2026년 8월 7일 기준으로 보면, 실거주 1주택은 증여보다 매도가 유리한 경우가 많고, 조정대상지역 다주택자는 2026년 즉시 증여하기보다 2027년 매도 가능성을 먼저 계산해보는 편이 유리할 수 있습니다.
다만 2026년 세제개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 관련 소득세법 개정안은 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고 중입니다. 따라서 현재 거래에는 현행법을 기준으로 계산하고, 2027년 이후 금액은 개편안이 국회를 통과한다는 가정으로 봐야 합니다.
핵심 결론
| 보유 상황 | 현재 판단 |
|---|---|
| 12억원 이하 실거주 1주택 | 비과세 요건을 충족한다면 매도가 거의 대부분 유리 |
| 20억~30억원 장기 실거주 1주택 | 증여세보다 양도세가 훨씬 적을 가능성이 큼 |
| 자녀에게 실제 매매 | 자녀가 매매대금을 스스로 마련할 수 있을 때만 검토 |
| 조정대상지역 2주택자 | 현재도 증여보다 매도가 유리할 수 있음 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 2026년에는 증여와 매도 세금이 비슷할 수 있으나, 2027년 완화세율이 시행되면 매도가 유리해질 가능성이 큼 |
| 대출·전세보증금이 큰 주택 | 부담부증여가 전체 증여보다 유리할 수 있음 |
| 자녀가 10년 안에 되팔 가능성 | 증여 후 이월과세 때문에 증여 효과가 크게 줄어듦 |
증여는 단순히 “양도세가 많으니 증여하자”는 방식으로 결정하면 안 됩니다. 증여세뿐 아니라 자녀의 취득세, 향후 보유세, 자녀의 주택 수 증가, 10년 이월과세까지 합산해야 합니다.
계산에 적용한 공통 조건
아래 사례는 비교를 쉽게 하기 위해 다음 조건을 사용했습니다.
- 성년 자녀에게 이전
- 최근 10년간 같은 부모에게 받은 증여 없음
- 전용면적 85㎡ 이하
- 증여세 기한 내 신고로 신고세액공제 3% 적용
- 지방소득세는 양도소득세의 10% 적용
- 법무사비, 감정평가비, 국민주택채권 할인비, 중개보수 제외
- 아파트 시가와 취득세 시가인정액이 같다고 가정
- 실제 세금은 취득일, 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있음
성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 때 공제액은 10년 합산 5,000만원입니다. 증여세율은 과세표준에 따라 10~50%이며, 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
사례 1｜20억원 실거주 1주택을 자녀에게 넘기는 경우
조건
- 현재 시가 또는 매도가격: 20억원
- 최초 취득가격: 8억원
- 취득·양도 필요경비: 5,000만원
- 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주
- 부모는 해당 주택 한 채만 보유
- 자녀는 무주택자
제3자에게 정상 매도
전체 양도차익은 다음과 같습니다.
- 20억원－8억원－5,000만원
- 전체 양도차익: 11억5,000만원
1세대 1주택 고가주택은 12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
- 과세대상 비율:
(20억원－12억원) ÷ 20억원 = 40% - 과세대상 양도차익: 11억5,000만원 × 40% = 4억6,000만원
- 장기보유특별공제 80%: 3억6,800만원
- 공제 후 양도소득금액: 9,200만원
- 기본공제 후 과세표준: 8,950만원
- 양도소득세와 지방소득세 예상: 약 1,747만원
1세대 1주택 고가주택은 12억원 초과분 비율로 과세대상 양도차익을 계산하며, 10년 이상 보유·거주한 경우 현재 최대 80% 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다.
자녀에게 정상가격으로 매도
부모 양도세는 약 1,747만원으로 같습니다.
자녀가 생애 첫 주택으로 20억원짜리 주택을 유상 취득하고 전용면적이 85㎡ 이하라고 가정하면 취득 관련 세율을 약 3.3%로 계산할 수 있습니다.
- 부모 양도 관련 세금: 약 1,747만원
- 자녀 취득 관련 세금: 약 6,600만원
- 가족 전체 즉시 세금: 약 8,347만원
다만 자녀에게 매도하는 경우에는 자녀가 20억원을 실제로 지급해야 합니다. 부모와 자녀 사이의 매매는 원칙적으로 증여로 추정될 수 있으므로 자녀의 소득, 기존 재산, 대출, 계좌이체 내역 등 대금 출처를 입증해야 합니다.
부모가 자녀에게 20억원을 준 뒤 그 돈으로 집을 사게 하면 사실상 매매대금에 대한 증여세 문제가 다시 발생합니다.
자녀에게 전체 증여
- 증여재산가액: 20억원
- 자녀 증여공제: 5,000만원
- 증여세 과세표준: 19억5,000만원
- 산출세액: 6억2,000만원
- 신고세액공제 3% 적용 후: 약 6억140만원
- 증여 취득세 등 3.8% 가정: 약 7,600만원
- 전체 즉시 세금: 약 6억7,740만원
비교 결과
| 방법 | 가족 전체 예상 세금 | 중요한 조건 |
|---|---|---|
| 제3자 매도 | 약 1,747만원 | 매도 후 자산이 현금으로 바뀜 |
| 자녀에게 정상 매도 | 약 8,347만원 | 자녀가 20억원을 실제 지급해야 함 |
| 자녀에게 증여 | 약 6억7,740만원 | 자녀의 취득세와 향후 보유세 발생 |
이 사례에서는 세금만 보면 매도가 압도적으로 유리합니다.
증여는 집을 가족 안에 남길 수 있다는 장점이 있지만, 이를 위해 매도보다 약 6억원 가까운 세금을 더 부담하는 구조입니다.
사례 2｜15억원 조정대상지역 다주택 주택
조건
- 현재 시가: 15억원
- 최초 취득가격: 6억원
- 필요경비: 3,000만원
- 10년 보유했지만 해당 주택에 거주하지 않음
- 부모는 3주택 이상 보유
- 조정대상지역 주택이라고 가정
- 시가표준액 3억원 이상
- 전용면적 85㎡ 이하
다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 현행 기준으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되며 장기보유특별공제도 배제됩니다.
2026년 현재 매도
- 양도차익: 15억원－6억원－3,000만원 = 8억7,000만원
- 기본공제 후 과세표준: 8억6,750만원
- 3주택 이상 중과세율 적용
- 양도소득세와 지방소득세 예상: 약 6억4,753만원
자녀에게 전체 증여
- 증여세 과세표준: 14억5,000만원
- 증여세 신고세액공제 후: 약 4억740만원
- 조정대상지역 증여 취득세 등 12.4%: 약 1억8,600만원
- 가족 전체 즉시 세금: 약 5억9,340만원
조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 취득세 12% 중과가 적용될 수 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면 지방교육세를 포함해 약 12.4%, 초과하면 농어촌특별세까지 포함해 약 13.4%가 될 수 있습니다. 단, 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 그 한 채를 증여하는 경우에는 중과 예외가 적용될 수 있습니다.
세제개편안대로 2027년에 매도
정부안은 조정대상지역 다주택자 중과세율을 다음과 같이 낮추는 내용입니다.
- 2주택자: 2027년 +5%포인트, 2028년 +10%포인트
- 3주택 이상: 2027년 +10%포인트, 2028년 +15%포인트
- 2029년부터 현행 +20%포인트, +30%포인트 복귀 예정
아직 국회 통과 전인 개편안입니다.
동일한 가격과 비용을 유지한다고 가정하면 예상 양도세는 다음과 같습니다.
| 처분 시점 | 적용 가산세율 가정 | 예상 양도세·지방세 |
|---|---|---|
| 2026년 현행 | +30%p | 약 6억4,753만원 |
| 2027년 개편안 | +10%p | 약 4억5,668만원 |
| 2028년 개편안 | +15%p | 약 5억439만원 |
| 전체 증여 | 증여세+취득세 | 약 5억9,340만원 |
비교 결과
2026년 현행 세율만 보면 증여가 매도보다 약 5,400만원 적게 나옵니다.
그러나 개편안이 확정되고 2027년 세율을 적용받을 수 있다면 매도세금이 약 4억5,700만원으로 낮아져, 증여보다 약 1억3,700만원 유리해집니다.
따라서 이 사례에서는 2026년 양도세가 크다는 이유만으로 서둘러 증여하는 것보다 2027년 매도 가능성을 우선 검토하는 편이 합리적입니다.
다만 대기하는 동안 집값이 상승하거나 하락할 수 있고, 종합부동산세·재산세·대출이자·임대차 문제가 발생할 수 있으며, 세제개편안도 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
사례 3｜12억원 주택에 대출·보증금 5억원이 있는 경우
조건
- 시가: 12억원
- 부모 취득가액: 6억원
- 필요경비: 2,400만원
- 보유기간: 2년 6개월
- 부모는 2주택자
- 비조정대상지역
- 주택에 실제 채무 5억원 존재
- 자녀가 채무를 인수하고 상환할 능력이 있음
전체 증여
- 증여세: 약 2억9,100만원
- 취득세 등 3.8%: 약 4,560만원
- 전체 즉시 세금: 약 3억3,660만원
부담부증여
부담부증여는 자녀가 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 인수하는 방식입니다.
국세청은 수증자가 인수한 채무를 증여재산가액에서 빼지만, 그 채무 부분은 부모가 유상으로 양도한 것으로 보아 부모에게 양도소득세를 부과합니다.
자녀의 증여세
- 순수 증여분: 12억원－5억원 = 7억원
- 자녀공제 후 과세표준: 6억5,000만원
- 신고세액공제 후 증여세: 약 1억3,095만원
부모의 양도소득세
채무 비율은 5억원 ÷ 12억원입니다.
- 채무 부분 취득가액: 약 2억5,000만원
- 채무 부분 필요경비: 약 1,000만원
- 양도로 보는 금액: 5억원
- 양도차익: 약 2억4,000만원
- 양도소득세와 지방소득세: 약 7,734만원
자녀의 취득세
부담부증여에서는 채무 부분과 순수 증여 부분의 취득세 과세표준을 나눠 계산합니다.
- 채무 5억원 유상취득분 1.1% 가정: 약 550만원
- 순수 증여분 7억원 3.8% 가정: 약 2,660만원
- 취득 관련 세금 합계: 약 3,210만원
부담부증여 전체 비용
| 구분 | 예상 세금 |
|---|---|
| 자녀 증여세 | 약 1억3,095만원 |
| 부모 양도소득세·지방세 | 약 7,734만원 |
| 자녀 취득 관련 세금 | 약 3,210만원 |
| 합계 | 약 2억4,039만원 |
전체 증여 예상세금 3억3,660만원과 비교하면 부담부증여가 약 9,600만원 적습니다.
다만 자녀가 채무를 인수했다는 계약서만 작성해서는 부족합니다. 대법원은 부모·자녀 간 부담부증여에서 자녀가 취득 시점에 채무를 갚을 충분한 소득이나 재산을 갖추었는지를 확인해야 한다고 판단했습니다. 자녀가 나중에 채무를 갚지 못해 부모가 대신 상환하면 추가 증여로 판단될 위험도 있습니다.
증여가 유리할 가능성이 높은 경우
증여는 다음과 같은 목적이 있을 때 검토 가치가 있습니다.
| 상황 | 증여 검토 이유 |
|---|---|
| 장기간 보유할 부동산 | 향후 가치 상승분을 자녀에게 이전 |
| 대출·전세보증금이 큼 | 부담부증여로 과세대상 증여가액 축소 가능 |
| 부모가 다주택 중과 대상 | 현재 양도세와 증여세 차이가 작을 수 있음 |
| 자녀에게 임대수익 이전 | 이후 임대소득이 자녀에게 귀속 |
| 상속재산 규모가 큼 | 사전증여로 상속재산을 분산하는 효과 가능 |
| 자녀가 채무 상환 능력이 있음 | 부담부증여 인정 가능성이 높아짐 |
다만 증여재산은 동일한 부모에게 받은 재산을 10년간 합산합니다. 부모 중 한 명에게 나눠 받더라도 직계존속인 증여자의 배우자까지 동일인에 포함될 수 있습니다.
매도가 유리할 가능성이 높은 경우
매도는 다음 조건에서 우선순위가 높습니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우
- 장기 실거주로 장기보유특별공제를 크게 받을 수 있는 경우
- 집값이 12억원 이하인 경우
- 자녀가 취득세와 보유세를 감당하기 어려운 경우
- 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우
- 자녀가 증여받은 후 10년 안에 되팔 가능성이 있는 경우
- 현금화해 노후생활비나 다른 자산에 사용할 계획인 경우
- 2027년 다주택 양도세 완화 대상이 될 가능성이 있는 경우
증여 후 10년 이내 매도는 특히 주의해야 합니다
배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여한 뒤 수증자가 10년 이내에 매도하면, 원칙적으로 수증자의 증여 당시 가액이 아니라 증여자가 처음 취득한 가격을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 포함할 수 있지만, 증여로 취득가격을 높여 단기간에 양도세를 줄이는 효과는 제한됩니다.
예를 들어 부모가 5억원에 산 주택을 자녀에게 15억원으로 증여하고 자녀가 2년 뒤 16억원에 팔더라도, 단순히 15억원에서 16억원으로 오른 1억원만 과세되는 구조가 아닐 수 있습니다.
따라서 증여는 기본적으로 자녀가 10년 이상 장기 보유할 수 있는 부동산을 중심으로 검토하는 것이 안전합니다.
최종 판단
2026년 8월 현재 일반적인 우선순위는 다음과 같습니다.
실거주 1주택이라면 매도를 먼저 계산해야 합니다.
20억원 주택 사례에서는 제3자 매도 양도세가 약 1,747만원인 반면, 자녀 증여는 증여세와 취득세를 합쳐 약 6억7,700만원으로 추정됐습니다.
다주택자도 증여가 무조건 유리하지 않습니다.
조정대상지역 3주택자는 2026년 현행 양도세가 매우 크지만, 개편안의 2027년 완화세율이 확정되면 증여보다 매도가 훨씬 유리해질 가능성이 있습니다.
채무가 큰 주택은 부담부증여가 대안이 될 수 있습니다.
다만 채무가 실제 존재하고 자녀가 독립적으로 상환할 능력이 있어야 하며, 부모가 대신 갚으면 추가 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
결국 판단 기준은 세금 하나가 아니라 다음 네 가지입니다.
- 부모가 지금 현금이 필요한가
- 해당 부동산을 가족 안에 계속 보유할 것인가
- 자녀가 취득세·보유세·대출을 감당할 수 있는가
- 자녀가 최소 10년 이상 보유할 수 있는가
위 계산은 확정된 현행 법령, 아직 확정되지 않은 2026년 세제개편안, 사례별 가정값을 구분해 산정했습니다. 실제 신고 전에는 주소지와 주택 수, 취득일, 거주기간, 임대사업자 등록 이력, 채무 내용을 넣어 다시 계산해야 합니다.
