전체 로드맵 한눈에
| 단계 | 예측 일정 | 핵심 목표 |
|---|---|---|
| ① 후보지·구역 지정 | 완료(2021~2023) | 공공재개발 방식 확정, 지구계획 테두리 설정 |
| ② 추진위·조합 설립 | 완료(2024) | 주민조직 공식화, 의사결정 체계 구축 |
| ③ 기본구상·신속통합기획 | 진행(2024~2025) | 용도·밀도·동배치 초안과 공공기여 초안 확정 |
| ④ 시공사 선정 | 완료(2024~2025) | 설계·공사 실행 파트너 확정(삼성물산) |
| ⑤ 사업시행인가 | 목표(2025) | 토지이용계획·세대수·기반시설 확정, 행정 인가 |
| ⑥ 종전자산평가·분담금 시뮬 | 2025 하반기~2026 상반기 | 토지·건물 가치평가, 조합원 분담금 가늠 |
| ⑦ 관리처분계획 인가 | 2026 | 조합원 배정평형·이주·보상 계획 확정 |
| ⑧ 이주·철거 | 2026 하반기~2027 상반기 | 세입자 보상, 이주 완료, 기존 건축물 철거 |
| ⑨ 착공·일반분양 | 착공 2026 | 본공사 돌입, 일반분양(청약) 진행 |
| ⑩ 골조·마감·사용검사 | 2028~2030 | 구조·마감 공정, 품질 점검, 각종 검사 |
| ⑪ 입주·정산·등기 | 2030 전후 | 입주, 총사업비 정산, 소유권 이전 등기 |
위 일정은 장위 8구역의 공개된 진행 상황과 공공재개발 평균 소요기간을 반영한 보수적 예측입니다. 인허가·공사비·시장 상황에 따라 앞뒤로 변동될 수 있습니다.
① 후보지·구역 지정: “방식과 판을 정한다”
무슨 일이 일어나는가
- 공공재개발(공공지원+용적률 인센티브)로 추진 방식을 확정
- 정비구역 경계 설정, 토지이용 기본방향 수립
- 기반시설(도로·공원·학교) 수요 추정치 확립
산출물
- 후보지 선정 공문, 정비구역 고시, 기초 조사보고서
체크포인트
- 공공 방식 수용에 따른 임대·공공기여 비율에 대한 주민 이해도 확보
- 구역 경계 내 사유지·공공부지 비율 확인
② 추진위원회·조합 설립: “의사결정 엔진을 만든다”
무슨 일이 일어나는가
- 추진위 구성 → 조합설립 동의서 징구 → 창립총회
- 정관·규약 제정, 조합임원 선임, 회계·감사 체계 구축
산출물
- 조합설립인가, 정관, 총회 의사록, 회계 규정
체크포인트
- 동의율 관리(무효동의 최소화), 법정 공고·열람 절차 준수
- 향후 분담금·배정평형 기준에 대한 투명한 커뮤니케이션
③ 기본구상·신속통합기획: “도면의 뼈대를 세운다”
무슨 일이 일어나는가
- 용적률·건폐율, 동 수·동배치, 높이(최고층수) 초안 설정
- 일조·조망·통풍 시뮬레이션, 교통영향·환경영향 기초검토
- 공공기여(도로·공원·학교) 규모와 위치 조정
- 통합심의에 필요한 자료 사전 정리(조경·경관·건축 일괄 검토 대비)
산출물
- 지구단위(또는 촉진계획) 수정안, 배치·평면 콘셉트, 공공기여(안)
체크포인트
- 임대비율·기부채납 규모와 사업성 균형
- 사선제한·일조권 규정 충족 vs 조망 특화의 최적점 찾기
④ 시공사 선정: “실행 파트너를 고정한다”
무슨 일이 일어나는가
- 제안설계·공사비·특화(커뮤니티·조경·외관) 비교평가
- 공정표(공기), 하자보수 보증, 공사비 증액 조건 협상
- 브랜드 적용 여부·범위 확정
산출물
- 시공사 계약서, 제안설계서, 공사비 내역서(표준시장단가·실비 기준)
체크포인트
- 최근 자재·인건비 상승분 반영 기준 명확화
- 옵션·특화항목의 비용·분양가 반영 방식 합의
⑤ 사업시행인가: “행정이 사업을 공식 인정한다”
무슨 일이 일어나는가
- 세대수·평형구성·임대비율·기반시설 계획 확정
- 토지이용계획도, 출입구·주차·소방 계획 심의
- 교통·환경·재해영향 평가 의견 반영 후 확정
산출물
- 사업시행계획서(인가), 관계심의 조건부 이행서, 고시문
체크포인트
- 조건부 인가 시 재심의 기간·보완 요구사항 일정 관리
- 기반시설 설치 주체(조합/지자체)와 비용 분담 구조 확정
⑥ 종전자산평가·분담금 시뮬: “돈의 윤곽을 잡는다”
무슨 일이 일어나는가
- 개별 토지·건물의 종전자산평가(감정평가 2~3개사 평균)
- 표준 세대(예: 59·74·84㎡)별 추정 분담금 산정
- 상가·비주거 자산의 보상·대토 방안 협의
산출물
- 종전자산평가서, 분담금(안) 시뮬, 설명회 자료집
체크포인트
- 이의신청 절차 운영, 고평가·저평가 민원 대응
- 조합 재무계획(브릿지·중도금·PF 구조) 안정성 점검
⑦ 관리처분계획 인가: “누가, 어디에, 얼마에 살지 확정”
무슨 일이 일어나는가
- 조합원별 배정 평형·동·호수 원칙 수립
- 분양가 산정 기준, 분담금·환급금 확정
- 세입자 보상·이주대책 공표
산출물
- 관리처분계획서(인가), 배정도면, 이주·보상 실행계획
체크포인트
- 배정의 형평성, 특수자산(각종 권리관계) 정리
- 총회 의결·인가 간 타임랙 최소화(일정 병행)
⑧ 이주·철거: “현장을 비우고, 공사 준비”
무슨 일이 일어나는가
- 조합원·세입자 이주, 주거이전비·영업손실비 지급
- 철거계획 수립(분진·소음·진동·교통 안전대책)
- 지장물 이전, 기존 인입선·관로 이설
산출물
- 이주완료 신고, 철거허가서, 안전관리계획서
체크포인트
- 민감구간(학교·병원 인접) 공정 시간·소음관리
- 폐기물 처리·재활용율·비산먼지 계측 기록 유지
⑨ 착공·일반분양: “청약과 본공사가 동시에 달린다”
무슨 일이 일어나는가
- 굴토·흙막이·기초파일 시공, 지하층 골조 착수
- 일반분양(청약): 분양가 심사, 모델하우스 오픈, 청약접수
- 중도금·잔금 대출 조건 확정, 특별공급·신혼특공 등 배정
산출물
- 착공계, 분양공고문, 표준공정표, VE(가치공학) 검토서
체크포인트
- 분양가 상한제 적용 시 원가·가산비 검증 대응
- 미분양 리스크 최소화를 위한 타입 구성·분양 시점 조절
예상 일반분양 시점: 20272028년골조 일부 진척 단계의 분양 관행 반영
근거: 사업시행인가(2025 목표) → 관리처분(2026) → 착공 직후
⑩ 골조·마감·사용검사: “품질이 가격을 결정한다”
무슨 일이 일어나는가
- 골조(슬래브) 진행률에 맞춰 창호·외장·방수·단열·마감 순차 투입
- 커뮤니티·조경·스마트홈·BEMS 등 특화공정 병행
- 품질점검(균열·누수·차음·평활도), 성능시험(기밀·단열·환기)
산출물
- 중간검측 기록, 품질시험 성적서, 사용검사 완료필증
체크포인트
- 설계변경·원자재 수급 이슈 즉시 대응
- 준공 전 하자 제로화(사전점검 리포트→즉시보수 체계)
⑪ 입주·정산·등기: “사업의 마침표”
무슨 일이 일어나는가
- 사전점검 → 하자보수 → 입주 → 소유권 이전 등기
- 총사업비 정산(공사비·금융비·간접비), 조합원 정산금 확정
- 관리단 구성, 장기수선충당금·관리규약 확정
산출물
- 준공·사용승인서, 정산보고서, 등기완료 통지
체크포인트
- 정산 투명성(외부회계감사), 하자접수 시스템 안정화
- 관리비 체계·경비·청소·시설운영의 초기 효율화
공공재개발의 ‘특유한’ 작업 포인트
- 용적률 인센티브 ↔ 공공기여: 임대비율·공공시설 설치를 통해 사업성 보정
- 통합심의·신속통합기획: 건축·교통·경관을 일괄로 심사해 기간 단축
- 분양가 상한제: 원가·가산비 근거를 갖춘 합리적 분양가 산정 필요
- 세입자 보호: 이주대책·주거이전비·영업보상 등 공공 기준 준수
장위 8구역 일반분양 예상 시점·분양가 메모
- 일반분양 시점: 2027
2028년(착공 직후골조 일부 진척 구간) - 예상 분양가 밴드(참고치)
- 59㎡: 5.5~6억 원
- 74㎡: 7~8억 원
- 84㎡: 9~11억 원
- 평균 평당 3,000만 원 안팎(층·향·조망·동 위치에 따라 가감)
실제 분양가는 분양가 심사 결과, 자재비·금리, 인근 시세, 옵션 구성에 따라 달라질 수 있습니다.
마지막 체크리스트
- 2025: 사업시행인가 고시 여부
- 2026: 관리처분 인가와 이주 개시
- 2026~2027: 착공 실제 착수(굴토·파일)
- 2027~2028: 일반분양 공고 타이밍(시장 온도와 분양가 심사 결과 주시)
- 2030 전후: 입주·정산·등기 마무리
장위 8구역은 이미 조직·시공·기본구상이 갖춰진 상태로, 인가→이주→착공의 고비만 넘기면 속도가 붙는 구간에 진입합니다. 분양·입주 시점의 가치는 품질·교통(동북선·GTX 연계)·상권 완성도가 좌우합니다. 지금은 각 단계의 ‘승인·고시’ 사실관계를 체크하며 리스크를 관리하는 전략이 가장 합리적입니다.