성북구 모아타운을 검색하면 대상지가 9곳이라는 자료와 10곳이라는 자료가 함께 나옵니다. 이 때문에 정릉동이나 장위동의 특정 주택이 실제 대상지에 포함되는지 혼동하는 경우가 많습니다.
하지만 모아타운 대상지로 선정됐다는 사실만 보고 매수하면 안 됩니다. 개별 모아주택 사업구역에 포함되지 않거나 분양 대상에서 제외되면 예상했던 신축주택을 받지 못하고 현금청산 문제가 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 서울시 공식 추진현황을 기준으로 성북구 모아타운 10곳의 위치와 현재 단계를 정리하고, 어떤 곳이 상대적으로 앞서 있는지와 매수 전 확인해야 할 비용·분담금·권리 기준을 살펴보겠습니다.
재건축과 모아타운, 가로정비주택사업의 전체 내용은 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 최신 총정리 에서 볼 수 있습니다.
재개발의 대한 내용은성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
성북구 모아타운 10곳 확인 기준
서울시 모아타운 추진현황을 성북구 법정동 주소로 다시 분류하면 석관동 2곳, 종암동 1곳, 정릉동 3곳, 하월곡동 1곳, 장위동 2곳, 삼선동3가 1곳으로 총 10곳입니다.
서울시 현황 지도에는 성북구가 9곳으로 표시되지만, 세부 목록의 정릉동 226-1번지 일대가 광진구로 잘못 표기돼 있습니다. 주소와 성북구 담당 현황을 기준으로 보면 정릉동 226-1번지 일대도 성북구 모아타운에 포함하는 것이 맞습니다.
| 모아타운 대상지 | 면적 | 선정 시기 | 현재 확인 단계 |
|---|---|---|---|
| 석관동 334-69번지 일대 | 약 76,336㎡ | 2022년 10월 | 관리계획 수립 |
| 석관동 261-22번지 일대 | 약 52,019㎡ | 2022년 10월 | 관리계획 수립 |
| 종암동 125-1번지 일대 | 약 11,755㎡ | 2023년 11월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 정릉동 559-43번지 일대 | 약 13,825㎡ | 2024년 7월 | 관리계획 승인·고시 |
| 정릉동 226-1번지 일대 | 약 27,024㎡ | 2024년 9월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 정릉동 199-1번지 일대 | 약 34,564㎡ | 2025년 9월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 하월곡동 40-107번지 일대 | 약 17,450㎡ | 2025년 11월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 장위동 219-15번지 일대 | 약 23,025㎡ | 2025년 11월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 삼선동3가 42-7번지 일대 | 약 16,815㎡ | 2025년 12월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 장위동 65-107번지 일대 | 약 18,915㎡ | 2026년 2월 | 주민제안 대상지 선정 |
선정 시기와 면적은 서울시가 공개한 2026년 3월 말 모아타운 추진현황 기준입니다. 대상지 선정 이후 실제 경계와 면적은 관리계획 수립 및 통합심의 과정에서 달라질 수 있습니다.
석관동 모아타운 진행 기준과 차이
석관동에는 334-69번지 일대와 261-22번지 일대 등 두 곳이 있습니다. 두 대상지는 인접해 있지만 하나의 사업이 아니라 별도의 관리계획과 개별 사업구역으로 추진됩니다.
석관동 334-69번지 일대는 5개 사업구역, 약 7만6,336㎡ 규모입니다. 서울시 계획에는 용적률 약 300%, 최고 34층, 약 1,703세대가 제시돼 있습니다. 의릉과 한국예술종합학교 주변이라는 지역 특성을 고려해 역사문화환경보존지역 인접부는 낮게, 중앙부는 높게 배치하는 계획입니다.
석관동 261-22번지 일대는 2개 사업구역, 약 5만2,019㎡ 규모입니다. 계획상 최고 35층, 약 1,183세대이며 화랑로32길 확폭과 문화예술 특화시설 도입이 포함돼 있습니다.
두 곳 모두 계획 세대수와 층수가 공개됐다는 점에서는 다른 초기 대상지보다 앞서 있습니다. 하지만 관리계획의 전체 공급 세대수가 개별 소유자의 분양 자격이나 최종 조합원 분양가를 의미하지는 않습니다.
정릉동 모아타운 3곳 가능 여부 판단
정릉동에는 559-43번지, 226-1번지, 199-1번지 일대 등 세 곳이 있습니다.
이 가운데 정릉동 559-43번지 일대는 관리계획 승인·고시까지 진행돼 상대적으로 단계가 앞섭니다. 다만 2026년 6월 30일 성북구청 답변 기준으로 조합이 설립되거나 사업시행자가 지정된 상태는 아닙니다. 관리계획 승인은 사업 방향과 구역계획이 정해졌다는 의미이지 곧바로 착공이나 입주가 가능하다는 의미는 아닙니다.
정릉동 226-1번지 일대는 기존 가로주택정비사업 조합이 모아타운 주민제안을 추진한 이력이 확인됩니다. 따라서 모아타운 전체 경계와 기존 가로주택정비사업 구역을 구분해서 봐야 합니다.
정릉동 199-1번지 일대는 2025년 9월 선정된 초기 대상지입니다. 관리계획 수립과 주민 동의 과정에서 사업구역이 나뉘거나 일부 필지가 제외될 가능성을 고려해야 합니다.
종암동·하월곡동 모아타운 판단 기준
종암동 125-1번지 일대는 약 1만1,755㎡로 성북구 모아타운 가운데 면적이 작은 편입니다. 해당 지역에서는 LH참여형 가로주택정비사업도 함께 확인되기 때문에 모아타운 대상지와 실제 가로주택정비사업 구역의 관계를 확인해야 합니다.
하월곡동 40-107번지 일대 역시 하월곡2구역 가로주택정비사업과 대표 위치가 겹칩니다. 모아타운은 지역 전체의 도로·주차장·공원 등을 계획하는 관리계획이고, 가로주택정비사업은 실제 주택을 건설하는 개별 사업입니다. 두 명칭이 함께 표시된다고 해서 입주권을 두 개 받을 수 있는 것은 아닙니다.
관련 사업을 비교할 때는 <a href=”/seongbuk-gu-street-housing-redevelopment/”>성북구 가로주택정비사업 현황 정리</a>도 함께 확인해야 정확한 사업구역을 구분할 수 있습니다.
장위동·삼선동 모아타운 현재 단계
장위동 219-15번지 일대와 삼선동3가 42-7번지 일대는 각각 2025년 11월과 12월에 선정됐습니다. 장위동 65-107번지 일대는 2026년 2월 선정돼 성북구 10곳 가운데 가장 최근에 추가된 대상지입니다.
하월곡동 40-107번지, 장위동 219-15번지, 삼선동3가 42-7번지 일대의 대상지 내 지목이 도로인 토지는 2026년 2월 17일부터 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 투자자 입장에서 보면 대상지 선정 여부뿐 아니라 토지 지목과 거래허가 적용 가능성도 계약 전에 확인해야 합니다.
가능한 경우와 안 되는 경우
모아타운 안의 주택을 매수해 조합원 분양을 기대할 수 있는 가능성은 다음 조건을 모두 확인했을 때 판단할 수 있습니다.
실제 개별 모아주택 또는 가로주택정비사업 구역에 포함돼 있고, 권리산정기준일 이전부터 적법하게 존재한 주택이며, 토지와 건축물의 소유관계가 분양대상 기준을 충족해야 합니다.
반대로 모아타운 전체 경계에는 포함되지만 개별 사업구역에서 제외되거나, 권리산정기준일 이후 지분이 분할된 물건, 무허가 건축물, 도로 지분만 보유한 경우에는 독립적인 분양권이 인정되지 않을 수 있습니다.
실거주 목적이라면 신축 아파트 입주 가능성만 보지 말고 사업기간 동안 거주할 수 있는지, 이주비와 임차비용을 감당할 수 있는지 확인해야 합니다. 단기 매도라면 매수자 대출 제한과 조합원 지위 양도 제한 때문에 원하는 시점에 처분하지 못할 가능성도 고려해야 합니다.
실제 투자 사례로 보는 비용 차이
가령 모아타운 대상지 안의 다세대주택을 5억원에 매수한다고 가정해 보겠습니다.
취득세와 중개보수, 법무비 등 취득 비용에 약 2,000만~3,000만원이 추가되고, 향후 조합원 분담금이 2억원 발생한다면 총투자금은 7억원을 넘을 수 있습니다. 사업이 7년 이상 걸리고 대출이자와 임차비용까지 발생하면 실제 투입 금액은 더 커집니다.
장기 보유라면 주변 신축 아파트 시세와 최종 조합원 분양가의 차이가 충분한지 확인해야 합니다. 예상 신축 시세가 9억원이더라도 총투자비가 8억원에 가까워진다면 사업 지연과 추가 공사비를 감수할 만큼 수익성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
<a href=”/moa-town-rights-calculation-date/”>모아타운 권리산정기준일 확인 방법</a>을 통해 신축 다세대, 공유지분, 도로 지분의 분양 가능 여부도 계약 전에 따로 확인하는 것이 안전합니다.
모아타운 다음 단계와 실제 기간 판단
초기 대상지는 관리계획 수립, 주민공람, 전문가 자문, 통합심의, 승인·고시 절차를 거칩니다. 이후 개별 모아주택별로 조합설립이나 사업시행자 지정, 사업시행계획인가, 이주·철거, 착공 절차가 남습니다.
대상지 선정부터 관리계획 승인까지는 통상 수년이 걸릴 수 있고, 개별 사업이 착공과 입주까지 진행되려면 7년 이상이 필요할 가능성도 있습니다. 주민 동의 부족, 사업구역 조정, 문화재·경관 규제, 공사비 상승, 시공자 선정 지연과 분담금 갈등이 발생하면 기간은 더 길어질 수 있습니다.
따라서 관리계획이 승인된 석관동과 정릉동 559-43번지 일대는 초기 선정지보다 앞선 것은 맞지만, 입주 시기를 확정할 수 있는 단계는 아닙니다.
자주 묻는 질문
성북구 모아타운은 9곳인가요, 10곳인가요?
주소 기준으로는 10곳입니다. 서울시 현황표에서 정릉동 226-1번지 일대의 자치구가 잘못 표시돼 지도 집계와 세부 목록에 차이가 발생한 것으로 보입니다.
모아타운에 포함되면 입주권을 받을 수 있나요?
자동으로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 개별 사업구역 편입 여부, 권리산정기준일, 토지·건축물 소유 형태와 분양대상 기준을 확인해야 합니다.
현재 어느 모아타운이 가장 빠른가요?
계획 공개 수준만 보면 석관동 334-69번지와 261-22번지, 관리계획이 승인된 정릉동 559-43번지 일대가 상대적으로 앞섭니다. 다만 세 곳 모두 착공이나 입주가 임박했다고 볼 수는 없습니다.
초기 선정지와 관리계획 승인지는 어느 쪽이 유리한가요?
관리계획 승인지는 불확실성이 줄어드는 대신 기대감이 매매가격에 반영됐을 가능성이 큽니다. 초기 선정지는 가격이 상대적으로 낮을 수 있지만 구역 변경과 사업 중단 위험이 더 큽니다.
모아타운 투자가 안 되는 경우도 있나요?
추가분담금과 이자를 포함한 총투자금이 주변 신축 시세와 비슷하거나, 개별 사업구역 편입 여부가 불확실한 경우에는 투자 매력이 낮을 수 있습니다. 매매가격보다 권리와 분담금 기준을 먼저 확인해야 합니다.
성북구 모아타운 투자 판단
성북구 모아타운은 총 10곳이지만 모두 같은 단계와 사업성을 가진 것은 아닙니다.
석관동 두 곳과 정릉동 559-43번지 일대는 관리계획이 구체화됐다는 장점이 있습니다. 반면 정릉동 199-1번지, 장위동 65-107번지, 삼선동3가 42-7번지 일대 등 최근 선정지는 향후 구역과 사업계획이 변경될 가능성이 상대적으로 큽니다.
투자자 입장에서 보면 ‘모아타운 선정’이라는 문구보다 실제 필지의 사업구역 편입 여부, 권리산정기준일, 추정분담금, 대출이자와 예상 사업기간을 먼저 확인해야 합니다. 현재 매매가격에 향후 분담금과 금융비용을 더한 총투자금이 주변 신축 시세보다 충분히 낮을 때에만 사업 지연 위험을 감수할 여지가 생깁니다.
※ 사업 경계, 세대수, 층수와 추진 단계는 관리계획 및 개별 사업 인허가 과정에서 변경될 수 있습니다. 계약 전에는 서울시 모아타운 추진현황과 성북구 고시, 개별 조합 또는 추진 주체의 최신 자료를 다시 확인해야 합니다.