다가구주택을 팔려고 할 때 가장 많이 하는 질문이 있습니다.
“나는 1주택자인가요, 다주택자인가요?”
겉으로 보기엔 집이 한 채이지만, 세법상 판단 기준에 따라 세금이 완전히 달라질 수 있습니다.
특히 매도 직전에 구조를 잘못 이해하면 양도세가 수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다.
이번 글에서는 다가구주택의 1주택 판단 핵심만 정리합니다.
다가구주택은 왜 헷갈릴까
다가구주택은 건축법상 하나의 건물입니다.
등기부도 단독 소유로 되어 있는 경우가 대부분입니다.
하지만 세법에서는 단순히 “건물 수”로 판단하지 않습니다.
핵심은 다음입니다.
- 구분등기 여부
- 임대 구조
- 세대 분리 구조
- 실제 사용 형태
이 네 가지에 따라 1주택 여부가 달라질 수 있습니다.
1주택으로 인정되는 기본 구조
원칙적으로 구분등기가 되어 있지 않은 다가구주택은
하나의 주택으로 봅니다.
즉, 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세 검토 대상이 됩니다.
다만 다음 조건이 충족되어야 합니다.
- 보유기간 요건 충족
- 거주 요건 충족(조정대상지역 여부에 따라 달라짐)
- 일시적 2주택 상태가 아닐 것
이 부분은 1세대 1주택 비과세 기준 정리를 함께 확인해보는 것이 안전합니다.
다주택으로 판단될 수 있는 경우
문제가 되는 구간은 다음입니다.
- 내부가 완전히 분리되어 사실상 여러 세대로 사용되는 경우
- 일부를 별도 주택처럼 분양·매각한 이력이 있는 경우
- 구분등기로 전환된 경우
특히 구분등기를 하면 구조가 완전히 달라집니다.
이때는 세대별로 각각 주택 수에 포함될 수 있습니다.
다가구주택 양도세 계산 방법은 일반 단독주택과 다르게 접근해야 하는 이유가 여기 있습니다.
세금이 달라지는 실제 구간
예를 들어 보겠습니다.
- 다가구 1채만 보유
- 10년 보유, 3년 실거주
- 매도가 12억 원
이 경우 1주택으로 인정되면 고가주택 부분 과세만 검토하면 됩니다.
하지만 다주택으로 판단되면?
- 중과세율 적용 가능
- 장기보유특별공제 축소
- 세부담 수천만 원 증가 가능
같은 건물이라도 구조 판단에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
다가구 1주택 양도세의 주의 해야 합니다.
양도 소득세의 경우 미리 세금 모의계산도 가능합니다.
많이 놓치는 부분
- 건축물대장과 실제 구조가 다른 경우
- 일부만 임대하고 일부만 거주한 경우
- 매도 시점에 세대원 분리 상태인 경우
이 부분은 단순히 “등기 1개니까 1주택”이라고 생각하면 위험합니다.
세법상 판단은 국세청 기준에 따릅니다.
이런 경우는 꼭 확인
- 다가구를 다세대로 전환했다가 다시 합친 경우
- 증여 후 일부 지분만 매도하는 경우
- 배우자와 공동명의 전환한 경우
이때는 양도세 계산 구조가 완전히 달라질 수 있습니다.
실제 계산 예시와 세율 적용 방식은 원문에서 구조별로 정리되어 있습니다.
FAQ
다가구주택은 무조건 1주택인가요?
구분등기가 없다면 원칙적으로 1주택으로 보지만, 실제 사용 구조에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
임대를 많이 주면 다주택이 되나요?
임대 여부만으로 판단하지는 않습니다. 다만 독립된 주거 구조라면 문제될 수 있습니다.
다세대주택과 뭐가 다른가요?
다세대는 세대별 구분등기가 되어 각각이 주택 수에 포함됩니다. 다가구와 가장 큰 차이입니다.
세금 차이는 얼마나 나나요?
조건에 따라 수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다. 특히 중과세 적용 구간이 핵심입니다.
다가구주택은 겉보기와 세법 판단이 다를 수 있습니다.
단순히 “집 한 채”라고 생각하고 매도하면 예상보다 세금이 크게 나올 수 있습니다.
구조별 실제 계산 방식과 구체적인 사례는 원문에서 확인하는 것이 안전합니다.