장위 8구역 공공재개발정비사업은 성북구 장위동 85번지 일대에서 추진 중인 공공재개발 사업입니다. 장위뉴타운 안에서도 한때 정비구역 해제까지 겪었던 구역이지만, 공공재개발 후보지 선정 이후 다시 사업이 살아난 대표적인 사례입니다.
2026년 현재 기준으로 장위8구역은 서울주택도시개발공사 SH가 사업시행자로 참여하고, 삼성물산이 시공자로 선정된 상태입니다. 최근 보도 기준으로는 SH와 삼성물산이 2025년 7월 공동사업시행 협약을 체결하면서 사업 추진이 한 단계 더 구체화되었습니다.
장위8구역은 일반 재개발과 달리 공공이 사업에 참여하는 공공재개발 방식입니다. 그래서 단순히 “조합이 시공사를 선정하고 사업을 끌고 가는 구조”로만 보면 안 됩니다. SH, 주민대표회의, 시공사, 성북구와 서울시 인허가 절차가 함께 맞물려 진행되는 사업입니다.
성북구의 전체 재개발에 관련 된 내용은 성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
장위8구역 공공재개발 사업 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 장위8구역 공공재개발정비사업 |
| 위치 | 서울특별시 성북구 장위동 85번지 일대 |
| 사업 방식 | 공공재개발 주택정비형 재개발사업 |
| 사업시행자 | 서울주택도시개발공사 SH |
| 시공자 | 삼성물산 |
| 대지 면적 | 약 12만 1,634㎡ |
| 건폐율 | 24.23% |
| 용적률 | 299.98% |
| 예정 규모 | 지하 3층~지상 최고 46층 |
| 예정 동수 | 공동주택 21개동 |
| 예정 세대수 | 총 2,801세대 |
| 현재 핵심 단계 | 사업시행자 지정 및 시공자 선정 이후 사업계획 구체화 단계 |
장위 8구역은 기존에 알려졌던 2,846세대 계획에서 최근 시공자 선정 및 협약 보도 기준 2,801세대 규모로 설명되고 있습니다. 2024년 사업시행자 지정 당시에는 최고 150m, 2,846세대 계획이 언급됐지만, 2025년 이후 보도에서는 지하 3층~지상 최고 46층, 21개동, 2,801세대 규모가 주로 확인됩니다.
따라서 블로그 글에서는 2026년 현재 기준으로 2,801세대 계획을 최신 기준으로 보는 것이 더 적절합니다. 다만 최종 세대수와 평형 구성은 향후 사업시행계획인가, 관리처분계획 등 인허가 과정에서 바뀔 수 있습니다.
장위8구역 위치와 입지 특징
장위 8구역은 성북구 장위동 85번지 일대에 위치합니다. 장위뉴타운 내에서도 돌곶이역과 석계역 생활권을 함께 볼 수 있는 위치입니다. 6호선 돌곶이역 접근성이 있고, 1호선·6호선 석계역도 생활권으로 볼 수 있어 동북권 내 이동 편의성이 있는 편입니다.
| 입지 요소 | 내용 |
|---|---|
| 지하철 | 6호선 돌곶이역, 1·6호선 석계역 생활권 |
| 주요 도로 | 돌곶이로, 북부간선도로, 동부간선도로 접근성 |
| 녹지 | 북서울꿈의숲, 우이천변 접근 가능 |
| 학교 | 장곡초, 장위초, 선곡초, 남대문중 등 인접 |
| 생활권 | 장위뉴타운 중심 생활권 |
하우징헤럴드 보도에 따르면 장위8구역은 돌곶이로 확장 계획과 함께 보행 및 차량 통행 환경 개선이 기대되는 구역으로 언급됩니다. 또한 북서울꿈의숲과 우이천변 접근성도 장점으로 평가됩니다.
장위 8구역의 입지는 강남 접근성이 뛰어난 지역이라기보다는, 장위뉴타운 전체 정비가 진행되면서 주거 환경이 바뀌는 지역으로 보는 것이 맞습니다. 즉 현재 입지만 보고 판단하기보다는, 장위뉴타운 전체 신축화 이후의 생활권 변화를 함께 봐야 하는 사업지입니다.
장위 8구역 추진 경과
장위 8구역은 사업 진행 과정에서 부침이 컸던 구역입니다. 2008년 장위뉴타운 재정비촉진구역으로 지정되었지만, 주민 갈등과 사업성 악화 등으로 2017년 정비구역에서 해제되었습니다. 이후 2021년 공공재개발사업 후보지로 선정되면서 다시 사업 추진의 불씨가 살아났습니다.
| 시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2008년 | 장위뉴타운 재정비촉진구역 지정 |
| 2017년 | 주민 갈등 및 사업성 악화 등으로 정비구역 해제 |
| 2021년 | 공공재개발사업 후보지 선정 |
| 2023년 12월 | 재정비촉진구역 관련 절차 진행 |
| 2024년 1월 | SH가 사업시행자로 지정 |
| 2025년 4월 | 삼성물산 시공자 선정 |
| 2025년 7월 | SH·삼성물산 공동사업시행 협약 체결 |
| 2026년 현재 | 사업계획 구체화 및 후속 인허가 준비 단계 |
2024년 1월 보도에 따르면 성북구는 장위동 85번지 일대 장위8구역 공공재개발 주택정비형 재개발사업 시행자로 SH를 지정·고시했습니다. 해당 보도에서는 장위8구역이 SH가 추진하는 신규 공공재개발 구역 중 첫 사업시행자 지정 사례로 소개됐습니다.
이후 2025년 4월 삼성물산이 시공자로 선정되었고, 2025년 7월 SH와 삼성물산이 공동사업시행 협약을 체결하면서 사업 추진 구조가 더 구체화되었습니다.
장위8구역은 왜 공공재개발인가
장위 8구역을 이해할 때 가장 중요한 키워드는 공공재개발입니다. 공공재개발은 민간 재개발이 사업성 부족, 주민 갈등, 장기 지연 등으로 멈춰 있는 지역에 공공이 참여해 사업을 다시 추진하는 방식입니다.
장위 8구역은 과거 장위뉴타운 구역이었지만 2017년 정비구역에서 해제된 이력이 있습니다. 이후 공공재개발 후보지로 선정되면서 SH가 사업시행자로 참여하게 되었습니다.
| 구분 | 일반 재개발 | 공공재개발 |
|---|---|---|
| 사업 주도 | 조합 중심 | 공공 시행자와 주민대표회의 중심 |
| 장위 8구역 해당 여부 | 해당 없음 | 해당 |
| 사업시행자 | 일반적으로 조합 | SH |
| 장점 | 민간 자율성 | 공공 참여로 사업 안정성 기대 |
| 주의점 | 조합 의사결정 변수 | 공공성, 임대주택, 절차 변수 확인 필요 |
공공재개발이라고 해서 무조건 빠르거나 무조건 안전하다고 단정하면 안 됩니다. 다만 장위8구역처럼 과거 해제 이력이 있는 구역에서는 공공 참여가 사업 재추진의 중요한 동력이 될 수 있습니다.
삼성물산 시공자 선정 의미
장위 8구역의 가장 큰 최근 변화는 삼성물산 시공자 선정입니다. 2025년 4월 주민총회를 통해 삼성물산이 시공자로 선정됐고, 이후 SH와 삼성물산이 공동사업시행 협약을 체결했습니다.
삼성물산은 장위8구역에 래미안 브랜드를 제안한 것으로 알려져 있습니다. 일부 보도에서는 단지명으로 “래미안 트리젠트”가 언급되었지만, 실제 최종 단지명은 향후 인허가 및 분양 단계에서 달라질 수 있으므로 확정 명칭처럼 단정하지 않는 것이 좋습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시공자 | 삼성물산 |
| 선정 시기 | 2025년 4월 |
| 협약 시기 | 2025년 7월 SH·삼성물산 공동사업시행 협약 |
| 공사 규모 | 약 1.2조 원 규모로 보도 |
| 브랜드 기대감 | 래미안 브랜드 적용 기대 |
삼성물산 시공자 선정은 장위8구역의 사업성을 시장에 다시 각인시킨 중요한 이벤트입니다. 특히 장위뉴타운 내 후발 구역인 장위8구역이 대형 건설사 브랜드를 확보했다는 점은 향후 청약 수요와 입주 후 시세 형성에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.
장위 8구역 특화 설계 방향
최근 보도에 따르면 삼성물산은 장위8구역에 지상 최고 46층, 21개동, 2,801세대 규모의 대단지 계획을 제안했습니다. 또한 기존 정비계획안의 31개동을 21개동으로 줄이고, 동간 거리를 넓히며, 모든 세대를 남향으로 배치하는 방향이 언급됐습니다.
| 특화 요소 | 내용 |
|---|---|
| 동수 계획 | 기존 31개동에서 21개동 계획으로 보도 |
| 배치 | 모든 세대 남향 배치 제안 |
| 랜드마크동 | 최고 높이 주동 배치 계획 |
| 조망 | 북한산, 아차산, 수락산 조망 세대 확보 계획 |
| 커뮤니티 | 대규모 커뮤니티와 스카이 시설 제안 |
| 조경 | 중앙광장, 산책로, 필로티 가든 등 조경 특화 |
다만 위 내용은 시공자 제안 및 보도 기준입니다. 실제 단지 배치, 커뮤니티, 조경, 평면 구성은 인허가와 사업계획 변경 과정에서 달라질 수 있습니다. 블로그에서는 “확정”이 아니라 “제안” 또는 “계획”으로 표현하는 것이 안전합니다.
장위8구역 현재 단계
서울시 정비사업 정보몽땅에는 장위8구역 공공재개발정비사업 홈페이지가 별도로 운영되고 있습니다. 해당 홈페이지에는 사업개요, 위치도, 조감도, 배치도, 단위세대 평면도, 추진경과, 설계지침 등의 메뉴가 구성되어 있습니다.
다만 정보몽땅의 단계 표시는 시스템상 “조합설립인가”로 나타나는 부분이 있습니다. 공공재개발은 일반 조합 방식과 구조가 다르기 때문에, 실제 사업 구조는 SH 사업시행자 지정과 주민대표회의 체계로 이해하는 것이 더 정확합니다.
| 단계 | 장위8구역 현황 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 과거 지정 후 2017년 해제 이력 |
| 공공재개발 후보지 | 2021년 선정 |
| 사업시행자 지정 | 2024년 1월 SH 지정 |
| 시공자 선정 | 2025년 4월 삼성물산 선정 |
| 공동사업시행 협약 | 2025년 7월 체결 |
| 사업시행계획인가 | 향후 확인 필요 |
| 관리처분계획 | 향후 확인 필요 |
| 이주 및 철거 | 향후 확인 필요 |
| 일반분양 | 미정 |
2026년 현재 장위8구역은 일반분양을 앞둔 단계가 아닙니다. 사업시행계획인가, 관리처분계획, 이주, 철거, 착공 등의 절차가 남아 있습니다. 따라서 분양 일정이나 분양가를 확정적으로 말하기는 어렵습니다.
장위8구역 일반분양 일정은 언제일까
장위8구역의 일반분양 일정은 아직 확정되지 않았습니다. 현재 확인 가능한 공식·보도 자료 기준으로는 시공자 선정과 공동사업시행 협약까지가 핵심 진척 사항입니다.
| 구분 | 현재 판단 |
|---|---|
| 일반분양 일정 | 미정 |
| 분양가 | 미정 |
| 평형별 세대수 | 최종 확정 전 |
| 조합원 분양가 | 확인 필요 |
| 이주 일정 | 미정 |
| 착공 일정 | 미정 |
장위8구역은 공공재개발 방식이기 때문에 일정이 민간 재개발보다 체계적으로 추진될 수 있다는 기대는 있습니다. 하지만 재개발 사업 특성상 인허가, 설계 변경, 주민 의견, 공사비, 금융비용 등 변수가 많습니다.
따라서 청약 대기자라면 “곧 분양한다”는 식으로 접근하기보다는 장위뉴타운 내 중장기 관심 단지로 보는 것이 현실적입니다.
장위8구역 예상 일반분양가
장위8구역은 아직 일반분양 일정과 분양가가 확정되지 않았습니다. 다만 일반분양이 2028년~2030년 전후에 나온다고 가정하면, 공사비 상승, 삼성물산 래미안 브랜드, 최고 46층 대단지 계획, 장위뉴타운 신축 시세 흐름을 고려해 3.3㎡당 약 5,500만~6,300만 원 수준까지 열어두고 보는 것이 현실적입니다.
| 전용면적 | 공급면적 환산 기준 | 예상 3.3㎡당 분양가 | 예상 일반분양가 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전용 49㎡ | 약 20평 내외 | 5,500만~6,300만 원 | 약 11억~12억 6천만 원 | 소형 실수요·1~2인 가구 수요 |
| 전용 59㎡ | 약 25평 내외 | 5,500만~6,300만 원 | 약 13억 8천만~15억 8천만 원 | 신혼부부·3인 가구 핵심 평형 |
| 전용 74㎡ | 약 30평 내외 | 5,500만~6,300만 원 | 약 16억 5천만~18억 9천만 원 | 중형 실거주 수요 예상 |
| 전용 84㎡ | 약 34평 내외 | 5,500만~6,300만 원 | 약 18억 7천만~21억 4천만 원 | 가장 경쟁이 높을 국민평형 |
| 전용 101㎡ 이상 | 약 40평 이상 | 5,500만~6,300만 원 | 약 22억 원 이상 | 공급 여부 확인 필요 |
위 금액은 확정 분양가가 아니라 2028년~2030년 일반분양을 가정한 추정치입니다. 실제 분양가는 사업시행계획인가, 관리처분계획, 일반분양 물량, 공공재개발 조건, 분양가 규제, 금융비용, 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
장위8구역 예상 분양가를 단정하면 안 되는 이유
장위8구역은 아직 일반분양가가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 시점에서 평형별 분양가를 숫자로 단정하는 것은 정확하지 않습니다.
분양가는 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
| 분양가 변수 | 영향 |
|---|---|
| 사업시행계획 확정 | 세대수, 평형, 설계 변경 가능 |
| 공사비 | 최근 정비사업 분양가 상승의 핵심 변수 |
| 금융비용 | 사업 기간이 길수록 부담 증가 가능 |
| 공공재개발 조건 | 공공성, 임대주택, 분양 구조 영향 |
| 주변 신축 시세 | 일반분양가 산정 시 참고 요소 |
| 분양 시점 규제 | 분양가상한제, 대출 규제 등 영향 |
장위8구역은 삼성물산이 시공자로 선정되면서 브랜드 기대감이 커졌지만, 동시에 고급화 설계와 공사비 상승 가능성도 함께 봐야 합니다. 투자자와 청약 대기자는 확정되지 않은 분양가보다 사업 단계와 총사업비 변화를 계속 확인하는 것이 더 중요합니다.
장위8구역 투자 포인트
장위8구역의 투자 포인트는 크게 세 가지입니다. 첫째, 장위뉴타운 내 대형 공공재개발 구역이라는 점입니다. 둘째, SH와 삼성물산이 참여하는 사업 구조입니다. 셋째, 장위뉴타운 전체 정비 흐름과 함께 지역 이미지가 바뀔 수 있다는 점입니다.
| 투자 포인트 | 설명 |
|---|---|
| 대단지 규모 | 2,801세대 계획으로 장위뉴타운 내 영향력 큼 |
| 브랜드 기대감 | 삼성물산 래미안 브랜드 기대 |
| 공공재개발 | SH 참여로 사업 안정성 기대 |
| 입지 개선 | 돌곶이로 확장, 주변 정비사업 시너지 |
| 장위뉴타운 흐름 | 후발 구역 개발로 지역 가치 재평가 가능 |
장위8구역은 단독으로만 볼 사업지가 아닙니다. 장위4구역, 장위6구역처럼 이미 입주가 진행된 구역과 장위10구역, 장위14구역, 장위15구역 등 후속 사업지의 흐름을 함께 봐야 합니다. 장위뉴타운 전체가 신축 주거지로 재편될수록 장위8구역의 입지도 재평가될 수 있습니다.
장위8구역 리스크
장위8구역은 장점이 많은 구역이지만 리스크도 분명합니다. 가장 큰 리스크는 아직 일반분양과 착공까지 남은 절차가 많다는 점입니다.
| 리스크 | 내용 |
|---|---|
| 사업 지연 | 사업시행계획, 관리처분, 이주, 철거까지 시간 필요 |
| 공사비 상승 | 고급화 설계와 물가 상승에 따른 비용 증가 가능 |
| 분양가 불확실성 | 일반분양가와 조합원 부담금 미확정 |
| 공공재개발 구조 | 공공성, 임대주택, 사업 조건 확인 필요 |
| 권리관계 | 토지등소유자별 권리관계 확인 필요 |
| 과거 해제 이력 | 주민 갈등과 사업성 문제로 해제된 이력 존재 |
장위8구역은 2017년 정비구역 해제 이력이 있습니다. 물론 2021년 공공재개발 후보지 선정 이후 다시 사업이 추진되고 있고, 2024년 SH 사업시행자 지정, 2025년 삼성물산 시공자 선정까지 이어졌습니다. 하지만 과거 해제 이력은 사업지의 리스크를 이해할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다.
장위8구역 빌라 투자 시 주의할 점
장위8구역 주변 빌라 투자에 관심이 있다면 단순히 “공공재개발 구역 안에 있다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 해당 물건이 향후 분양권 또는 입주권 대상이 되는지입니다.
| 확인 항목 | 반드시 봐야 할 내용 |
|---|---|
| 구역 포함 여부 | 장위8구역 경계 안에 정확히 포함되는지 확인 |
| 권리산정기준일 | 분양권 인정 여부와 직접 관련 |
| 토지등소유자 지위 | 매수 후 권리 승계 가능 여부 확인 |
| 현금청산 위험 | 입주권 없이 현금청산될 가능성 확인 |
| 신축빌라 여부 | 권리산정일 이후 신축 여부 확인 |
| 지분쪼개기 여부 | 세대 분할, 토지 지분 구조 확인 |
| 추가분담금 | 향후 부담할 금액 추정 필요 |
| 대출 가능성 | 재개발 구역 빌라 담보대출 조건 확인 |
특히 공공재개발 구역은 권리산정기준일, 분양대상자 기준, 공공임대 비율, 토지등소유자 지위 등이 투자 수익률에 큰 영향을 줍니다. 같은 장위8구역 안에 있는 물건이라도 건축물대장, 등기부등본, 토지 지분, 사용승인일에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
장위8구역 빌라 투자는 “싸게 매수해서 신축 래미안 입주권을 받는다”는 단순한 구조로 보면 위험합니다. 실제로는 매수가, 권리가액, 추가분담금, 사업 기간, 세금, 대출, 현금청산 가능성을 모두 계산해야 합니다.
장위8구역 실거주 관점
실거주 관점에서 장위8구역은 장위뉴타운 내에서도 관심을 가질 만한 입지입니다. 대단지 신축, 삼성물산 브랜드, 북서울꿈의숲과 우이천 접근성, 돌곶이역 생활권이라는 요소가 결합되기 때문입니다.
| 실거주 요소 | 평가 |
|---|---|
| 단지 규모 | 2,801세대 대단지 계획 |
| 브랜드 | 삼성물산 래미안 기대 |
| 교통 | 돌곶이역, 석계역 생활권 |
| 녹지 | 북서울꿈의숲, 우이천 접근 가능 |
| 학교 | 초중고 인접 |
| 생활권 변화 | 장위뉴타운 전체 개발 수혜 기대 |
다만 장위8구역은 아직 입주가 가까운 단지가 아닙니다. 실거주 목적이라면 현재 당장 거주할 집을 찾는 관점보다는, 향후 장위뉴타운 신축 대단지 입주를 목표로 중장기적으로 보는 것이 맞습니다.
장위8구역 청약 대기자 체크포인트
장위8구역 일반분양을 기다리는 청약 대기자라면 지금은 청약 일정보다 사업 진행 단계를 먼저 봐야 합니다. 아직 분양공고가 나온 단계가 아니므로, 청약 조건이나 분양가를 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
| 체크포인트 | 내용 |
|---|---|
| 분양 일정 | 아직 미정 |
| 평형 구성 | 최종 확정 전 |
| 분양가 | 미정 |
| 대출 규제 | 분양 시점 기준 확인 필요 |
| 실거주 의무 | 분양 당시 제도 확인 필요 |
| 전매 제한 | 분양 당시 규제 확인 필요 |
| 주변 비교 | 장위뉴타운 신축 단지 시세와 비교 필요 |
청약 대기자는 장위8구역만 기다리기보다는 장위10구역, 장위14구역, 장위15구역 등 주변 후속 구역과 함께 비교하는 것이 좋습니다. 장위뉴타운은 여러 구역이 순차적으로 진행되는 구조이기 때문에, 한 구역의 일정이 밀리더라도 다른 구역에서 기회가 나올 수 있습니다.
장위8구역 최종 정리
장위8구역 공공재개발정비사업은 장위뉴타운 안에서도 상징성이 큰 사업지입니다. 과거 정비구역 해제를 겪었지만, 공공재개발 후보지 선정 이후 SH가 사업시행자로 지정되었고, 2025년 삼성물산 시공자 선정과 공동사업시행 협약까지 이어지면서 사업 추진 동력이 커졌습니다.
| 최종 판단 요소 | 내용 |
|---|---|
| 사업성 | 공공재개발로 재추진된 대형 사업지 |
| 안정성 | SH 사업시행자 참여 |
| 브랜드 | 삼성물산 시공자 선정 |
| 규모 | 2,801세대 대단지 계획 |
| 입지 | 돌곶이역·석계역 생활권, 북서울꿈의숲 인접 |
| 리스크 | 사업시행계획, 관리처분, 이주, 분양까지 시간 필요 |
| 투자 성격 | 단기보다 중장기형 |
장위8구역은 단기 분양을 기대하기보다는 장위뉴타운 전체 변화 속에서 중장기적으로 봐야 하는 사업지입니다. 특히 시공자 선정 이후 기대감이 커진 만큼, 투자자는 매수가에 미래 가치가 이미 반영되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
청약 대기자에게는 향후 장위뉴타운 내 래미안 브랜드 대단지로 관심을 둘 만한 구역입니다. 다만 현재 기준으로 일반분양 일정과 분양가는 확정되지 않았기 때문에, 공식 자료와 서울시 정비사업 정보몽땅, 성북구 고시, SH 및 주민대표회의 공지 등을 계속 확인하는 것이 중요합니다.