부동산을 매도하려고 할 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 양도소득세 계산입니다.
특히 “얼마에 팔면 세금이 얼마나 나오느냐”는 질문은 단순 세율만 봐서는 절대 답이 나오지 않습니다.
2026년 기준 양도소득세는 차익 구조, 보유기간, 1주택 여부에 따라 체감 세금이 크게 달라지기 때문에, 실제 숫자로 보는 정리가 필요합니다.
이 글에서는 2026년 한국 양도소득세 계산 구조를 먼저 정리하고,
양도차익 3억·5억·10억·20억 기준으로 실제 세금이 어떻게 계산되는지 표로 한 번에 정리합니다.
2026년 양도소득세 계산 기본 구조
양도소득세는 “집값 전체”에 부과되는 세금이 아닙니다.
아래 순서로 계산됩니다.
양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
이 양도차익을 기준으로 다음 공제와 세율이 적용됩니다.
양도소득세 계산 순서 요약
- 양도차익 산출
- 장기보유특별공제 적용
- 양도소득 기본공제 250만 원 차감
- 과세표준 확정
- 누진세율 적용
- 지방소득세(10%) 추가
2026년 양도소득세 세율 구조 (일반과세)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만 ~ 4,600만 원 | 15% |
| 4,600만 ~ 8,800만 원 | 24% |
| 8,800만 ~ 1억5천만 원 | 35% |
| 1억5천만 ~ 3억 원 | 38% |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
※ 계산된 세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.
계산 전 가정 조건 (표 기준)
아래 계산표는 이해를 돕기 위한 표준 시나리오입니다.
- 1주택자 (비조정지역 가정)
- 장기보유특별공제 미적용 또는 최소화 가정
- 취득·양도 부대비용 단순화
- 기본공제 250만 원 반영
- 2026년 세율 기준
※ 실제 세금은 보유기간·주택 수·조정지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
양도차익별 양도소득세 실제 계산표 (2026년 기준)
양도차익 3억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 300,000,000 |
| 기본공제 | -2,500,000 |
| 과세표준 | 297,500,000 |
| 산출세액 | 약 104,400,000 |
| 지방소득세 | 약 10,440,000 |
| 총 세금 | 약 114,800,000 |
양도차익 5억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 500,000,000 |
| 기본공제 | -2,500,000 |
| 과세표준 | 497,500,000 |
| 산출세액 | 약 185,900,000 |
| 지방소득세 | 약 18,590,000 |
| 총 세금 | 약 204,500,000 |
양도차익 10억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 1,000,000,000 |
| 기본공제 | -2,500,000 |
| 과세표준 | 997,500,000 |
| 산출세액 | 약 408,600,000 |
| 지방소득세 | 약 40,860,000 |
| 총 세금 | 약 449,400,000 |
양도차익 20억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 2,000,000,000 |
| 기본공제 | -2,500,000 |
| 과세표준 | 1,997,500,000 |
| 산출세액 | 약 858,600,000 |
| 지방소득세 | 약 85,860,000 |
| 총 세금 | 약 944,400,000 |
표로 보면 드러나는 핵심 포인트
- 10억 이상부터는 세율보다 “절대 세액 증가폭”이 더 큼
- 20억 양도차익의 경우 세금이 거의 10억에 근접
- 단순 계산 기준으로도 차익의 45% 내외가 세금
- 장기보유특별공제 여부에 따라 체감 세금은 수억 단위로 차이 발생
꼭 함께 고려해야 할 절세 변수
장기보유특별공제
- 보유기간 + 거주기간 충족 시 최대 80%
- 적용 여부에 따라 세금 차이 매우 큼
공동명의 여부
- 과세표준 분산으로 누진세 완화 가능
- 고가주택일수록 효과 큼
매도 시점 조정
- 연도 분산 매도 불가
- 다주택자는 중과 여부 반드시 확인
FAQ
Q1. 1주택이면 무조건 비과세 아닌가요?
아닙니다. 보유·거주 요건, **고가주택 기준(12억 초과)**에 따라 과세 대상이 됩니다.
Q2. 양도차익 10억이면 세금이 절반인가요?
단순 계산 기준으로는 45% 내외까지 올라갈 수 있습니다. 공제 여부가 핵심입니다.
Q3. 지방소득세는 따로 내야 하나요?
양도소득세의 10%가 자동으로 추가되어 함께 납부됩니다.
이 글의 계산표는 “대략적인 세금 감각”을 잡기 위한 기준입니다.
실제 매도 전에는 보유기간, 거주기간, 주택 수, 조정지역 여부를 반드시 함께 점검해야 불필요한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.