하남 교산·3기 신도시 기준
연봉 4,500만 원은 청년·사회초년생 기준으로 상당히 안정적인 수준에 속한다.
문제는 “이 정도 소득으로 실제 청약 당첨 후 대출이 얼마나 나올까?”,
“내가 감당할 수 있는 분양가는 얼마일까?”라는 현실적인 계산이다.
이번 글은 연봉 4,500만 원 기준 청년이 하남 교산·3기 신도시 공공분양에 도전할 때 실제 가능한 대출·자금·부담 수준을 실수치로 정리했다.
연봉 4,500만 원의 기본 대출 한도
대출은 ‘소득 대비 원리금 상환 비율(DSR)’로 제한된다.
DSR 기본 공식
- 연 소득의 약 40%까지 연간 원리금 상환 가능
- 연봉 4,500만 기준
→ 연간 원리금 상환 한도: 약 1,800만 원
→ 월 상환 가능액: 약 150만 원
즉, 매달 150만 원 상환이 가능한 대출 한도가 연봉 4,500의 현실적인 기준이다.
실제 받을 수 있는 주담대 한도
금리 4%·만기 30년 기준으로 계산하면:
- 월 150만 원 상환 시
→ 대출 약 3억 1천만 원 수준
BUT! 청년·생애최초·공공분양은 예외 존재
연봉 4,500만 원은 다음 혜택을 적용받을 수 있다.
✔ 생애최초 LTV 80% 가능
- 6억 이하 분양가는 최대 80% 대출 가능
✔ 금리 혜택 (보금자리론·디딤돌)
- 연봉 4,500만 원은
→ 보금자리론 대상
→ 디딤돌 대출 일부 가능 - 금리 약 3%대까지 낮아져 대출 한도가 더 늘어남
금리를 3%대로 잡으면,
월 150만 원 상환 기준 대출 한도는 약 3억 6천만 원까지 올라간다.
결론: 연봉 4,500이면 실제 받을 수 있는 대출
↳ 3억 1천만 원 ~ 3억 6천만 원 사이
이 금액이 “현실적인 청년 주담대의 최대치”라고 보면 정확하다.
하남 교산 분양가와 연봉 4,500의 조합 분석
하남 교산 전용 59㎡ 기준
- 예상 분양가: 5억 3천만~5억 7천만 원
평균 5억 5천만으로 계산하면:
LTV 80% 적용 시
- 대출 가능: 4억 4천만 원
내 돈 필요 금액
- 분양가 5억 5천만 – 대출 4억 4천만
→ 1억 1천만 원
여기에
- 취득세
- 옵션 비용
- 중도금 이자
까지 포함하면
→ 최종 필요 현금 약 1억 3천만 원 전후
그런데 연봉 4,500이면 4억 4천 대출이 가능한가?
원칙적으로는 불가능해 보이지만, 하남 교산처럼 공공분양 + 생애최초 + 정책모기지가 동시에 겹치면 계산이 달라진다.
핵심 논리
- LTV는 ‘담보 비율’ 기반 대출 허용치
- DSR은 ‘실제 상환 능력’ 기준
- 공공분양 정책대출은 DSR을 완화 적용
→ 실제로 연봉 4,500도 4억 이상 대출 승인 사례가 많다
왜 가능할까?
- 금리 낮은 정책모기지
- 장기 40년 만기 가능
- 청년·생애최초의 특례적용
- 공공분양 대출은 위험도가 낮아 심사 완화
현실 수치
금리 3%대 / 40년 만기 적용 시
→ 4억 4천 대출 시 월 상환 140만~150만 원 수준
즉, 연봉 4,500 기준으로 “월 150만 원 부담”은 가능 범위라는 판단이 적용된다.
중도금 문제 — 연봉 4,500의 가장 큰 리스크
중도금 대출은 DSR을 적용받지 않는다.
그래서 소득이 적어도 청년은 대부분 승인된다.
중도금 대출 (약 3억 3천만 기준)
- 6회 분납 방식
- 이자만 납부
- 월 이자 부담 약 30만~45만 원
→ 실질 부담은 잔금보다 중도금 시기 관리가 더 중요하다
연봉 4,500 청년의 현실적인 청약 가능 모델
✔ 가능: 하남 교산 전용 59㎡ (5억 중반대)
- 대출 4억 4천 가능
- 필요 현금 1억~1.3억
- 월 상환 140~150만 원
→ 생활에 무리 없는 수준
✔ 가능: 창릉 전용 59㎡ (4억 후반~5억 초반)
- 자금 부담이 교산보다 약간 덜함
✔ 불가능에 가까움: 84㎡ 타입
- 분양가 7억 후반~8억
- 대출만으로도 DSR 초과
- 청년 소득으로는 현실적으로 어려움
연봉 4,500 청년을 위한 자금 전략
1) 부모 도움 없이 갈 경우
- 최소 1억~1.3억 준비
- 마이너스 통장·적금·청약저축 활용
- 잔금은 LTV80%로 최대한 낮추기
2) 부모가 계약금만 도와줄 경우
- 부담이 크게 줄어 청약 성공률 증가
- 중도금 이자는 본인이 감당 가능
3) 결혼 예정이라면
- 신혼부부 + 생애최초 조합으로
대출 한도가 더 올라가고 경쟁률은 낮아짐
결론 — 연봉 4,500 청년, 하남 교산 공공분양 가능한가?
✔ 가능하다.
그리고 생각보다 훨씬 현실적이다.
- 전용 59㎡는 월 상환 150만 원 이내
- LTV 80% 가능
- 필요 현금 1억~1.3억
- 중도금 대출 대부분 승인
- 실사용 만족도가 매우 높은 지역
연봉 4,500 청년 기준에서 서울권 내 집 마련 전략으로는
하남 교산 + 공공분양 + 생애최초 조합이 사실상 가장 효율적이고 현실적인 선택이다.