부모님이 돌아가신 뒤 집을 상속받고 나서 가장 많이 검색되는 롱테일 키워드가 상속주택 양도세 계산 방법입니다. “상속받은 집을 팔면 바로 세금 나오나”, “원래 내가 살던 집이 있는데 상속주택 때문에 2주택 되는 건가” 같은 질문은 실제로 양도세가 0원이 될 수도, 수억 원이 될 수도 있는 갈림길입니다. 이 글에서는 상속주택 양도세가 어떻게 판단되는지, 언제 비과세가 가능한지 금액 예시와 함께 정리합니다.
상속주택은 일반 주택과 무엇이 다른가
상속주택은 본인이 돈을 주고 취득한 주택이 아니라
피상속인(부모 등)의 사망으로 취득한 주택입니다.
이 때문에 세법에서는 상속주택을
일반적인 다주택과 다르게 취급하는 규정이 존재합니다.
핵심 포인트는 이것입니다.
- 상속으로 인해 2주택이 된 경우
- 본인 의사와 무관하게 주택 수 증가
이 경우 일정 요건을 충족하면
기존 주택을 팔 때 1가구 1주택으로 봐주는 특례가 적용됩니다.
상속주택이 있어도 1가구 1주택 인정되는 조건
2026년 기준 핵심 요건은 다음과 같습니다.
- 상속 전 이미 1주택 보유
- 상속으로 인해 일시적으로 2주택 상태
- 상속주택을 제외한 기존 주택을 먼저 양도
이 조건을 충족하면
기존에 살던 집을 팔 때 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.
즉, “상속받았다고 바로 다주택 중과”는 아닙니다.
어떤 집을 먼저 팔아야 하나
여기서 가장 중요한 전략 포인트가 나옵니다.
- 먼저 팔아야 하는 집: 기존에 살던 집
- 나중에 팔아야 하는 집: 상속주택
순서를 바꾸면 결과가 완전히 달라집니다.
상속주택을 먼저 팔면
→ 다주택 상태에서 매도
→ 중과 가능성 발생
금액 예시로 보는 상속주택 양도세 차이
많이 발생하는 사례를 단순화한 예시입니다.
- 본인 기존 주택 취득가: 4억
- 기존 주택 양도가: 13억
- 상속주택 시가: 6억
- 상속주택 거주 이력 없음
- 기존 주택 보유·거주 요건 충족
상속주택 특례 적용되는 경우
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 주택 수 판단 | 1주택 |
| 과세 여부 | 비과세 |
| 양도소득세 | 0원 |
➡ 상속주택이 있어도 세금 없이 매도 가능
순서 잘못 선택한 경우 (상속주택 먼저 매도)
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 주택 수 판단 | 2주택 |
| 과세 여부 | 중과 가능 |
| 예상 양도세 | 수억 원 |
👉 매도 순서 하나로
세금 차이가 억 단위로 벌어질 수 있습니다.
상속주택의 취득가는 어떻게 계산되나
상속주택의 취득가는
부모님이 샀던 금액이 아닙니다.
- 기준: 상속 당시의 시가
- 원칙: 상속세 신고가액
- 시가 없으면 공시가격 등 보충적 평가
이 취득가 기준 때문에
상속 직후 매도하면 양도차익이 거의 없고,
시간이 지나 집값이 오를수록 양도세가 커집니다.
상속주택에서 자주 하는 착각
- 상속주택도 무조건 주택 수 포함 ❌
- 오래 가지고 있으면 무조건 유리 ❌
- 부모가 살던 기간이 내 거주로 인정 ❌
상속주택은
보유·거주 이력이 승계되지 않는 경우가 대부분이라
일반 주택과 동일하게 보면 위험합니다.
상속주택 양도세 실무 기준은 어디를 보나
상속주택 관련 판단은 대부분
국세청 유권해석과 판례 기준으로 이루어집니다.
특히 다음 요소를 중점적으로 봅니다.
- 상속 시점 주택 수
- 매도 순서
- 상속주택 실제 이용 형태
인터넷 요약 정보만 보고 판단하면
과세 리스크가 큽니다.
상속주택 양도세 전략 정리
- 기존 주택 먼저 매도 전략 검토
- 상속주택은 주택 수 제외 요건 확인
- 상속 당시 시가 자료 확보
- 매도 전 반드시 세무 시뮬레이션
상속주택 양도세는
집을 몇 채 갖고 있느냐보다
어떤 사유로 갖게 되었는지가 더 중요합니다.
FAQ 자주 묻는 질문
상속주택도 무조건 다주택 중과인가요
아닙니다. 요건을 충족하면 주택 수에서 제외됩니다.
상속주택을 오래 보유하면 세금 줄어드나요
취득가가 상속 시점 시가이기 때문에 오히려 세금이 커질 수 있습니다.
상속주택에 잠깐 살면 거주 인정되나요
형식적 거주는 인정되지 않는 사례가 많아 주의가 필요합니다.
형제와 공동상속이면 어떻게 되나요
지분별로 주택 수·양도세 판단이 달라져 구조가 복잡해집니다.
상속 직후 바로 파는 게 유리한가요
집값 상승이 없다면 세금 부담은 가장 적을 수 있습니다.