공동명의 아파트를 팔려고 할 때 가장 많이 하는 말이 있습니다.
“이게 도대체 얼마가 나오는 거야?”, “각자 내는 거야, 합쳐서 내는 거야?”
검색을 해봐도 계산식만 나오고, 실제 금액 기준 설명은 거의 없는 게 현실입니다.
이 글은
✔ 계산 구조 설명
✔ 실제 숫자 대입
✔ 상황별 결과 차이
✔ 공동명의가 유리한 경우와 불리한 경우
까지 매도 직전 판단에 바로 쓰도록 정리한 글입니다.
공동명의 아파트 양도세, 계산 기준부터 다르다
가장 중요한 전제부터 짚어야 합니다.
공동명의 아파트는 ‘집 기준’이 아니라 ‘사람 기준’으로 양도세를 계산합니다.
즉,
부부 공동명의 50:50이라면
→ 각각 1건의 양도로 보며
→ 양도가액·취득가액·차익·비과세 판단을 따로 합니다.
이 구조를 이해하지 못하면
아래 계산은 전부 헷갈리게 됩니다.
실제 계산 예시 ①
1주택 · 비과세 요건 충족 · 가장 흔한 케이스
- 취득가액: 6억 원
- 매도가액: 10억 원
- 공동명의: 50% / 50%
- 보유·거주 요건 충족 (1주택)
1️⃣ 전체 양도차익
10억 – 6억 = 4억 원
2️⃣ 지분별 차익 분리
- 남편: 2억
- 아내: 2억
3️⃣ 비과세 적용 여부
1주택 비과세 기준은 1인당 12억입니다.
→ 각자 기준으로 보면 모두 비과세 범위
✔ 양도세 0원
이 단계에서 많은 사람들이 착각합니다.
“집이 10억인데 왜 비과세야?”
→ 공동명의라서 가능한 구조입니다.
실제 계산 예시 ②
매도가액 18억 고가주택, 단독명의와 비교
- 취득가액: 8억
- 매도가액: 18억
- 공동명의 50:50
- 1주택
1️⃣ 전체 차익
18억 – 8억 = 10억
2️⃣ 지분 분리
- 1인당 차익: 5억
- 1인당 양도가액: 9억
3️⃣ 비과세 기준 판단
- 1주택 비과세 기준: 12억
- 각자 양도가액 9억 → 기준 이내
✔ 공동명의: 전액 비과세
단독명의였다면?
- 양도가액 18억
- 12억 초과분 발생
→ 수천만 원 양도세 발생
👉 이 케이스가
공동명의가 가장 강력한 절세 수단이 되는 구간입니다.
실제 계산 예시 ③
2주택자 공동명의 (비과세 불가)
- 취득가액: 6억
- 매도가액: 10억
- 공동명의 50:50
- 부부 모두 2주택
1️⃣ 지분별 차익
- 전체 차익: 4억
- 1인당: 2억
2️⃣ 기본공제 적용
- 1인당 기본공제: 250만 원
- 과세표준: 약 1억 9,750만 원
3️⃣ 세율 적용 (지방세 포함)
- 1인당 약 4천만 원 전후
- 부부 합산 8천만 원 이상
👉 이 경우 공동명의라도 절세 효과는 제한적입니다.
공동명의에서 반드시 체크해야 할 핵심 포인트
1️⃣ 비과세는 “집 기준”이 아니다
사람 기준이다.
→ 공동명의면 비과세 한도가 사실상 2배로 작동한다.
2️⃣ 지분을 나누면 세율 구간이 낮아진다
같은 차익이라도
- 단독명의: 고세율
- 공동명의: 낮은 누진구간 적용
3️⃣ 다주택자는 기대만큼 절세되지 않는다
공동명의는
✔ 1주택
✔ 고가주택
에서만 의미가 크다.
명의 변경으로 절세하려다 더 손해 보는 경우
매도 직전에 이런 고민을 많이 합니다.
“지금이라도 공동명의로 바꿀까?”
⚠️ 대부분 위험합니다.
- 명의 변경 = 증여
- 증여세 과세 가능
- 취득가액 리셋 문제 발생 가능
👉 매도 직전 명의 변경은 거의 손해입니다.
이런 경우 공동명의가 특히 유리하다
- 부부 1주택자
- 장기보유·실거주 충족 가능
- 향후 매도가 12억 초과 예상
- 노후 자금 정리 목적 매도
👉 이 조건이면
공동명의 여부가 세금 수천만 원 차이를 만듭니다.
FAQ
공동명의인데 한 명만 돈을 벌어도 세금은 반반인가요?
네. 소득과 무관합니다. 지분 기준입니다.
지분을 9:1로 하면 어떻게 되나요?
양도차익·비과세·세금 모두 9:1 그대로 적용됩니다.
공동명의가 항상 좋은 건가요?
아닙니다.
다주택자, 단기매도, 비과세 불가 구조라면 효과가 작습니다.
공동명의 아파트 양도세는
**계산식보다 구조 이해가 90%**입니다.
지금 상황에서
- 단독명의가 유리한지
- 공동명의가 맞는지
- 매도 시점을 조정해야 하는지
이건 계산 한 번으로 끝나는 문제가 아닙니다.
잘못 판단하면,
같은 집 팔고도 세금만 수천만 원 더 내는 구조가 됩니다.