성북구 정비사업을 찾아보면 재개발, 재건축, 소규모재건축, 가로주택정비사업, 모아타운, 신속통합기획이 한꺼번에 등장합니다.
사업 이름도 비슷합니다. 장위13-1구역과 장위13-2구역이 있는가 하면 장위13-4, 장위13-6, 장위13의8, 장위13의9 가로주택정비사업도 별도로 추진되고 있습니다.
정릉동과 종암동 역시 여러 정비사업이 가까운 위치에서 동시에 진행되고 있어 사업 유형과 구역 경계를 정확히 구분하지 않으면 엉뚱한 사업의 진행 상황을 확인할 수 있습니다.
기존에 공개된 성북구 정비사업 자료 중에는 현재 목록과 맞지 않는 내용도 있습니다. 대표적으로 정릉7구역은 소규모재건축이 아니라 서울시 정비사업 정보몽땅에서 일반 재건축사업으로 분류되고 있습니다.
모아타운도 정릉동 559-43번지 한 곳만 있는 것이 아닙니다. 서울시가 공개한 2026년 3월 말 기준 추진현황에는 성북구 내 10개 대상지가 포함돼 있습니다.
자료 확인 기준
- 가로주택정비사업·재건축: 서울시 정비사업 정보몽땅 사업장 검색
- 모아타운: 서울시 모아타운 추진현황, 2026년 3월 말 기준
- 신속통합기획: 서울시 재개발 공모 추진현황, 2026년 5월 31일 기준
- 개별 사업의 최근 고시와 단계는 서울시·성북구 공개자료 추가 대조
- 사업계획과 세대수, 사업 단계는 향후 고시와 인허가에 따라 변경될 수 있음
1. 성북구 정비사업 최신 현황 요약
이번 확인 결과를 사업 유형별로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 확인된 사업지 | 확인 기준 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 일반 재건축 | 2곳 | 서울시 사업장 등록 | 정릉7구역 포함 |
| 소규모재건축 | 3곳 | 서울시 사업장 등록 | 스카이연립·이화연립·동신아파트 |
| 가로주택정비사업 | 27곳 | 중복 등록 제외 | 정릉동 545-12 중복 1건 제외 |
| 모아타운 | 10곳 | 2026년 3월 말 추진현황 | 기존 가로주택사업과 일부 중복 |
| 신속통합기획 재개발 | 11곳 | 2026년 5월 31일 추진현황 | 독립적인 사업 종류가 아닌 계획 지원 방식 |
모아타운은 여러 개의 모아주택이나 가로주택정비사업을 하나의 관리계획으로 묶어 기반시설과 건축계획을 정비하는 지역 단위 계획입니다.
따라서 다음과 같이 모아타운 대표지번과 기존 가로주택정비사업 대표지번이 겹치는 사례가 있습니다.
| 모아타운 대상지 | 중복 또는 연계되는 가로주택정비사업 |
| 석관동 334-69 일대 | 석관1의1구역 |
| 종암동 125-1 일대 | 종암동 125-1번지 일대 LH참여형 |
| 정릉동 226-1 일대 | 정릉동 226-1번지 일대 |
| 하월곡동 40-107 일대 | 하월곡2구역 |
| 장위동 65-107 일대 | 장위11-3구역 |
신속통합기획도 일반 재개발과 별개의 새로운 사업 종류가 아닙니다. 서울시가 정비계획 수립 초기부터 계획안을 조정하고 행정 절차를 지원하는 방식에 가깝습니다.
따라서 투자 대상을 확인할 때는 전체 개수보다 각 주소에 어떤 사업이 적용되고 있으며 현재 어느 단계까지 진행됐는지를 확인하는 것이 중요합니다. 서울시는 모아타운을 개별 소규모 정비사업과 도로·공원·주차장 등 기반시설 계획을 지역 단위로 연계하는 방식으로 설명하고 있습니다.
2. 정비사업 유형별 차이
| 사업 유형 | 주요 대상 | 일반적인 추진 단위 | 핵심 특징 |
| 일반 재건축 | 노후 공동주택 | 중·대규모 단지 | 기존 공동주택을 철거하고 새로운 단지 건설 |
| 소규모재건축 | 노후 연립·다세대·소규모 아파트 | 소규모 공동주택 | 대규모 정비구역 지정 없이 소규모로 추진 |
| 가로주택정비사업 | 도로로 둘러싸인 노후 주거지 | 기존 가로구역 | 기존 도로 체계를 유지하면서 공동주택 건설 |
| 모아타운 | 재개발이 어려운 저층 주거지 | 생활권·지역 단위 | 여러 소규모 사업과 기반시설 계획을 통합 |
| 신속통합기획 | 재개발·재건축 후보지 | 정비계획 수립 단위 | 서울시가 초기 계획 수립과 심의 절차 지원 |
| 일반 재개발 | 노후·불량 건축물 밀집지역 | 중·대규모 구역 | 토지와 건축물, 기반시설을 구역 단위로 정비 |
2.1 모아타운과 가로주택정비사업의 차이
가로주택정비사업은 실제로 공동주택을 건설하는 개별 정비사업입니다.
반면 모아타운은 일정 지역 안에서 추진되는 여러 소규모 정비사업을 묶어 도로와 공원, 주차장, 보행공간 등을 함께 계획하는 관리계획입니다.
모아타운 대상지로 선정됐다고 해서 대상지 안의 모든 건물이 자동으로 철거되거나 모든 소유자에게 신축주택 입주권이 주어지는 것은 아닙니다. 실제 사업구역 편입 여부와 조합원 자격은 개별 모아주택 또는 가로주택정비사업의 사업시행구역과 권리관계를 따로 확인해야 합니다.
2.2 신속통합기획 선정과 정비구역 지정은 다릅니다
신속통합기획 후보지 선정은 정비계획 수립을 시작하거나 지원받을 수 있는 단계입니다.
이후 정비계획안 마련, 주민공람, 구의회 의견청취, 도시계획위원회 심의, 정비구역 지정 절차가 진행됩니다. 구역 지정 이후에도 추진위원회, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공 과정이 남아 있습니다.
3. 성북구 일반 재건축 현황
서울시 정비사업 정보몽땅의 사업 유형을 기준으로 현재 확인되는 성북구 일반 재건축사업은 2곳입니다.
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 확인 사항 |
| 안암제1구역 주택재건축정비사업 | 안암동3가 136-1 일대 | 조합설립인가 | 대광빌라 가로주택정비사업과 다른 사업 |
| 정릉7구역 주택재건축정비사업 | 정릉동 506-159 일대 | 사업시행인가 | 소규모재건축이 아닌 일반 재건축 |
3.1 정릉7구역 분류를 주의해야 하는 이유
정릉7구역을 소규모재건축 목록에 포함한 자료가 있지만 서울시 사업장 시스템에서는 일반 재건축으로 분류됩니다.
사업 유형이 달라지면 적용되는 절차와 조합원 자격, 사업시행 방식이 달라질 수 있으므로 사업명만 보지 말고 서울시 사업장에 표시된 정비사업 유형을 확인해야 합니다.
4. 성북구 소규모재건축 현황
현재 서울시 사업장 검색에서 확인되는 성북구 소규모재건축은 다음 3곳입니다.
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 주요 확인 항목 |
| 정릉스카이연립 소규모재건축정비사업 | 정릉동 670-24 일대 | 조합설립인가 | 사업 규모·시공자·추정분담금 |
| 이화연립 소규모재건축정비사업 | 정릉동 895 일대 | 조합설립인가 | 사업시행계획과 일반분양 물량 |
| 동신아파트 소규모재건축정비사업 | 하월곡동 70-4 일대 | 사업시행인가 | 인가계획·세대수·공사비 변동 |
기존 원고에 사용된 ‘월곡동신아파트 소규모재건축정비사업’이라는 표현보다 서울시 등록 사업명인 동신아파트 소규모재건축정비사업을 사용하는 것이 정확합니다.
4.1 소규모재건축 매수 전 확인할 내용
| 확인 항목 | 확인해야 하는 이유 |
| 사업시행구역 | 같은 연립 또는 아파트 이름을 사용해도 일부 필지가 제외될 수 있음 |
| 조합원 수 | 사업 규모와 의사결정 구조에 영향을 줄 수 있음 |
| 기존·계획 세대수 | 일반분양 물량과 사업성을 판단하는 기초 자료 |
| 시공자와 공사계약 | 공사비와 공사기간 변동 가능성 확인 |
| 추정분담금 | 매매가격 외 추가 자금 규모 확인 |
| 조합원 분양자격 | 매수 시점과 소유 형태에 따라 달라질 수 있음 |
| 현금청산 가능성 | 분양대상에서 제외될 경우 자금계획이 달라질 수 있음 |
| 금융비용 | 사업 지연 시 이주비·사업비 이자 증가 가능 |
사업 규모가 작으면 절차가 간단할 수 있지만 일반분양 물량도 적어질 수 있습니다. 공사비가 상승했을 때 일반분양 수입으로 충당할 수 있는 여력이 부족하면 조합원 분담금이 민감하게 변할 가능성이 있습니다.
5. 성북구 모아타운 10곳
서울시가 공개한 2026년 3월 말 기준 모아타운 추진현황을 성북구 주소로 다시 분류하면 총 10곳이 확인됩니다. 기존 원고에 포함된 정릉동 559-43번지 일대 외에도 석관동, 종암동, 장위동, 하월곡동, 삼선동에 대상지가 있습니다.
| 번호 | 모아타운 대상지 | 면적 | 선정 시기 | 최신 확인 내용 |
| 1 | 석관동 334-69 일대 | 약 76,336㎡ | 2022년 10월 | 관리계획 승인, 5개 사업구역 계획 |
| 2 | 석관동 261-22 일대 | 약 52,019㎡ | 2022년 10월 | 관리계획 승인, 2개 사업구역 계획 |
| 3 | 종암동 125-1 일대 | 약 11,755㎡ | 2023년 11월 | 주민제안 대상지 선정 |
| 4 | 정릉동 559-43 일대 | 선정 당시 약 13,825㎡ | 2024년 7월 | 2026년 4월 관리계획 승인·고시 |
| 5 | 정릉동 226-1 일대 | 약 27,024㎡ | 2024년 9월 | 대상지 선정 |
| 6 | 정릉동 199-1 일대 | 약 34,564㎡ | 2025년 9월 | 대상지 선정 |
| 7 | 하월곡동 40-107 일대 | 약 17,450㎡ | 2025년 11월 | 대상지 선정 |
| 8 | 장위동 219-15 일대 | 약 23,025㎡ | 2025년 11월 | 대상지 선정 |
| 9 | 삼선동3가 42-7 일대 | 약 16,815㎡ | 2025년 12월 | 대상지 선정 |
| 10 | 장위동 65-107 일대 | 약 18,915㎡ | 2026년 2월 | 대상지 선정 |
5.1 석관동 334-69 일대 모아타운
석관동 334-69 일대는 약 7만6,336㎡ 규모로 계획됐습니다.
서울시 공개자료에 따르면 5개 모아주택 사업구역을 통해 약 1,703세대를 공급하고 최고 34층 규모의 공동주택을 조성하는 계획이 제시됐습니다.
대상지 안에는 기존 석관1의1구역 가로주택정비사업이 포함돼 있어 모아타운과 가로주택정비사업을 별개의 독립 사업지로 중복 계산해서는 안 됩니다.
5.2 석관동 261-22 일대 모아타운
석관동 261-22 일대는 약 5만2,019㎡ 규모입니다.
2개 모아주택 사업구역을 통해 약 1,183세대, 최고 35층 규모로 정비하는 계획이 공개됐습니다.
다만 관리계획상 공급계획과 층수는 개별 사업의 건축심의와 사업시행계획 과정에서 달라질 수 있습니다.
5.3 정릉동 559-43 일대 모아타운
정릉동 559-43 일대는 2026년 4월 관리계획 승인·고시가 확인된 사업지입니다.
승인된 관리계획 면적은 약 1만5,030.93㎡이며, 1개 모아주택 사업을 통해 임대주택 37세대를 포함한 총 364세대, 최고 22층 규모의 공동주택을 계획하고 있습니다.
관리계획이 승인됐다는 것은 후보지 선정 단계보다 진전된 것이지만 곧바로 착공한다는 의미는 아닙니다.
실제 모아주택 사업시행을 위한 주민 동의와 조합 또는 사업시행자 구성, 통합심의, 사업시행계획인가 등이 필요합니다.
5.4 모아타운 대상지를 볼 때 주의할 점
| 확인 항목 | 확인 내용 |
| 관리계획 승인 여부 | 단순 선정인지 관리계획 고시까지 완료됐는지 확인 |
| 개별 사업구역 | 대상지 전체가 하나의 조합인지 여러 사업구역인지 구분 |
| 필지 편입 여부 | 대표지번이 아닌 실제 사업구역 도면으로 확인 |
| 주민 동의율 | 관리계획과 실제 사업 추진은 별도 절차 |
| 기반시설 계획 | 도로·공원·주차장 설치 위치와 부담 주체 확인 |
| 권리산정 기준 | 지분 분할과 신축 다세대 매수 시 특별히 확인 |
| 기존 가로주택사업 | 모아타운 안에 이미 추진 중인 사업이 있는지 확인 |
| 추정분담금 | 용적률 상향만으로 사업성을 단정하지 않기 |
6. 성북구 가로주택정비사업 27곳
등록 단계별로 보면 추진위원회 승인 1곳, 조합설립인가 23곳, 사업시행인가 2곳, 착공 1곳입니다.
다만 서울시 시스템에 표시된 ‘일시중단’ 여부와 최근 고시 내용은 별도로 확인해야 합니다.
아래 단계별 숫자는 공개 사업장 목록을 재분류한 집계입니다.
6.1 석관동 가로주택정비사업 6곳
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 비고 |
| 석관1-3구역 | 석관동 261-98 | 조합설립인가 | 시스템상 일시중단 표시 |
| 석관1의7구역 | 석관동 332-46 | 조합설립인가 | |
| 석관1의2구역 | 석관동 332-113 | 조합설립인가 | 2026년 조합설립변경인가 고시 확인 |
| 석관1의8구역 | 석관동 332-179 | 조합설립인가 | |
| 석관2의2구역 | 석관동 332-336 | 조합설립인가 | |
| 석관1의1구역 | 석관동 334-69 | 조합설립인가 | 석관동 334-69 모아타운과 연계 |
석관동에서는 모아타운 2곳과 가로주택정비사업 6곳, 석관4구역 신속통합기획 재개발이 함께 추진되고 있습니다.
같은 석관동이라는 이유만으로 모두 같은 사업이라고 볼 수 없습니다.
석관1의1구역처럼 모아타운 내부에서 연계되는 사업이 있는 반면, 다른 가로주택정비사업은 별도의 조합과 사업시행구역을 가지고 있습니다.
6.2 성북동·안암동 가로주택정비사업 2곳
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 비고 |
| 성북동 300-5번지 일대 | 성북동 300-5 | 조합설립인가 | 성북동 저층 주거지 사업 |
| 대광빌라 | 안암동3가 54 | 조합설립인가 | 안암제1구역 재건축과 별도 사업 |
대광빌라 가로주택정비사업과 안암제1구역 재건축은 모두 안암동3가에 있지만 대표지번과 사업시행구역이 다른 별개의 사업입니다.
6.3 장위동 가로주택정비사업 9곳
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 비고 |
| 장위11-3구역 | 장위동 65-107 | 조합설립인가 | 장위동 65-107 모아타운과 연계 |
| 장위11의4구역 | 장위동 66-146 | 조합설립인가 | |
| 가칭 장위11-8구역 | 장위동 68-274 | 추진위원회 승인 | 조합설립 전 준비 단계 |
| 장위11-1구역 | 장위동 68-435 | 조합설립인가 | 2026년 사업시행구역 지형도면 고시 |
| 장위11-2구역 | 장위동 68-833 | 사업시행인가 | 장위동 사업 중 상대적으로 앞선 단계 |
| 장위13의8구역 | 장위동 219-114 | 조합설립인가 | |
| 장위13-4구역 | 장위동 219-133 | 조합설립인가 | |
| 장위13-6구역 | 장위동 232-41 | 조합설립인가 | |
| 장위13의9구역 | 장위동 232-125 | 조합설립인가 |
장위동에서는 명칭이 비슷한 사업이 특히 많습니다.
장위13-1구역과 장위13-2구역은 신속통합기획을 적용하는 재개발 사업이고, 장위13-4·13-6·13의8·13의9는 가로주택정비사업입니다.
장위11-3구역은 장위동 65-107 일대 모아타운 대상지와 대표지번이 겹칩니다.
따라서 매수하려는 물건이 어느 조합 또는 어느 관리계획에 포함되는지 공식 구역도로 확인해야 합니다.
6.4 정릉동 가로주택정비사업 5곳
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 비고 |
| 정릉동 218-1번지 일대 | 정릉동 218-1 | 사업시행인가 | 상대적으로 앞선 행정 단계 |
| 정릉동 223-1번지 일대 | 정릉동 223-1 | 조합설립인가 | |
| 정릉동 226-1번지 일대 | 정릉동 226-1 | 조합설립인가 | 정릉동 226-1 모아타운과 연계 |
| 정릉동 385-1번지 일대 | 정릉동 385-1 | 조합설립인가 | |
| 정릉동 545-12번지 일대 | 정릉동 545-12 | 조합설립인가 | 동일 사업이 시스템에 중복 표시 |
6.5 종암동·하월곡동 가로주택정비사업 5곳
| 사업명 | 대표지번 | 현재 등록 단계 | 비고 |
| 종암동 3-745번지 일대 | 종암동 3-745 | 조합설립인가 | |
| 종암동 개운산마을 | 종암동 81-188 | 착공 | 2025년 10월 착공신고 확인 |
| 종암동 112번지 일대 | 종암동 112-1 | 조합설립인가 | |
| 종암동 125-1번지 일대 LH참여형 | 종암동 125-1 | 조합설립인가 | 모아타운 대상지와 중복 |
| 하월곡2구역 | 하월곡동 40-107 | 조합설립인가 | 하월곡동 40-107 모아타운과 중복 |
종암동 개운산마을은 성북구 가로주택정비사업 중 현재 착공 단계로 확인되는 사업입니다.
착공신고일은 2025년 10월 14일로 공개돼 있습니다.
종암동 125-1번지 일대는 LH참여형 가로주택정비사업이면서 모아타운 대상지에도 포함돼 있습니다.
공공기관 참여형 사업은 민간조합 방식과 역할 분담, 사업비 조달, 주민분담금 산정 구조가 다를 수 있으므로 LH와 주민 측의 사업협약 내용을 따로 확인해야 합니다.
7. 성북구 신속통합기획 재개발 11곳
서울시 신속통합기획 재개발 공모 추진현황을 보면 성북구에서는 총 11곳이 확인됩니다.
하월곡1구역, 종암9구역, 장위13-2구역 외에도 석관4구역, 종암8구역, 성북3구역, 정릉동 898-16 일대, 장위13-1구역, 정릉2구역, 삼선3구역, 정릉동 16-179 일대가 포함됩니다.
| 번호 | 사업지 | 면적 | 계획 세대수 | 최신 확인 단계 |
| 1 | 하월곡1구역 | 약 78,371㎡ | 약 1,990세대 | 정비구역 지정·추진위원회 승인 |
| 2 | 석관4구역 | 약 64,876㎡ | 약 1,530세대 | 정비구역 지정·추진위원회 승인 |
| 3 | 종암8구역 | 약 26,712㎡ | 약 694세대 | 정비구역 지정·추진위원회 승인 |
| 4 | 종암9구역 | 약 32,740㎡ | 약 854세대 | 정비구역 지정·추진위원회 승인 |
| 5 | 성북3구역 | 약 67,308㎡ | 약 1,346세대 | 신속통합기획 착수 |
| 6 | 정릉동 898-16 일대 | 약 53,971㎡ | 약 1,079세대 | 신속통합기획 착수 |
| 7 | 장위13-1구역 | 약 131,226㎡ | 약 2,625세대 | 정비계획 수립·공람 절차 |
| 8 | 장위13-2구역 | 약 110,642㎡ | 약 2,213세대 | 추진위원회 승인·정비계획 공람 |
| 9 | 정릉2구역 | 약 24,138㎡ | 약 483세대 | 신속통합기획 착수 |
| 10 | 삼선3구역 | 약 56,770㎡ | 약 1,135세대 | 신속통합기획 착수 |
| 11 | 정릉동 16-179 일대 | 약 42,811㎡ | 약 856세대 | 후보지 선정 |
표의 세대수와 면적은 신속통합기획 추진현황에 제시된 계획 수치입니다. 정비계획 수립과 도시계획위원회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
7.1 하월곡1구역
하월곡1구역은 2025년 5월 1일 정비구역 지정 고시가 확인됐고 이후 추진위원회 승인 단계까지 진행된 것으로 등록돼 있습니다.
사업 규모는 약 7만8,371㎡이며 신속통합기획 추진현황에는 약 1,990세대가 제시돼 있습니다.
하월곡2구역 가로주택정비사업과는 사업 유형과 구역이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다.
7.2 석관4구역
석관4구역은 약 6만4,876㎡ 규모로 약 1,530세대가 계획돼 있습니다.
2025년 4월 10일 정비구역 지정 이후 추진위원회 구성 단계가 진행되고 있습니다.
인근 석관동 모아타운과 여러 가로주택정비사업은 석관4구역 재개발과 별개의 사업입니다.
주변 정비사업이 많더라도 각 사업의 구역 경계와 사업시행자를 따로 확인해야 합니다.
7.3 종암8구역과 종암9구역
종암8구역은 약 2만6,712㎡, 약 694세대 규모이며 2025년 5월 29일 정비구역으로 지정됐습니다.
종암9구역은 약 3만2,740㎡, 약 854세대 규모이며 2025년 8월 21일 정비구역 지정 이후 추진위원회 단계가 진행되고 있습니다.
두 구역은 이름과 위치가 가까우나 별도의 정비구역입니다. 조합설립 동의율과 계획 세대수, 도로계획, 지형 조건도 각각 확인해야 합니다.
7.4 장위13-1구역과 장위13-2구역
장위13-1구역과 장위13-2구역은 과거 장위재정비촉진지구 해제지역을 중심으로 다시 정비계획이 추진되는 사업입니다.
2026년 6월에는 두 구역의 재정비촉진계획 결정·변경안에 대한 공람공고가 확인됐습니다.
장위13-1구역은 서울시 사업장에 정비계획 수립 단계로, 장위13-2구역은 추진위원회 승인 단계로 표시됩니다.
두 사업은 장위13-4·13-6·13의8·13의9 가로주택정비사업과 명칭이 비슷하므로 계약 전 정확한 지번과 구역도를 확인해야 합니다.
7.5 정릉동 16-179 일대
정릉동 16-179 일대는 약 4만2,810.6㎡ 규모의 신속통합기획 재개발 후보지입니다.
후보지 선정 단계는 정비구역 지정이나 조합설립 단계보다 앞선 초기 단계입니다.
후보지에 포함됐더라도 향후 정비계획 수립 과정에서 구역 경계와 계획 세대수, 도로계획이 변경될 수 있습니다.
8. 지역별로 본 성북구 정비사업 특징
8.1 석관동
석관동에서는 가로주택정비사업 6곳, 모아타운 2곳, 신속통합기획 재개발인 석관4구역이 확인됩니다.
여러 사업이 동시에 추진되지만 석관동 전체가 하나의 사업구역은 아닙니다.
특히 석관동 334-69 모아타운과 석관1의1구역처럼 서로 연계된 사업이 있는 반면 석관4구역은 별도의 재개발 사업입니다.
8.2 장위동
장위동에서는 가로주택정비사업 9곳, 모아타운 2곳, 신속통합기획 재개발 2곳이 확인됩니다.
사업 수가 많은 만큼 명칭 혼동 가능성도 큽니다. 장위11계열, 장위13계열이라는 명칭만 확인하지 말고 반드시 대표지번과 사업시행구역 도면을 대조해야 합니다.
8.3 정릉동
정릉동에서는 일반 재건축인 정릉7구역, 소규모재건축 2곳, 가로주택정비사업 5곳, 모아타운 3곳, 신속통합기획 재개발 3곳이 확인됩니다.
동일한 정릉동 안에서도 사업 단계가 후보지 선정부터 사업시행인가까지 크게 다릅니다. ‘정릉동 정비사업’이라는 표현만으로 투자시기나 사업속도를 판단해서는 안 됩니다.
8.4 종암동·하월곡동
종암동과 하월곡동에서는 가로주택정비사업, 모아타운, 신속통합기획, 소규모재건축이 동시에 추진되고 있습니다.
종암동 개운산마을은 착공 단계인 반면 종암동 125-1번지 LH참여형 사업은 조합설립인가 단계입니다.
종암8·종암9구역은 신속통합기획 재개발로 추진위원회 단계에 해당합니다.
하월곡동에서는 동신아파트 소규모재건축과 하월곡2구역 가로주택정비사업, 하월곡1구역 재개발을 구분해야 합니다.
8.5 성북동·안암동·삼선동
성북동에서는 성북동 300-5번지 가로주택정비사업과 성북3구역 신속통합기획 재개발이 확인됩니다.
안암동에서는 안암제1구역 일반 재건축과 대광빌라 가로주택정비사업이 별도로 추진됩니다.
삼선동에서는 삼선동3가 42-7 일대 모아타운과 삼선3구역 신속통합기획 재개발이 확인되므로 두 대상지의 위치와 경계를 구분해야 합니다.
9. 현재 단계로 본 사업지 분류
사업의 빠르기를 단순 비교할 수는 없지만 공식 시스템에 등록된 행정 단계를 기준으로 구분하면 다음과 같습니다.
| 단계 | 해당 사업 예시 | 의미 |
| 후보지·계획 수립 | 성북3, 정릉동 898-16, 삼선3, 정릉동 16-179 | 구역·계획 변동 가능성이 큰 초기 단계 |
| 추진위원회 승인 | 하월곡1, 석관4, 종암8, 종암9, 장위13-2 | 조합설립을 준비하는 단계 |
| 조합설립인가 | 다수 가로주택·안암제1·소규모재건축 | 사업 주체가 법적으로 구성된 단계 |
| 사업시행인가 | 정릉7, 동신아파트, 정릉동 218-1, 장위11-2 | 건축계획과 사업계획이 구체화된 단계 |
| 착공 | 종암동 개운산마을 | 공사에 들어간 단계 |
사업시행인가를 받았더라도 관리처분, 이주, 철거 또는 공사비 협의가 남아 있을 수 있습니다. 착공 단계에서도 공사기간과 입주 일정은 현장 상황에 따라 변경될 수 있습니다.
10. 성북구 정비사업 매수 전 확인사항
10.1 사업명보다 지번과 구역도를 먼저 확인해야 합니다
장위13계열이나 석관1계열처럼 유사한 사업명이 많습니다.
매물 광고에 특정 구역명이 표시돼 있더라도 실제 토지가 사업시행구역 안에 포함되는지는 서울시 또는 성북구에서 공개한 공식 구역도로 다시 확인해야 합니다.
10.2 모아타운 대상지와 개별 사업구역을 구분해야 합니다
모아타운 경계 안에 있다는 사실과 개별 모아주택 또는 가로주택정비사업의 조합원이 되는 것은 같은 의미가 아닙니다.
관리계획 안에서 실제 사업구역으로 지정됐는지, 해당 필지 소유자가 분양대상에 해당하는지를 별도로 확인해야 합니다.
10.3 권리산정기준일을 확인해야 합니다
정비사업에서는 신축 다세대주택, 공유지분, 토지와 건축물의 분리 소유, 한 사람이 여러 물건을 소유한 경우 등에 따라 분양자격이 달라질 수 있습니다.
권리산정기준일 이후 지분을 나누거나 다세대주택을 신축한 경우에는 주택을 매수하더라도 독립적인 분양권을 인정받지 못할 수 있으므로 계약 전 개별 권리분석이 필요합니다.
10.4 조합원 지위 양도 가능 여부를 확인해야 합니다
사업 유형과 규제지역 여부, 사업 단계, 취득 시점, 소유자의 보유기간에 따라 조합원 지위 양도 제한이 적용될 수 있습니다.
중개업소의 설명만으로 판단하지 말고 계약서 작성 전에 조합, 성북구 담당 부서, 정비사업 전문 변호사 또는 행정사에게 확인하는 것이 안전합니다.
10.5 총투자금액으로 비교해야 합니다
| 비용 항목 | 확인 내용 |
| 매매가격 | 현재 물건을 취득하는 가격 |
| 취득세·중개보수 | 취득 과정에서 발생하는 비용 |
| 추가분담금 | 조합원 분양가와 종전자산평가액 차이 |
| 사업비 증가분 | 공사비·설계비·금융비 상승에 따른 부담 |
| 대출이자 | 매수대출과 이주비대출 이자 |
| 보유세 | 사업기간 동안 발생하는 세금 |
| 임대·이주 비용 | 세입자 명도와 본인 거주 이전 비용 |
| 예상 보유기간 | 사업 지연 가능성을 반영한 기간 |
현재 매매가격이 저렴해 보여도 추가분담금과 금융비용이 커지면 총투자금액이 신축주택 예상가격에 가까워질 수 있습니다.
10.6 사업 중단 표시와 최근 고시를 함께 봐야 합니다
서울시 사업장 시스템의 단계는 전체 사업 흐름을 확인하는 데 유용하지만 최근 총회 결과나 소송, 조합 임원 변경, 공사비 협상까지 실시간으로 반영되지 않을 수 있습니다.
‘조합설립인가’라고 표시된 사업 중에도 일시중단 표시가 있는 곳이 있으므로 최근 조합 공고와 성북구 고시를 추가로 확인해야 합니다.
11. 자주 묻는 질문
11.1 성북구 가로주택정비사업은 12곳인가요?
2026년 7월 13일 서울시 정비사업 정보몽땅의 사업장 목록을 다시 대조하면 중복 등록을 제외하고 27곳이 확인됩니다.
과거 성북구청 자료와 현재 서울시 사업장 검색은 기준일과 등록 사업지가 다르기 때문에 숫자 차이가 발생합니다.
11.2 성북구 모아타운은 정릉동 한 곳뿐인가요?
아닙니다.
서울시가 공개한 2026년 3월 말 추진현황에는 석관동 2곳, 종암동 1곳, 정릉동 3곳, 하월곡동 1곳, 장위동 2곳, 삼선동 1곳 등 총 10곳이 포함돼 있습니다.
11.3 모아타운으로 선정되면 바로 입주권을 받을 수 있나요?
모아타운 선정만으로 개별 소유자의 분양자격이 확정되는 것은 아닙니다.
실제 사업구역 편입 여부, 토지와 건축물의 소유 형태, 권리산정기준일, 개별 모아주택 사업의 분양대상 기준을 확인해야 합니다.
11.4 신속통합기획이면 사업이 바로 시작되나요?
신속통합기획은 정비계획 수립과 심의를 지원하는 제도입니다.
후보지 선정 후 정비계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차가 남아 있으므로 곧바로 착공하거나 일반분양을 진행한다는 의미는 아닙니다.
11.5 현재 단계가 가장 빠른 가로주택정비사업은 어디인가요?
서울시 시스템상 성북구 가로주택정비사업 가운데 종암동 개운산마을이 착공 단계로 확인됩니다.
정릉동 218-1번지 일대와 장위11-2구역은 사업시행인가 단계입니다. 다만 단계가 앞서 있다는 사실만으로 입주 일정이나 투자수익을 확정할 수는 없습니다.
12. 성북구 정비사업 전망
성북구는 장위뉴타운과 기존 재개발구역처럼 규모가 큰 사업뿐 아니라 가로주택정비사업과 모아타운이 광범위하게 추진되는 지역입니다.
석관동과 장위동에서는 여러 소규모 사업이 밀집해 있으며 정릉동과 종암동에서는 일반 재건축, 소규모재건축, 모아타운, 신속통합기획 재개발이 동시에 진행되고 있습니다.
앞으로 중요한 것은 후보지 또는 대상지 선정 자체보다 다음 행정 단계로 실제 이동하고 있는지 여부입니다.
관리계획이 승인됐는지, 정비구역으로 지정됐는지, 추진위원회와 조합이 설립됐는지, 사업시행계획이 인가됐는지, 공사비와 분담금 협의가 진행되고 있는지를 계속 확인해야 합니다.
소규모 정비사업은 절차가 상대적으로 간소할 수 있지만 사업 면적과 일반분양 물량이 제한적입니다. 공사비와 금융비가 상승하면 조합원 부담이 빠르게 커질 수 있으므로 단순히 ‘재개발보다 빠르다’거나 ‘모아타운으로 선정됐다’는 이유만으로 사업성을 판단해서는 안 됩니다.
13. 정리
2026년 7월 13일 공식 자료 확인 기준으로 성북구에서는 다음과 같은 정비사업이 확인됩니다.
| 최종 구분 | 확인 결과 |
| 일반 재건축 | 2곳 |
| 소규모재건축 | 3곳 |
| 가로주택정비사업 | 27곳 |
| 모아타운 | 10곳 |
| 신속통합기획 재개발 | 11곳 |
정릉7구역은 소규모재건축이 아닌 일반 재건축이며, 성북구 모아타운은 정릉동 559-43번지 한 곳이 아니라 10곳이 추진현황에 포함돼 있습니다.
가로주택정비사업은 중복 등록된 정릉동 545-12번지 일대를 한 곳으로 계산하면 27곳입니다. 신속통합기획 재개발은 하월곡1·석관4·종암8·종암9·성북3·정릉동 898-16·장위13-1·장위13-2·정릉2·삼선3·정릉동 16-179 일대 등 11곳이 확인됩니다.
다만 모아타운과 가로주택정비사업은 서로 중복되는 사업지가 있으므로 각 유형의 숫자를 합쳐 전체 사업지 수로 표현해서는 안 됩니다.
정비사업 매수를 검토한다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 정확한 지번과 공식 구역도 확인
- 사업 유형과 현재 행정 단계 확인
- 조합원 자격과 권리산정기준일 확인
- 조합원 지위 양도 가능 여부 확인
- 종전자산평가액과 추정분담금 확인
- 공사비와 금융비용 변동 확인
- 모아타운·가로주택·재개발 중복 여부 확인
- 서울시·성북구의 최신 고시 재확인
※ 이 글은 2026년 7월 13일 공개된 서울시 및 성북구 자료를 기준으로 작성한 참고 자료입니다. 사업명, 구역 경계, 계획 세대수, 인허가 단계, 조합원 자격과 분양계획은 이후 변경될 수 있습니다. 부동산 계약이나 투자 결정 전에는 서울시 정비사업 정보몽땅, 서울시 고시, 성북구 고시, 사업시행자 또는 조합의 최신 자료를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.