3기 신도시 중에서도 청약 수요가 가장 높은 지역이 바로 고양 창릉지구와 하남 교산지구다. 두 곳 모두 서울 접근성이 좋고 공공분양 물량도 많아 실거주·청년·생애최초에게 핵심 후보지로 꼽힌다. 하지만 입지, 분양가, 생활 인프라, 경쟁률, 미래가치를 따져보면 성격이 완전히 다르다. 이번 글에서는 실사용과 투자 기준에서 두 지구를 현실적으로 비교해 어떤 사람에게 어느 지역이 더 적합한지 명확하게 정리해본다.
창릉과 교산의 기본 성격 차이
두 지구 모두 서울 옆에 있지만, 성격은 뚜렷하게 다르다.
고양 창릉지구
- 서울 은평·마포와 가까운 서북권 핵심 입지
- GTX-A·B 교통 호재가 집중된 지역
- 전체적으로 교통 중심형 신도시
하남 교산지구
- 하남시 중심권에 위치해 생활 인프라가 이미 갖춰진 곳
- 5호선 도보권 + 3호선 연장 기대감
- 생활 편의·실거주 중심 신도시
공공분양 예측 기준 가격 비교
고양 창릉
- 전용 59㎡ : 약 4억 후반~5억 초반 예상
- 전용 84㎡ : 본청약 사례 기준 7억 중반대
- 인근 시세(덕은·원흥 등) 대비 확실한 메리트 존재
- 서울 접근성 때문에 기본 분양가가 다소 높은 편
하남 교산
- 전용 59㎡ : 5억 중반대
- 전용 84㎡ : 7억 후반~8억대 예상
- 가격은 창릉보다 전반적으로 약간 더 높지만
인근 미사·감일 시세 대비 1.5~2억 이상 저렴해 실질 메리트 큼
교통 및 접근성 비교
창릉
- GTX-A 개통 시 서울역·삼성역 초근접
- 강북·강서 이동이 매우 빠름
- 버스·도로망도 서울 생활권 활용 가능
- 단, GTX 개통 지연 리스크 존재
교산
- 5호선 도보권 = 입주 즉시 ‘지하철 생활 가능’
- 3호선 연장 논의로 강남 접근성 상승 기대
- 하남시 생활 인프라 활용 용이
- 전반적으로 교통이 확정적이고 현재 기반이 더 탄탄
생활 인프라 비교 — 실거주 기준 핵심 포인트
창릉
- 개발 초기 단계 → 인프라 구축까지 시간이 필요
- 카페·마트·교육·상업시설은 초반엔 외부 의존
- 장기적으로는 덕은·원흥처럼 급성장 가능
교산
- 하남 스타필드, 시청, 병원, 공원 등 이미 존재
- 입주 초기부터 생활 편의성이 높음
- 학군·학원가 접근성도 우수
- 실사용 만족도는 교산이 더 앞선다는 평가가 일반적
경쟁률 및 청약 난이도 비교
창릉
- 청약 수요 폭발 + 서울 인접
- 사전청약 대비 본청약 포기율이 높았던 사례 존재
→ 분양가 부담이 커서 실제 계약까지 이어지는 비율이 다소 낮았음 - 경쟁률은 매우 높을 것으로 예상
교산
- 사전청약 대비 본청약 실제 신청률이 높았던 사례가 많음
- 실거주 수요가 확실한 지역이라 경쟁률도 높지만
계약 포기율은 상대적으로 낮아 안정적
미래가치(투자 관점) 비교
창릉
- GTX 개통 이후 가치 상승 폭이 클 가능성
- 은평·마포와 연결되며 서울 생활권 확장 효과
- 장기적으로 투자 성장성이 더 강한 지역
교산
- 입주 초기부터 정착 수요가 많아 안정적 상승 전망
- 5호선 + 3호선 연장 + 강동·미사 수요 흡수
- 실사용 가치가 높고 시세 안정성이 뛰어남
청년·생애최초 기준으로 실제 추천은?
청년 예산이 넉넉하지 않을 경우
→ 창릉
- 상대적으로 선택 가능한 저평형 분양가가 조금 더 낮음
- 교통 호재 기반으로 장기적 가치도 높다
실거주 우선 + 출퇴근 편의성 중요
→ 교산
- 지하철 생활이 곧바로 가능
- 하남 생활 인프라가 이미 완성형
- 신혼부부·생애최초에게 특히 적합
투자·가격 상승 기대
→ 창릉 우위
- GTX 효과는 단기·중기·장기 모두 긍정적
안정성·실사용·정착성
→ 교산 우위
- 살기 위한 “완성도”는 교산이 더 높음
결론 — 누구에게 어떤 지구가 맞을까?
고양 창릉이 더 맞는 사람
- 서울 접근성이 중요한 직장인
- 장기적 프리미엄 상승을 기대하는 투자 성향
- 초기 인프라 부족을 감수할 수 있는 사람
- GTX 중심 교통 편의성을 중시하는 청년
하남 교산이 더 맞는 사람
- 입주 초기부터 편한 생활환경을 원하는 실거주자
- 5호선 도보권의 확정된 교통이 중요할 때
- 미사·감일·하남권 인프라를 이미 활용 중인 사람
- 자녀 교육·편의시설·생활 편의성을 최우선으로 두는 가족
참고자료
- 3기 신도시 공공분양 자료
- 고양 창릉·하남 교산 분양가 및 사전·본청약 자료
- LH·국토부 공공택지 개발 정보
- 신도시별 교통·개발계획 발표자료