부동산 증여를 고민할 때 부담부 증여 계산방법을 제대로 이해하지 못해 손해를 보는 경우가 많습니다. “증여세가 줄어든다”는 말만 듣고 진행했다가, 예상보다 큰 양도소득세가 나와서 당황하는 사례도 적지 않습니다.
부담부 증여는 구조만 정확히 알면 강력한 절세 수단이 될 수 있지만, 계산을 잘못하면 오히려 일반 증여보다 불리해질 수 있습니다.
이 글에서는 부담부 증여 계산방법을 실제 숫자 기준으로 하나씩 풀어서 설명합니다.
부담부 증여란 무엇인지부터 정확히 이해해야 합니다
부담부 증여란
부동산을 증여하면서 해당 부동산에 딸린 채무를 수증자(자녀)가 함께 인수하는 방식입니다.
여기서 핵심은 세법상 처리 방식입니다.
- 채무 인수 부분 → 증여가 아니라 양도
- 채무를 제외한 순자산 부분 → 증여
즉, 한 번의 거래지만
👉 증여세 + 양도소득세가 동시에 발생합니다.
부담부 증여 계산 구조 한눈에 정리
부담부 증여 계산은 다음 순서로 진행됩니다.
- 부동산 전체 시가 산정
- 인수되는 채무 금액 확정
- 채무 비율만큼은 양도소득세 계산
- 나머지 금액에 대해 증여세 계산
이 네 단계가 핵심입니다.
부담부 증여 계산방법 사례 1 기본 구조 예시
조건 설정
- 아파트 시가: 10억 원
- 전세보증금(채무): 4억 원
- 증여 대상: 자녀 1인
- 부모 취득가액: 5억 원
- 장기보유 10년 이상
1단계 채무 인수 비율 계산
- 채무 비율 = 4억 ÷ 10억 = 40%
- 증여 비율 = 60%
2단계 양도소득세 계산 대상 금액
- 양도 대상 가액 = 10억 × 40% = 4억 원
- 취득가액 배분 = 5억 × 40% = 2억 원
👉 양도차익 = 4억 – 2억 = 2억 원
여기에 장기보유특별공제, 기본공제 등을 적용해
실제 양도소득세가 산출됩니다.
3단계 증여세 계산 대상 금액
- 증여 대상 가액 = 10억 × 60% = 6억 원
- 성인 자녀 증여공제 5천만 원 차감
👉 과세표준 = 5억 5천만 원
여기에 증여세율(누진세율)을 적용해
증여세가 계산됩니다.
부담부 증여 계산식 요약
양도소득세 계산식
- 양도가액 = 시가 × 채무 비율
- 취득가액 = 취득가 × 채무 비율
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액
- 양도세 = (양도차익 – 공제) × 세율
증여세 계산식
- 증여가액 = 시가 × (1 – 채무 비율)
- 과세표준 = 증여가액 – 증여공제
- 증여세 = 과세표준 × 누진세율
부담부 증여가 유리해지는 조건
부담부 증여는 아무 때나 유리한 게 아닙니다.
다음 조건이 맞을수록 절세 효과가 커집니다.
- 취득가액이 높아 양도차익이 크지 않은 경우
- 장기보유특별공제를 충분히 받을 수 있는 경우
- 증여세 최고세율 구간에 걸리는 고가 주택
- 전세보증금·대출 비중이 큰 부동산
반대로
취득가가 낮고 보유 기간이 짧으면
👉 양도세 부담이 커져 불리해질 수 있습니다.
부담부 증여 계산 시 가장 많이 하는 실수
채무 인정 요건을 놓치는 경우
전세보증금이나 대출이
- 실제 계약서 존재
- 이자 지급 내역 명확
- 금융기관 확인 가능
이 조건을 충족하지 못하면
👉 채무 인정이 부인되어
전액 일반 증여로 처리될 수 있습니다.
증여 후 자금 흐름을 관리하지 않는 경우
증여받은 자녀가
- 전세금을 반환하지 못하거나
- 대출을 실질적으로 상환하지 않으면
사후 조사에서
👉 부담부 증여 자체가 부정될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 부담부 증여는 신고를 따로 해야 하나요?
네.
양도소득세 신고와 증여세 신고를 각각 기한 내에 별도로 해야 합니다.
Q2. 전세보증금도 무조건 채무로 인정되나요?
아닙니다.
실제 임대차 계약과 보증금 수령·반환 구조가 명확해야 합니다.
Q3. 부담부 증여 후 바로 매도하면 문제가 되나요?
증여 후 단기간 매도 시
취득가액 산정 문제로 자녀의 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
부담부 증여 계산방법의 핵심은
“증여세를 줄이느냐”가 아니라
증여세 + 양도세 총합이 줄어드느냐입니다.
같은 부동산이라도
계산 한 번 제대로 하면 수천만 원 차이가 납니다.