1. 사업 개요 및 진행 현황
서울 성북구 장위동 85번지 일대, 약 12만 1천㎡ 규모의 부지에 공공재개발 방식으로 대단지 아파트가 조성될 예정이다.
총 2,801세대(지하 3층 ~ 지상 46층, 21개 동)로 계획되어 있으며, 시공사는 삼성물산이 선정되었다.
공사비 규모는 약 1조 1,900억 원대로, 장위 뉴타운 내에서도 가장 큰 사업 중 하나다.
추진 단계
- 2008년 장위뉴타운 지정 → 2017년 해제 → 2021년 공공재개발 후보지 재선정
- 2024년 시공사 확정(삼성물산) 및 조합설립인가 완료
- 2025년 사업시행인가 예정, 2026년 착공 목표
- 2030년 입주를 목표로 일정이 추진되고 있다
설계 특화 내용
- 용적률 약 300%, 건폐율 24% 적용
- 모든 세대 남향 위주 배치
- 조망형 세대 비율 47% 이상
- 동 수를 31개동에서 21개동으로 줄여 동간 거리 확보 및 조망·채광 개선
2. 장점 및 매력 포인트
입지와 교통 접근성
- 지하철 6호선 돌곶이역 도보권으로, 교통 접근성이 우수하다.
- 1호선·경의중앙선 석계역, 6호선 상월곡역과 인접해 더블·트리플 역세권 입지를 갖춘다.
- 향후 GTX-C 노선과 동북선 경전철이 개통되면 강남·도심권 접근성이 크게 개선될 전망이다.
- 북서울꿈의숲, 우이천, 오동근린공원 등 자연환경이 가까워 쾌적한 주거 환경을 갖춘다.
브랜드 가치
- 삼성물산의 래미안 브랜드가 적용될 가능성이 높다.
- 최근 서울시 공공재개발 중 래미안이 참여하는 단지는 드물어, 브랜드 경쟁력이 높다는 평가다.
- 조경, 커뮤니티 시설, 단지 설계 등에서 프리미엄급 퀄리티가 예상된다.
사업성 측면
- 공공재개발 방식으로 용적률 인센티브와 행정 절차 간소화 혜택을 받는다.
- 장위뉴타운 내 다른 구역(9·10·13구역 등)보다 사업이 빠르게 진행되고 있어 선도 입지로 평가된다.
- 장위8구역이 완성되면 주변 재개발 구역의 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
3. 단점 및 유의사항
사업 추진 리스크
- 아직 사업시행인가 전 단계이기 때문에, 행정 절차나 조합 내 갈등으로 일정이 지연될 가능성이 있다.
- 공사비 상승과 금리 인상으로 인해 조합원 분담금이 늘어날 수 있다.
- 공공재개발 사업 특성상 정부·지자체의 승인 절차가 많아 예상보다 속도가 늦어질 수 있다.
입지 한계
- 강남권·용산권 대비 도심 접근성은 다소 떨어진다.
- 교통 호재(GTX-C, 동북선 등)는 실제 개통까지 시간이 남아 있어 단기 체감효과는 낮다.
수요 및 분양가 부담
- 분양가가 높은 수준으로 예상되어, 초기 분양 시 청약 경쟁률이 변수로 작용할 수 있다.
- 기존 구축 대비 가격 차이가 클 경우 실수요자의 부담이 존재한다.
4. 예상 분양가 분석
장위8구역은 아직 분양승인 전 단계지만, 인근 장위뉴타운 신규 단지들의 분양가와 시세를 기준으로 예상할 수 있다.
( 공공 재개발이므로 10~20프로정도 주변시세보다 낮게 분양 될 것으로 예측 된다)
| 구분 | 기준 면적 | 예상 분양가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 약 24평 | 약 5억 5천만~6억 원 | 중소형 기준 |
| 74㎡ | 약 30평 | 약 7억~8억 원 | 수요 중심 평형 |
| 84㎡ | 약 34평 | 약 9억~11억 원 | 대표 평형, 조망 세대 프리미엄 반영 |
| 평균 평당가 | 약 3,000만 원 내외 | 장위뉴타운 신축 단지 수준 |
- 인근 장위래미안퍼스트하이, 장위자이레디언트 등 신축 단지의 실거래가(84㎡ 기준 12~14억 원대)를 참고할 수 있다.
- 초기 조합원 분양가는 평당 약 2,000만 원 초반대로 예상된다.
5. 장위 8구역의 핵심 장점 요약
| 구분 | 장점 | 설명 |
|---|---|---|
| 브랜드 | 삼성물산 래미안 참여 | 공공재개발 중 최고급 브랜드 |
| 입지 | 트리플 역세권 + 녹지 환경 | 교통과 주거환경 모두 우수 |
| 사업성 | 용적률 인센티브 + 절차 단축 | 수익성과 속도 확보 |
| 상권 | 상월곡·석계 상권 접근 | 생활편의시설 풍부 |
| 향후 가치 | GTX·동북선 호재 | 교통망 개선 시 가치 상승 |
6. 향후 전망 및 체크포인트
- 2025년 사업시행인가, 2026년 착공, 2030년 입주가 목표다.
- 착공 시점 이후 일반분양 일정이 확정될 예정이며, 2027~2028년 분양 가능성이 높다.
- 8구역의 성공 여부는 인접한 9·13구역의 사업 속도에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
- 공공재개발 제도가 안정화되고, 인근 교통망이 완성되면 서울 북부의 핵심 주거지로 자리 잡을 가능성이 크다.
7. 결론
장위8구역은 서울 동북권 재개발의 선도 사례이자, 공공재개발 중에서도 가장 빠르게 진행 중인 핵심 사업지다.
삼성물산의 참여로 브랜드 경쟁력을 확보했고, 교통·자연환경·규모 면에서도 장위뉴타운 내 최고급 단지로 꼽힌다.
단기적으로는 인허가와 분양가 규제가 변수지만,
중장기적으로는 강북의 대표 신축 주거벨트의 중심이 될 가능성이 높다.
특히 GTX-C와 동북선이 완공되는 시점에 맞춰 입주가 이루어진다면,
장위8구역은 “서울 북부의 새로운 중심 주거지”라는 타이틀을 얻을 것이다.