3종 일반주거지역 근린생활시설을 보유한 사람들 사이에서 꾸준히 검색되는 롱테일 키워드가 **“3종 근생 주거용 불법사용 양도세 추징 사례”**입니다. 근생으로 허가받아 놓고 주거처럼 사용했을 뿐인데, 매도 단계에서 갑자기 주택 수에 포함돼 다주택 중과와 추징까지 이어지는 사례가 실제로 많기 때문입니다. 이 글에서는 정부가 왜 ‘불법사용’을 문제 삼는지, 어떤 경우에 추징으로 이어지는지 판단 구조와 예시로 정리합니다.
불법사용이란 무엇을 말하는가
여기서 말하는 불법사용은 형사 처벌을 의미하는 게 아닙니다.
세법·건축법 관점에서 다음과 같은 상태를 말합니다.
- 근린생활시설로 허가
- 실제로는 주거 목적 사용
- 용도 변경 절차 미이행
즉, 용도는 근생인데 실질은 주택인 상태가 장기간 유지된 경우입니다.
정부가 불법사용을 양도세에서 문제 삼는 이유
정부 판단 논리는 단순합니다.
- 주거지역에 위치
- 주거 가능한 구조
- 실제 사람이 거주
이 세 가지가 충족되면
“세법상 주택으로 봐야 한다”는 결론에 도달합니다.
특히 3종 일반주거지역은
원래 거주를 전제로 한 지역이기 때문에
불법 주거 사용에 더 민감하게 반응합니다.
양도세 단계에서 불법사용이 드러나는 과정
많은 사람들이 이렇게 생각합니다.
“지금은 비워놨고,
지금은 근생으로 쓰고 있다.”
하지만 양도세 검증은
과거 전체 보유 기간을 기준으로 합니다.
정부가 확인하는 흐름은 다음과 같습니다.
- 양도세 신고
- 주택 수 판단 필요
- 과거 사용 내역 검증
- 불법 주거 사용 확인
- 주택 수 포함 → 중과 판단
이 과정에서 불법사용 이력이 드러나면
형식적 변경 여부와 무관하게 과세가 이루어집니다.
정부가 불법사용을 입증할 때 쓰는 자료
2026년 기준 실무에서 활용되는 자료는 상당히 구체적입니다.
- 전입신고 기록
- 임대차 계약서
- 임대소득 신고 내역
- 전기·수도·가스 사용량
- 관리비 부과 내역
특히 임대소득 신고 이력이 있으면
“주거 제공 사실”을 부인하기 거의 불가능합니다.
실제 추징으로 이어진 대표 사례
사례 1: 원룸형 근생 임대
- 위치: 3종 일반주거지역
- 등기: 근린생활시설
- 사용: 원룸 구조로 월세 임대
- 전입신고: 임차인 있음
정부 판단
| 항목 | 결과 |
|---|---|
| 사용 실태 | 주거 |
| 주택 수 포함 | 포함 |
| 양도세 | 다주택 중과 |
| 추가 결과 | 가산세·추징 |
👉 “근생이지만 실질은 주택”
사례 2: 불법사용 후 공실 매도 시도
- 과거: 주거용 임대
- 매도 전: 공실 상태 유지
- 주장: 현재는 근생 사용
정부 판단
| 항목 | 결과 |
|---|---|
| 과거 사용 | 주거 |
| 형식적 변경 | 불인정 |
| 주택 판단 | 유지 |
| 결과 | 중과 적용 |
👉 매도 전 공실은 절대 면죄부가 아님
다주택 보유자에게 불법사용이 더 치명적인 이유
이미 주택을 여러 채 보유한 경우,
- 3종 근생이 주택으로 포함되는 순간
- 즉시 다주택 중과 구조 진입
단순 과세가 아니라,
- 중과세율
- 장기보유특별공제 배제
- 가산세
까지 한 번에 적용될 수 있습니다.
“불법사용인데 왜 지금까지 문제 없었나”의 착각
많은 경우 이런 말이 나옵니다.
- 구청에서 단속 안 나왔다
- 세무서에서 연락 없었다
하지만 양도세는
사후 검증형 세금입니다.
팔기 전까지는 문제 없다가,
팔 때 한 번에 드러나는 구조입니다.
정부 판단 기준의 최종 근거
3종 근생 불법사용과 주택 판단은
국세청 유권해석,
조세심판원 결정, 판례를 기준으로 이루어집니다.
공통된 결론은 명확합니다.
“허가 용도가 아니라
실제 사용이 세금을 결정한다”
3종 근생 불법사용 관련 전략 정리
- 주거용 사용 이력 만들지 않기
- 임대 목적이면 근생 업종만 임대
- 주택 수 제외 기대하고 방치하지 말 것
- 이미 불법사용했다면 중과 전제 전략 검토
3종 근생의 불법 주거 사용은
적발되느냐의 문제가 아니라
언제 드러나느냐의 문제입니다.
FAQ 자주 묻는 질문
불법사용이면 무조건 과태료도 나오나요
건축법상 문제는 별도 판단이며, 양도세와는 독립적으로 진행됩니다.
단기간 주거도 문제 되나요
네. 기간보다 ‘주거 제공 사실’ 자체가 중요합니다.
임차인이 전입을 안 했으면 괜찮나요
전입이 없어도 주거 임대 사실이 있으면 불리합니다.
불법사용을 인정하고 수정하면 해결되나요
과거 사용 이력에 대한 세금 판단은 소급됩니다.
사전에 안전 여부를 확인할 방법은 있나요
매도 전 세무 상담과 과거 사용 이력 점검이 가장 현실적인 방법입니다.