오피스텔에 소유자는 살지 않았지만 가족이 거주했다면,
이 오피스텔은 주택수에 포함될까요?
“나는 안 살았으니 괜찮지 않을까”
“자녀가 잠깐 지낸 것뿐인데 문제 될까”
이 질문은 1세대 1주택 비과세를 준비 중인 분들에게 특히 중요합니다.
결론부터 정리하면 다음과 같습니다.
소유자가 직접 거주하지 않았더라도
가족이 실제 주거 목적으로 사용했다면
주거용 오피스텔로 판단될 가능성이 있습니다.
핵심은 누가 소유했는가가 아니라, 어떻게 사용되었는가입니다.
주거용 오피스텔에 대한 전체적인 내용은 주거용으로 사용한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다 글에서 확인할 수 있습니다.
1️⃣ 왜 가족 거주도 문제가 될 수 있을까
양도소득세에서 말하는 ‘주택’은
건축물의 명칭이 아니라 실제 사용 형태를 기준으로 판단합니다.
그리고 여기서 말하는 사용 주체는
반드시 소유자 본인일 필요는 없습니다.
- 배우자
- 자녀
- 부모
- 동일 세대원
이 실제 거주하며 생활했다면
그 오피스텔은 주거용으로 사용된 것으로 볼 수 있습니다.
2️⃣ 세무당국이 보는 판단 기준
가족 거주 여부는 단순 전입신고만으로 결정되지 않습니다.
실무에서는 다음을 종합합니다.
✔ 전입신고 여부
- 가족이 해당 주소로 전입했는지
- 전입·전출 기간
✔ 전기·수도 사용량
- 상시 생활 수준 사용 여부
- 계절별 사용 패턴
✔ 생활 시설 존재
- 침대, 가전, 주방 사용 여부
- 세탁·난방 사용 기록
✔ 거주 목적
- 통학·직장 근무 등 생활 목적
- 단순 숙박인지 여부
이 자료가 종합적으로 확인되면
주거용 오피스텔로 판단될 가능성이 높아집니다.
3️⃣ 자녀가 거주한 경우
대표적인 사례가 대학생 자녀의 독립 거주입니다.
- 자녀 전입신고 존재
- 1~2년 장기 거주
- 상시 전기·수도 사용
이 경우
소유자가 직접 살지 않았더라도
오피스텔은 주거용으로 볼 가능성이 큽니다.
특히 동일 세대 내 자녀라면
주택수 판단에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
4️⃣ 배우자 단독 거주의 경우
배우자가 해당 오피스텔에 거주했다면
세무상 동일 세대로 보는 경우가 많습니다.
즉,
- 배우자 전입
- 생활 기록 존재
라면
주거용 판단 가능성이 매우 높습니다.
5️⃣ 부모나 형제자매 거주는?
동일 세대 여부가 중요합니다.
✔ 동일 세대원 거주
→ 주거용 판단 가능성 높음
✔ 별도 세대 부모·형제 거주
→ 사용 형태와 임대 관계를 종합 판단
별도 세대라 하더라도
무상으로 장기간 거주했다면
주거용 판단이 나올 가능성은 있습니다.
6️⃣ 단기 가족 거주의 경우
가족이 1~3개월 단기 체류했다면
다음 요소가 중요합니다.
- 생활 목적이었는지
- 단순 방문인지
- 사용 기록이 상시 수준이었는지
예를 들어,
✔ 3개월 통학 목적 거주 + 상시 사용
→ 주거용 판단 가능성 존재
✔ 명절·방학 중 일시 방문
→ 제외 가능성 높음
결국 판단 기준은 동일합니다.
생활 실질이 있었는가
7️⃣ 아파트 1채 보유자의 주의점
기존 아파트 1채를 보유한 상태에서
오피스텔에 가족이 거주했다면
→ 오피스텔이 주거용으로 판단
→ 2주택 구조 형성
→ 1세대 1주택 비과세 제한 가능성
이 생길 수 있습니다.
특히 자녀 독립 거주 사례는
세무상 자주 문제 되는 유형입니다.
8️⃣ 실제 사례 흐름 예시
사례 1. 자녀 2년 실거주
- 전입신고 존재
- 전기·수도 상시 사용
- 통학 목적 거주
→ 주거용 판단 가능성 높음
사례 2. 부모 1개월 방문
- 전입신고 없음
- 사용 기록 미미
- 단기 방문
→ 제외 가능성 높음
사례 3. 배우자 장기 거주
- 배우자 전입
- 상시 생활 기록 존재
→ 주거용 판단 가능성 매우 높음
자주 묻는 질문
내가 안 살았으면 괜찮은 것 아닌가요
아닙니다.
실제 사용 주체가 가족이라도 주거용 판단이 가능합니다.
무상 거주면 안전한가요
무상 여부와 관계없이
생활 실질이 확인되면 주거용으로 판단될 수 있습니다.
가족이 잠깐 머문 것도 포함되나요
단순 방문이 아니라 생활 목적 거주였다면
기간이 짧더라도 판단 대상이 됩니다.
정리
가족이 거주한 오피스텔은
소유자 직접 거주 여부와 무관하게
주거용 판단 대상이 됩니다.
세무 판단의 핵심은 단 하나입니다.
그 공간이 실제 생활 공간으로 사용되었는가
전입신고, 전기·수도 사용량, 생활 시설 등
객관 자료가 종합적으로 확인되면
오피스텔은 주택수에 포함될 수 있습니다.
특히 아파트 1채 보유 상태라면
가족 거주 형태가
양도세 구조에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.