장위 공공재개발, 다시 움직인다 — 구역별 진행 상황과 향후 전망

서울 성북구 장위동은 한때 ‘서울 최대 재정비 촉진지구’로 불릴 만큼 활발했던 지역이었다.
하지만 2010년대 뉴타운 해제 이후 장기간 사업이 멈춰 있었고, 주민 갈등과 사업성 저하로 정체돼 있었다.
이제는 공공재개발과 신속통합기획을 중심으로 다시 본격적인 변화의 흐름이 시작됐다.

장위 공공재개발의 큰 그림

장위재정비촉진지구는 총 13개 구역(8·9·10·11·12·13 등)으로 구성되어 있으며,
전체 면적은 약 2.05㎢, 총 공급가구 3만 3천 세대 규모의 서울 동북권 핵심 주거 정비 구역이다.
서울시는 장위동 일대를 “강북권 신도심”으로 육성하고 있으며,
공공재개발 + 신속통합기획 + 용적률 인센티브 3박자 전략으로 재가동 중이다.

🏗️ 장위 8구역 — 공공재개발의 대표 구역

사업 개요

항목	내용
위치	성북구 장위동 69-3 일대
면적	약 12만 1,000㎡
세대수	총 2,801가구 (지하 3층 ~ 지상 46층, 21개 동)
시공사	삼성물산 (공사비 약 1조 1,945억 원 규모)
사업 유형	공공재개발
진행 단계	시공사 선정 완료, 사업시행인가 추진 중

장위8구역은 장위동 재정비 사업 중 가장 속도가 빠른 구역이다.
삼성물산이 시공사로 참여하면서 브랜드 ‘래미안’이 적용될 가능성이 높다.
단지는 우이천, 오동근린공원, 북서울꿈의숲 등 자연환경이 인접해 있어 주거 선호도가 높다.

최근 진행 상황

2024년 말 기준, 서울시 도시계획위원회 심의 통과 후
2025년 중 사업시행인가 신청이 예정되어 있다.
2026년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있으며,
‘공공지원 민간참여형 재개발’의 대표 성공 사례로 꼽힌다.

🏗️ 장위 9구역 — DL이앤씨 참여, 본격적인 시공 준비

사업 개요

항목	내용
위치	성북구 장위동 229-8 일대
면적	약 8만 5,000㎡
세대수	총 2,070가구 (임대 포함)
시공사	DL이앤씨 (E·편한세상 브랜드)
공사비	약 5,214억 원
진행 단계	조합 설립 인가 완료, 시공사 확정, 관리처분인가 추진 중

DL이앤씨가 2025년 초 입찰을 통해 시공권을 확보했다.
장위9구역은 8구역과 맞닿아 있어,
향후 두 구역이 대규모 복합 주거벨트로 이어질 가능성이 높다.

특징

1호선 석계역, 6호선 돌곶이역 더블 역세권
북서울꿈의숲 접근성 우수
8구역과 연계 시 약 5,000가구의 초대형 주거지 탄생 예정

진행 상황

현재 조합은 2025년 상반기 중 관리처분인가를 신청할 예정이며,
착공일 기준 44개월 공사 기간을 설정했다.
실제 입주는 2030년경으로 예상된다.

🏗️ 장위 13구역 — 공공재개발 + 신속통합기획 동시 적용

사업 개요

항목	내용
위치	장위동 68-1 일대 (13-1·13-2 구분)
면적	약 9만㎡ (두 구역 합산)
세대수	약 2,400가구
사업 방식	공공재개발 + 신속통합기획
추진 현황	2025년 4월 후보지 확정, 기본계획 수립 중

장위13구역은 2025년 4월 서울시의 ‘신속통합기획 공공재개발’ 후보지로 공식 선정됐다.
서울시는 이 구역에 대해 용적률 30% 상향, 법적 상한의 1.2배 적용,
사업 기간을 기존 18년 6개월에서 12년으로 단축하겠다는 계획을 발표했다.

특징

공공이 초기 계획부터 참여해 행정 절차를 단축
기반시설 설치비를 LH·SH공사가 지원
사업성 개선 효과로 조합원 동의율 상승 중

이 구역이 본격화되면 장위 전체의 재개발 동력이 더욱 강화될 전망이다.

🏗️ 장위 10·11·12구역 — 후속 단계 구역

구역	면적	예상 세대수	진행 상황
10구역	약 6만 8,000㎡	약 1,500세대	조합 설립 준비 중
11구역	약 7만㎡	약 1,800세대	주민설명회 개최, 공공재개발 검토 단계
12구역	약 5만㎡	약 1,200세대	신속통합기획 신청 검토 중

이들 구역은 상대적으로 사업 초기 단계지만,
8·9·13구역이 속도를 내면 뒤따라 추진될 가능성이 높다.
서울시는 장위 전체를 ‘도시균형발전 시범지’로 보고 있어
후속 구역에 대한 행정 지원도 확대될 예정이다.

💡 공공재개발로 인한 기대효과

행정 절차 단축
- 신속통합기획을 적용하면, 도시계획 → 건축심의 → 사업시행인가까지
  통상 8년 걸리던 절차가 3~4년 내로 줄어든다.
용적률 인센티브 확대
- 공공참여형 사업으로 용적률이 법정 상한의 최대 120%까지 허용된다.
- 조합 수익성이 개선되어 주민 참여 유도 효과가 있다.
기반시설 확충
- 공공이 도로, 공원, 학교 부지 설치비를 부담하므로
  생활 인프라가 함께 조성된다.
지역 상권 활성화
- 8·9구역 중심 상권은 향후 1만 명 이상 입주 예상으로
  카페거리·학원가·생활편의시설 확충이 예상된다.

⚠️ 향후 리스크 및 변수

조합 내부 갈등: 공공재개발이라도 보상, 분양가 문제로 갈등 가능
공사비 상승: 최근 건축비 인상으로 분담금 재조정 필요
사업 간 속도 차이: 일부 구역이 뒤처질 경우 전체 흐름에 영향
교통·교육 인프라 부담: 급격한 인구 유입 시 기반시설 과밀 가능성

🔍 결론 — 장위동, 다시 ‘도심의 새축’으로

장위 공공재개발은 단순한 주거정비가 아니라,
서울 강북의 생활권 구조를 다시 짜는 도시 재편 프로젝트다.

장위8·9구역: 착공 가시화, 대형 브랜드 단지 등장
장위13구역: 신속통합기획 적용, 속도 가속화
장위10~12구역: 후속 정비 예정, 행정 지원 확대

2030년경 장위 일대는 3만 세대 이상의 신축 주거지로 재탄생하며,
강북의 주거 선호도 지형을 바꾸는 기점이 될 가능성이 크다.

핵심 요약

장위8·9구역은 시공사 확정 및 사업시행인가 단계
장위13구역은 신속통합기획 적용으로 속도 상승
전체 장위지구 3만 3천 가구 규모의 강북권 대형 주거벨트 형성
공공재개발로 행정절차 단축·용적률 상향·기반시설 지원 확대
2030년 이후 서울 북동부의 주거중심지로 부상 전망