니다.
실제 사례
- 사례①: 서울에서 신혼부부가 7억 원 아파트(전세 4억 원)를 전세 안고 매수. 잔금은 3억 원이었는데, 규제지역 LTV 40% 적용으로 2.8억 원 대출 가능. 본인 자금 약 2천만 원 준비 후 매입 성공.
- 사례②: 지방에서 3억 원 아파트(전세 2억 원)를 구매. 잔금 1억 원 필요했는데, 비규제지역이라 대출 2.4억 원 가능. 본인 자금 거의 없이 매수 가능했음.
참고자료
- 금융위원회 정책자료
- 국토교통부 부동산 대책 발표
- 한국은행 금융안정보고서
- 주요 경제지 부동산 기사