2026년의 서울 부동산 시장은 전형적인 선별적 상승·국지적 반등·지역 양극화 심화가 나타나는 해다.
금리 인하로 가계 부담은 분명 줄어들고 있지만, 거래 회복은 서울 핵심·정비사업 핵심 지역에 집중되어 있다.
그 가운데 일부 구역은 빠르게 반등 흐름을 보이는 반면, 노도강(노원·도봉·강북)처럼 하락·조정세가 지속되는 지역도 존재한다.

즉, 2026년 서울 시장은 ‘어디나 오른다’는 시장이 절대 아니다.
사업 속도·계획 구체성·수요 기반·입주량·교통 확충 여부에 따라
지역별 온도 차이가 극명하게 벌어지고 있다.

이번 글에서는 2026년 기준 재개발·재건축 구역을 중심으로
어디가 실제로 강한 흐름을 보이고 있고,
어디는 여전히 리스크가 존재하며,
앞으로 어떤 구역이 올라갈 가능성이 높은지까지 현실적으로 분석해본다.

1. 2026년 서울 정비사업(재개발·재건축) 시장의 핵심 키워드 4가지

① 금리 인하 → 거래 회복의 출발점

4~6%에 머물던 주담대 금리가 3%대 중반까지 내려오며
2026년 초부터 거래문의가 증가하기 시작했다.
하지만 금리 하락만으로 시장이 전면 상승하는 구조는 아니다.
정비사업 구역처럼 공급 부족 + 사업 속도가 있는 지점에만 수요가 집중되고 있다.

② 규제 완화가 정비사업 속도를 높인다

2023~2024년 시작된 규제 완화 흐름은 2026년에도 이어지고 있다.

안전진단 완화 유지
재초환 완화 기조
공공직접시행 확대
정비구역 신규 지정 증가

특히 “새 아파트 공급의 절반 이상이 정비사업에 의존되는 구조”에서
정비사업 구역은 사실상 미래 공급의 중심축이 되고 있다.

③ 공급 불균형

서울 전체는 공급이 부족하지만
일부 지역(외곽·신도시)은 입주물량 부담이 남아 있다.
이 때문에 정비사업이 있는 지역 vs 없는 지역의 차이가 극명해진다.

④ 인구 재집중

2030~3040 핵심 수요층은 다시 서울 도심·역세권·신축 선호로 이동 중이다.
이들 수요층은 “구축이라도 정비사업 확정”된 지역을 더 선호한다.

2. 상승 흐름이 강한 지역 – 실제 수요가 몰리는 곳

✔ 강남권 재건축 — 속도는 느려도 방향은 확실

강남·서초·송파의 주요 재건축 단지는
2026년에도 여전히 서울 전체 시장을 리드하고 있다.
추가 규제 완화 가능성, 브랜드 프리미엄,
탄탄한 실수요 기반이 겹쳐 하락장이 와도 가장 먼저 버티는 지역이다.

2026년 특징은 다음과 같다.

대단지 재건축의 가격 회복 속도가 가장 빠름
중층·중소 재건축도 거래가 늘어나며 반등
안전진단 면제·완화정책이 일부 단지에 긍정적 영향
교통(강남권 직통노선·GTX) 기대감 유지

강남권은 2026년에도 “느려도 오른다”는 전형적 움직임을 유지하고 있다.

✔ 동북권 핵심지 — 장위·청량리 일대는 여전히 강한 구역

장위뉴타운

2026년 장위는 ‘속도 차별화’가 더 강하게 나타난다.

8구역: 서울 동북권에서 가장 빠른 진행 속도
7·9구역: 안정적인 추진 흐름
6구역: 조용하지만 꾸준히 전진 중

특히 8구역은 입지·규모·사업 속도 면에서
2026년 현재 동북권 정비사업의 중심축이다.

청량리·제기동·회기 일대

청량리역 중심 초고층 개발 여파와
철도망 확대의 직접적 수혜로
2026년에도 거래 회복이 가장 빠른 지역 중 하나다.

3. 조정·약세 흐름이 이어지는 지역 – 노도강 중심

노도강(노원·도봉·강북)은 2026년 기준 명확하게 하락·정체 국면에 있다.

✔ 하락세 원인 3가지

(1) 입주물량 부담

노도강 일부 지역은 구축 대비 신축 공급이 늘어나며
가격 회복 탄력이 떨어지고 있다.

(2) 실수요 기반 약화

강남·성동·마포·동대문 등
더 선호도 높은 지역 대비 수요 이동이 지속되면서
체감 수요가 줄어든 상태다.

(3) 규제 여파 및 정책 변수

대출 규제·조정 대상 규칙 등으로
거래가 크게 위축되어 “가격 지지력”이 낮다.

✔ 그렇다면 노도강은 끝인가?

그건 아니다.
노도강의 특징은 장기적으로 정비사업 구역이 굉장히 많다는 점이다.

창동 차량기지 복합개발
노원 면허시험장 이전 개발
상계·중계 일대 초기 재건축
방학·쌍문 역세권 개발 가능성

이런 사업은 시간이 오래 걸리지만
한 번 속도가 붙기 시작하면 가격 회복폭이 크다.

즉, 단기 하락 + 중기 잠복기 + 장기 반등형 구조라는 점이 정확한 해석이다.

4. 2026년 이후 ‘오를 가능성이 높은’ 정비사업 유형

✔ ① 속도가 난 구역

“빠르게 진척되는 구역”이 2026년 시장에서 가장 강하다.
예) 장위 8구역, 목동 일부, 강남권 안정추진 단지

✔ ② 역세권·광역교통망 수혜구역

GTX 노선, 직결환승역 인근은
2026년에도 가장 빠른 반등 신호를 보인 곳이다.

✔ ③ 공공직접시행 가능성이 높은 구역

민간사업성 낮은 지역에서도
2026년에 속도가 붙는 사례가 늘고 있다.
성북·중랑·도봉 일부가 해당된다.

✔ ④ 공급 공백이 큰 지역

신축 공급 부족 지역은
정비사업 기대감이 매우 강하게 반영된다.

5. 실수요자 vs 투자자 전략

✔ 실수요자

신축 입주 시점보다 사업 속도를 중시
5~8년 내 입주 가능한 구역은 가격 메리트 있음
구축이라도 정비사업 확정지는 매수자 관심 증가

✔ 투자자

노도강·중랑 등 “지금 싸지만 오래 걸리는 지역”은
리스크 대비 보상 구조를 장기전으로 접근해야 한다.
강남권·장위처럼 이미 움직이는 지역은 단기 탄력은 좋지만 가격이 높다.
“속도가 있는 구역”이 가장 안정적 수익을 만든다.

6. 2026~2028년 정비사업 전망 (예측)

2026년: 금리 인하 + 서울 도심 중심 반등
2027년: 정비사업 본격 착공 증가로 “구역별 상승 차별화” 심화
2028년: 서울 공급 부족 시그널이 강해지며 정비사업 프리미엄 확대 가능

노도강은
2026년: 조정
2027년: 관망
2028년 이후: 개발 이슈 본격 반영 시 반등 가능
이라는 단계로 움직일 가능성이 높다.

결론

2026년 재개발·재건축 시장은 한마디로 속도·수요·정책·입지에 따라 극명하게 나뉜다.

강남·장위·청량리: 가장 빠른 회복
노도강: 단기 하락, 중기 관망, 장기 기회
외곽·지방: 정비사업 기대감은 있으나 수요 약함

2026년 부동산은 전체 상승장이 아니라 정비사업 중심의 국지적 회복장이며
정확한 지역 선정이 매우 중요한 시기다.

2026년 서울 재개발·재건축, 어디가 진짜 움직일까?