지금 필요한 것은 ‘정답을 실행하는 용기’
2026년 현재 한국의 집값은
하락·상승·정체가 동시에 나타나는 전형적인 ‘선별적 변동기’에 들어와 있다.
지역별 차이가 극단적으로 벌어지고,
정비사업 지연과 공급 부족 문제,
금리 정책, 세금 체계 혼란 등이 얽히며
정부 정책만으로 안정이 쉽지 않은 상황이다.
하지만 전문가들 사이에서는
“한국 부동산의 구조적 문제를 해결하기 위해 반드시 해야 하는 정책”이
명확하게 정리되어 있다.
오늘은 그중 실행되기만 하면 집값 안정에 가장 효과가 큰 정책 10가지를
현실적인 관점에서 분석해본다.
1. 정비사업(재개발·재건축) 절차 간소화 – 속도 혁신이 핵심
한국 부동산의 근본 문제는 서울 도심 공급 부족이다.
이 문제를 해결하는 핵심은 재건축·재개발이지만,
현재 절차가 너무 느리고 복잡하다.
✔ 실행안
- 안전진단 구조안전성 비중 완화
- 조합 설립 요건 완화
- 구역지정 → 사업시행인가까지 단계별 처리기간 법정화
- ‘원스톱 통합 심의’ 전국 확대
- 공공직접시행 선택권 강화
✔ 효과
- 10년 걸릴 사업을 5~7년으로 단축
- 도심 공급 신호가 확실해져 집값 불안 완화
2. 전세제도 개편 – 갭투자와 전세사기 구조 차단
전세는 한국만의 특수 제도이며,
집값 상승의 주요 원인 중 하나였다.
✔ 실행안
- 전세보증보험 의무가입
- 역전세 지역 전세대출 축소
- 전세가율 급등 지역 자동 모니터링
- 갭투자 연계 대출 규제
✔ 효과
- 전세가격 급등 방지
- 전세→갭투자→매매 폭등 구조 차단
3. 초고가 1주택자 보유세 강화 – 형평성 회복
1주택이라도 30억·40억대 자산가의 세 부담은
실제 자산가치에 비해 낮은 편이다.
✔ 실행안
- 1주택자 구간별 보유세 차등 (15억, 30억 기준)
- 고가 1주택 장기보유 공제 일부 조정
- 공정시장가액 비율 상향
✔ 효과
- 주택 수가 아니라 자산가치 기반 과세 구조 확립
- 고가자산에 대한 정확한 세금 부과
4. 다주택자 세제 ‘수 기준’에서 ‘자산가격 기준’으로 변경
1억짜리 10채 보유자가
30억 아파트 1채 보유자보다 더 많은 세금을 내는 모순을 해결해야 한다.
✔ 실행안
- 다주택 중과를 ‘주택 수’ 기준에서 ‘총자산 가격’ 기준으로 전환
- 10억 이하 다주택 → 중과 제외
- 20억 이상 초고가 1주택 → 중과 적용
✔ 효과
- 조세 형평성 회복
- 시장 왜곡 최소화
- 불필요한 규제 완화 가능
5. 양도세 중과 완화 – 거래 정상화
양도세 중과는 집값을 잡지 못한다.
심각한 거래절벽만 만든다.
✔ 실행안
- 단기보유 제외하고 양도세 정상화
- 다주택자 양도세 중과 한시적 완화
- 장기보유세율 단순화
✔ 효과
- 매물 증가 → 시장 유동성 회복
- 가격 왜곡 완화
- 실수요 매수 기회 확대
6. 수도권 철도망 확충 – 입지 가치를 평준화
철도망이 확충되면
특정 지역의 과열을 막고 수요를 분산시킬 수 있다.
✔ 실행안
- GTX-B/C/D 조기 착공 및 환승센터 통합 운영
- 강북횡단선·동북선·위례신사선 촉진
- 수도권 직주근접성 대폭 개선
✔ 효과
- 특정 지역 과열 완화
- 장기적 주거 선택권 확장
- 서울 중심부 수요 분산
7. 청년·신혼부부 주거정책 확대 – 실수요 기반 강화
내 집 마련이 어려운 가장 큰 이유는
청년·신혼 세대의 ‘초기 자금력 부족’이다.
✔ 실행안
- LTV 80% 청년 전용 상품
- 청년 공공임대 확대
- 전세·월세 바우처 강화
- 생애 첫 주택 취득세 감면 확대
✔ 효과
- 실수요 중심 시장 구조 확립
- 영끌 매수 감소
- 장기적 주거 안정성 강화
8. 노후 공공임대 재정비 – 도심 공급 확대
공공임대는 오래될수록 유지비만 늘어나고
비효율적이기 때문에 재정비가 필요하다.
✔ 실행안
- 30년 이상 노후 공공임대 전면 재건축
- 역세권 공공임대 비중 확대
- 도심 내 소형 임대주택 공급
✔ 효과
- 저소득층 주거 안정
- 공급 증가
- 도심 슬럼화 방지
9. 불법건축물·무허가 임대시장 정비
주택시장 왜곡의 또 다른 원인은
불법건축물과 나홀로 임대주택이다.
✔ 실행안
- 항공사진·AI 기반 불법건축물 자동 탐지
- 불법 건축 임대 처벌 강화
- 무허가 건물 전수조사 후 등록 의무화
✔ 효과
- 임대시장의 투명성 확보
- 정상적인 공급·수요 구조 형성
- 전세사기 예방
10. 정책의 단순화 – 국민이 이해할 수 있는 세제 구조
한국 부동산 세금은 너무 복잡하다.
복잡할수록 혼란은 커지고,
정책은 시장 효율성을 잃는다.
✔ 실행안
- 취득세 → 보유세 → 양도세 흐름 단순화
- 감면·중과 규정 50% 축소
- 일원화된 주택 세금 체계 도입
✔ 효과
- 정책 신뢰도 상승
- 불필요한 시장 변동성 감소
- 행정비용 절감
결론:
집값을 잡는 정책은 ‘하나의 해법’이 아니라
여러 가지를 동시에 실행해야 한다.
그중 핵심은 다음 세 가지다.
🔥 핵심 정책 3대 축
- 정비사업 속도 혁신 – 공급 구조 정상화
- 전세제도 개편 – 갭투자 구조 차단
- 세제 구조 개편 – 자산기반 과세로 전환
이 세 가지가 동시에 이루어질 때
비로소 한국의 집값은 안정될 수 있다.