오피스텔에 사업자등록을 해두었으면
자동으로 업무용으로 인정되어 주택수에서 제외될까요?
“사업자등록이 있으니 괜찮다”
“사무실로 신고했는데 왜 주택이 되나요?”
이 질문은 특히 1세대 1주택 비과세를 준비 중인 분들에게 매우 중요합니다.
결론부터 정리하면 다음과 같습니다.
사업자등록이 되어 있어도
실제 사용이 주거 형태라면
오피스텔은 주택수에 포함될 수 있습니다.
핵심은 ‘등록’이 아니라 실제 사용 실태입니다.
주거용 오피스텔에 대한 전체적인 내용은 주거용으로 사용한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다 글에서 확인할 수 있습니다.
1️⃣ 사업자등록은 왜 결정 기준이 아닐까
사업자등록은
해당 장소를 사업장으로 신고했다는 행정 절차입니다.
하지만 양도소득세에서 말하는 주택 여부는
건축물 용도나 신고 내용이 아니라
실제 사용 형태를 기준으로 판단합니다.
즉,
✔ 사업자등록 존재
❌ = 자동 업무용 확정
이 공식은 성립하지 않습니다.
2️⃣ 세무당국이 실제로 보는 판단 기준
사업자등록이 있는 경우에도
실무에서는 다음을 함께 검토합니다.
✔ 실제 업무 활동 존재 여부
- 근무 인원
- 사무 집기
- 매출 활동 여부
✔ 전기·수도 사용 패턴
- 야간 사용 빈도
- 수도 사용량 생활 수준 여부
- 난방·취침 사용 기록
✔ 생활 시설 존재 여부
- 침대, 냉장고, 세탁기
- 조리 시설 사용 여부
✔ 거주 정황
- 전입신고
- 가족 거주 여부
이 자료를 종합해
업무 성격이 강한지, 주거 성격이 강한지를 판단합니다.
3️⃣ 사업자등록이 있어도 주거용이 되는 대표 사례
사례 1. 1인 사업 + 상시 숙식
- 사업자등록 존재
- 실제 매출 활동 있음
- 그러나 상시 취침·생활 기록 존재
→ 주거용 판단 가능성 높음
사례 2. 사업자등록만 있고 업무 활동 미미
- 사업자등록은 되어 있음
- 근무 인원 없음
- 전기·수도 사용량 생활 수준
- 침대 등 생활 시설 존재
→ 형식적 업무용으로 판단될 가능성
→ 주거용 포함 가능성 높음
사례 3. 순수 업무 공간
- 취침 시설 없음
- 수도 사용량 낮음
- 야간 사용 거의 없음
- 실제 사업 활동 활발
→ 업무용 판단 가능성 높음
4️⃣ 전입신고가 함께 있으면?
사업자등록 + 전입신고가 동시에 존재한다면
주거용 판단 가능성이 더 높아집니다.
특히
- 전입신고 존재
- 전기·수도 상시 사용
- 가족 거주
가 확인되면
업무용 주장보다 주거용 판단이 우선될 수 있습니다.
5️⃣ 혼합 사용의 경우는?
낮에는 업무, 밤에는 숙식하는 경우도 많습니다.
이 경우 판단 기준은 비율이 아니라 성격입니다.
그 공간이 생활 공간으로 기능했는가
반복적 취침과 생활이 확인되면
업무 사용이 병행되었더라도
주거용 판단이 가능합니다.
6️⃣ 아파트 1채 보유자의 위험 구조
기존 아파트 1채 보유 상태에서
- 오피스텔 사업자등록
- 그러나 실제 숙식 병행
이라면
→ 오피스텔 주거용 판단
→ 2주택 구조 형성
→ 1세대 1주택 비과세 제한 가능성
이 발생할 수 있습니다.
사업자등록이 오히려
형식과 실질 불일치로 쟁점이 되는 경우도 있습니다.
7️⃣ 세무 판단 흐름 정리
실무에서는 다음 순서로 봅니다.
- 사업자등록 여부
- 실제 업무 활동 존재 여부
- 전기·수도 사용 기록
- 생활 시설 존재 여부
- 전입신고 및 가족 거주 여부
- 종합 판단
결정 기준은 언제나 실질입니다.
자주 묻는 질문
사업자등록만 하면 주택수에서 제외되나요
아닙니다.
실제 사용이 주거라면 포함될 수 있습니다.
매출이 발생하면 업무용으로 인정되나요
매출 존재는 참고 요소일 뿐이며
생활 실질이 더 중요하게 작용할 수 있습니다.
사업자등록을 말소하면 괜찮은가요
과거 사용 형태가 주거였다면
말소 여부만으로 판단이 달라지지는 않습니다.
정리
사업자등록된 오피스텔이라도
실제 생활 공간으로 사용되었다면
주택수에 포함될 수 있습니다.
양도세 판단의 핵심은 하나입니다.
그 공간이 실제 생활 공간으로 사용되었는가
사업자등록은 형식적 요소일 뿐,
최종 판단은 전기·수도 사용 기록과 생활 실질이 결정합니다.
특히 아파트 1채 보유 상태라면
오피스텔 사용 형태 관리가
비과세 여부에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.