동대문구 신규 아파트 예정지 35곳｜재개발·재건축 사업 유형별 현재 단계

동대문구에서 신규 아파트가 들어설 가능성이 있는 사업지를 찾다 보면 재건축, 재개발, 역세권 장기전세주택, 모아타운 등을 모두 합쳐 30곳이 넘는다는 자료를 쉽게 접하게 된다.

하지만 사업지 목록에 포함됐다는 이유만으로 실제 아파트 공급이 확정됐다고 판단하면 안 된다. 착공 단계에 들어간 곳과 후보지에 선정된 곳, 주민공람 중인 곳, 일시중단된 곳은 사업 안정성과 예상 기간이 전혀 다르다.

단계를 잘못 판단하면 매수 후 수년간 자금이 묶이거나 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 가능성도 있다.

이 글에서는 2026년 7월 23일 검색 시점 기준으로 동대문구 신규 아파트 예정지 35곳을 사업 유형별로 정리하고, 실제 진행 속도와 매수 전 확인할 위험까지 구분한다.

동대문구 신규 아파트 예정지 35곳, 핵심 결론

결론부터 말하면 35곳을 모두 동일한 신규 아파트 공급 예정지로 보면 안 된다.

제기1구역처럼 착공 단계에 들어간 곳이 있는 반면, 관리처분인가와 철거 단계에 있는 곳, 조합설립 단계인 곳, 정비구역 지정 전 단계인 곳이 함께 포함돼 있다. 용두7구역과 휘경5구역은 서울시 정비사업 정보몽땅에서 일시중단으로 표시되고 있으며, 답십리동 953-1번지 일대는 후보지 제외 대상으로 분류된다.

구분	해당 사업지 수	해석
관리처분·철거·착공권	6곳	비교적 후반부지만 공사비·이주·착공 지연 가능성은 남아 있음
사업시행·조합설립권	15곳	중기 사업지로 인허가와 사업비 변화를 함께 봐야 함
정비계획·후보지·초기권	9곳	장기 보유를 전제로 접근해야 함
비정비사업·중단·제외권	5곳	일반 재개발과 별도로 판단하거나 투자 대상에서 제외할 필요가 있음
합계	35곳	사업 확정성과 예상 기간이 서로 다름

따라서 단기 공급을 확인하려면 제기1구역, 제기4구역, 청량리8구역 등 후반부 사업지를 먼저 봐야 한다. 장기 투자 후보를 찾는다면 조합설립이나 정비구역 지정 단계도 검토할 수 있지만, 입주 시기를 특정해서는 안 된다.

동대문구 신규 아파트 예정지 35곳 전체 목록

세대수는 현재 공개된 정비계획안이나 사업계획상 수치이다. 사업시행계획 변경, 통합심의, 임대주택 비율 조정, 설계 변경에 따라 달라질 수 있다.

특히 기존 자료와 최근 정비사업 포털의 세대수가 다른 사업지는 최신 고시문을 다시 확인해야 한다.

재건축 3곳

사업지	2026년 7월 확인 단계	계획 세대수	판단
장안현대아파트	관리처분인가	750세대	이주·철거·착공 일정 확인
제기1구역	착공신고	351세대	35곳 중 가장 진행된 축에 해당
청량리미주아파트	조합설립인가 후 시공자 선정 준비	변경안 확인 필요	대단지라는 기대보다 정비계획 변경과 시공자 조건 확인

제기1구역은 서울시 정비사업 정보몽땅에서 착공신고 단계로 표시된다. 장안현대아파트는 관리처분인가 단계이며, 청량리미주아파트는 2026년 2월 조합설립인가 후 시공자 선정 준비가 진행 중인 것으로 확인된다.

재개발·공공재개발 15곳

사업지	2026년 7월 확인 단계	계획 세대수	매수 판단 포인트
이문4재정비촉진구역	관리처분인가·사업시행계획 변경	3,720세대	대규모 사업이지만 변경인가와 이주 일정 확인
제기4구역	철거신고·해체공사 진행	909세대	착공신고 전 잔여 절차 확인
제기6구역	관리처분인가	423세대	최신 변경계획 세대수 재확인
청량리8구역	관리처분인가 후 이주 마무리·철거 준비	610세대	이주율과 착공 일정 확인
신설1구역	공공재개발 사업시행인가	299세대	관리처분과 이주까지 남은 기간 고려
용두1구역 6지구	공공재개발·조합설립인가 단계	977세대	SH 참여 여부와 사업시행계획 확인
전농9구역	공공재개발·조합설립인가 단계	최신 계획 확인	정비계획 변경만으로 설명하면 현재 단계가 과소평가됨
전농8구역	조합설립인가·시공자 선정	1,760세대	통합심의와 사업시행인가 일정 확인
전농12구역	조합설립인가	297세대	소규모 사업의 일반분양 물량과 사업성 확인
청량리6구역	사업시행인가	1,493세대	관리처분 전 분담금 변화 가능성
용두동 39-361번지 일대	정비구역 지정·추진위원회 승인	후속 계획 확인	용두제3구역 명칭과 개별 지번 편입 확인
장안1구역	추진위원회 승인·정비계획 절차	후속 계획 확인	정비구역 고시와 조합설립 동의율 확인
전농15구역	신속통합기획 후보지·정비계획 수립	미확정	초기 단계로 장기 보유 전제
전농13구역	정비구역 지정 후 조합 직접설립 절차	949세대	조합설립 완료 여부 확인
청량리9구역	정비구역 지정·추진위원회 승인	후속 계획 확인	2026년 1월 추진위원회 승인 이후 절차 확인

이문4구역은 관리처분인가 단계이며, 제기4구역은 서울시 포털상 철거신고 단계이다. 청량리6구역과 신설1구역은 사업시행인가 단계로 확인된다.

전농9구역은 정비계획 변경 절차만 진행되는 초기 사업지가 아니라 서울시 정비사업 포털상 조합설립인가 단계로 분류된다. 용두동 39-361번지 일대는 용두제3구역으로 정비구역 지정 후 추진위원회가 승인됐고, 청량리9구역도 2026년 1월 13일 추진위원회 승인이 확인된다.

도시정비형·도시환경정비사업 5곳

사업지	2026년 7월 확인 단계	계획 세대수	주의할 점
답십리자동차부품상가	사업시행인가 후 정비계획 변경	최신 변경안 확인	상가 권리와 주택 권리를 동일하게 보면 안 됨
용두1구역 2지구	사업시행인가·통합심의 후 변경 절차	243세대	업무·상업시설 포함 여부 확인
용두1구역 4지구	사업시행인가	약 60세대	지정개발자 방식과 분양대상 기준 확인
용두1구역 5지구	조합설립인가 단계	최신 변경안 확인	과거 계획 세대수와 변경안 차이 확인
전농도시환경정비사업	사업시행인가·관리처분 준비	최신 변경안 확인	주거·상업 비율과 관리처분 총회 결과 확인

답십리자동차부품상가는 2025년 4월 3일 사업시행인가를 받았고, 2026년에는 정비계획 변경안 재공람이 진행됐다. 전농도시환경정비사업 역시 서울시 포털상 사업시행인가 단계이며 2026년 관리처분 관련 총회 준비 자료가 공개됐다.

도시정비형 사업은 아파트 세대수만 봐서는 안 된다. 상가, 업무시설, 오피스텔, 공공시설이 함께 들어가는 경우가 많아 토지등소유자의 분양대상 기준과 권리가액 구조가 주택재개발과 다를 수 있다.

역세권 장기전세주택 4곳

사업지	2026년 7월 확인 단계	계획 세대수	판단
신이문역세권 장기전세주택	지정개발자 지정·조합설립인가 단계	1,265세대	임대·장기전세 비율과 변경계획 확인
신설동역세권 장기전세주택	추진위원회 승인	미확정	조합설립 동의율 확인
신이문2 역세권 장기전세주택	정비계획 수립·재공람 절차	계획안 확인	정비구역 지정 전후 조건 변화 가능
이문동 256-136번지 일대	사전검토·개발행위 제한	미확정	정비구역 지정 전 초기 검토 대상

신이문역세권 사업은 동대문구 공개 사업계획상 1,265세대로 계획돼 있으며, 서울시 포털에서는 조합설립인가 단계로 분류된다. 신설동역세권 사업은 추진위원회 승인 단계이다.

역세권 장기전세주택 사업은 용도지역 상향으로 공급 규모가 커질 수 있지만 장기전세와 임대주택 부담, 기반시설 기여, 정비계획 변경이 사업성에 영향을 줄 수 있다.

모아타운·소규모재건축 3곳

사업지	2026년 7월 확인 단계	계획 세대수	주의할 점
답십리동 489번지 일대 모아타운	관리계획 재공람	최종 고시 확인 필요	관리계획 고시와 개별 모아주택 구역은 별개
공성아파트 소규모재건축	사업시행계획 변경인가 이후	76세대	시공자와 공사 일정 재확인
경희맨션 소규모재건축	조합설립인가 신청 주민공람	미확정	조합설립인가 완료 전 단계

답십리동 489번지 일대는 2025년 통합심의 소위원회 수정가결 내용을 반영해 2026년 2월 관리계획안 재공람이 진행됐다. 재공람이 끝났다는 사실만으로 관리계획 최종 고시나 개별 입주권이 확정되는 것은 아니다.

공성아파트는 76세대 규모로 사업시행계획 변경인가가 고시됐지만 시공자 관련 변수가 있었기 때문에 실제 착공 일정을 다시 확인해야 한다. 경희맨션은 2026년 2월 조합설립인가를 위한 주민공람이 진행됐다.

정비사업 외 대형개발·일시중단·후보지 제외 5곳

구분	사업지	현재 상태	판단
복합개발	장안동 283-1번지 동부화물터미널 부지	지구단위계획·세부개발계획 변경 고시	일반 재개발 입주권 투자와 구분
지역주택조합	전농지역주택조합	지구단위계획·건축·교통심의 절차	토지 확보율과 조합원 분담금 확인
일시중단	용두7구역	서울시 포털상 일시중단	재개 여부 전까지 공급 예정지 합산 제외
일시중단	휘경5구역	서울시 포털상 일시중단	추진위원회 승인만으로 사업 재개 단정 금지
후보지 제외	답십리동 953-1번지 일대	후보지 선정 제외	재신청 가능일과 새로운 공모 조건 확인

동부화물터미널 부지는 2026년 3월 19일 지구단위계획과 특별계획구역 세부개발계획 변경 및 지형도면이 고시됐다. 다만 민간 복합개발이므로 기존 빌라를 매수해 재개발 입주권을 기대하는 구조와는 다르다.

지역주택조합 역시 재개발 조합과 다르다. 조합원 모집, 토지사용권원과 소유권 확보, 추가분담금, 사업계획승인 가능성을 별도로 확인해야 한다.

실제 사업 속도는 4개 그룹으로 나뉜다

사업 단계는 단순히 앞 단계와 뒤 단계로만 나눌 수 없다. 실제 투자 판단에서는 다음 네 그룹으로 구분하는 것이 현실적이다.

그룹	대표 사업지	남은 핵심 절차	주요 위험
후반부	제기1·제기4·이문4·제기6·청량리8·장안현대	착공, 일반분양, 공사, 준공	공사비 증액·착공 지연·이주비
중기	청량리6·신설1·전농8·전농9·신이문역세권	사업시행·관리처분·이주	분담금 상승·설계 변경·동의율
초기	전농15·장안1·용두제3·신이문2·답십리 모아타운	정비구역·조합설립·각종 심의	장기 지연·구역 변경·후보지 해제
관찰·제외	용두7·휘경5·답십리 953-1·지역주택조합	재개 결정 또는 별도 인허가	사업 무산·자금 장기 묶임

후반부 사업도 바로 입주할 수 있는 것은 아니다. 관리처분인가 후 이주, 철거, 착공, 공사, 준공까지 수년이 더 필요할 수 있다.

초기 사업지는 더 보수적으로 봐야 한다. 정비구역 경계가 바뀌거나 주민 동의율이 부족하면 계획 수립과 조합설립에 오랜 시간이 걸릴 수 있다.

계획 세대수와 입주 시점을 그대로 합산하면 안 되는 이유

제공된 목록에서 숫자가 표시된 18개 사업지만 단순 합산하면 15,610세대이다. 그러나 이 숫자를 동대문구에 새로 공급될 확정 물량으로 사용하면 안 된다.

첫째, 서로 다른 시점의 정비계획 세대수가 섞여 있다. 이문4구역, 제기6구역, 용두1구역 5지구, 전농도시환경정비사업 등은 공개 자료에 따라 세대수가 다르게 나타날 수 있다.

둘째, 후보지와 관리계획 재공람 단계도 포함돼 있다. 정비구역 지정이나 사업시행인가 전에 세대수는 변경될 가능성이 크다.

셋째, 임대주택과 장기전세주택이 포함된 총세대수와 일반분양 가능 물량은 다르다. 총세대수가 많아도 기존 소유자와 임대주택 비중이 높으면 일반분양 물량은 제한될 수 있다.

넷째, 도시정비형 사업은 아파트 외에 오피스텔, 상가, 업무시설이 함께 계획될 수 있다. 전체 연면적이나 용적률 증가가 조합원의 주택 분양 이익으로 그대로 연결되지는 않는다.

따라서 공급 규모를 비교할 때는 총세대수보다 기존 세대수, 토지등소유자 수, 임대주택 수, 일반분양 예상 물량과 기반시설 부담을 함께 확인해야 한다.

실거주와 투자 관점에서 우선순위가 다르다

목적	상대적으로 검토할 수 있는 사업지	피해야 할 판단
입주 시점이 중요한 실거주	착공·철거·관리처분 단계	후보지의 예상 입주 연도를 확정 일정처럼 믿는 것
장기 투자	조합설립·사업시행인가 단계	현재 매매가만 보고 추가분담금을 제외하는 것
초기 저가 매수	정비구역 지정·정비계획 단계	입주권이 자동 발생한다고 생각하는 것
단기 매도	후반부 사업도 신중	거래량과 세금 없이 사업 기대감만 보는 것
임대 목적	현재 주거환경과 임대수요 확인	철거 예정만 보고 임대보증금 반환 위험을 무시하는 것

실거주 목적이라면 사업의 규모보다 실제 입주 가능 시기가 중요하다. 제기1구역처럼 착공 단계여도 공사기간과 일반분양 일정이 남아 있다.

장기 투자라면 전농8구역, 청량리6구역, 신이문역세권처럼 중기 단계 사업을 검토할 수 있다. 다만 조합원 분양가와 추가분담금이 확정되지 않았다면 매수가만으로 투자금액을 계산해서는 안 된다.

초기 단계 사업은 매입가격이 상대적으로 낮아 보일 수 있지만 구역 편입, 권리산정기준일, 조합원 자격과 사업기간의 불확실성이 더 크다.

장기 보유비용을 계산하면 판단이 달라진다

가상의 사례로 동대문구 초기 재개발 물건을 7억원에 매수하고 임차보증금 승계 후 실제 대출이 3억원이라고 가정해보자.

대출금리 연 4.5%를 단순 적용하면 이자 부담은 다음과 같다.

보유기간	연 이자	누적 단순이자
5년	1,350만원	6,750만원
8년	1,350만원	1억800만원

여기에 취득세, 중개보수, 등기비용, 재산세, 수선비, 임차보증금 반환자금과 추가분담금이 더해진다.

사업이 3년 늦어진다면 이자만 약 4,050만원이 추가된다. 향후 가격이 올라도 금융비와 추가분담금이 상승분을 상당 부분 줄일 수 있다.

이 계산은 특정 사업지의 실제 가격이나 금리를 의미하지 않는 가상 사례이다. 실제 부담은 대출 방식, 금리 변동, 임대보증금과 보유 주택 수에 따라 달라진다.

계약 전 반드시 확인할 서류

확인 항목	확인 서류·기관	확인하지 않을 때의 위험
사업구역 편입	최신 정비구역 도면·지형도면	경계 밖 물건 매수
현재 단계	서울시 정비사업 정보몽땅·구청 고시	주민공람을 인가 완료로 오인
권리산정기준일	정비구역 고시문·조합	입주권 또는 분양대상 제외
조합원 지위	조합원 명부·조합 정관	현금청산 가능성
토지·건물 소유권	등기부등본·건축물대장	토지 없는 건물지분 매수
대지지분	토지대장·등기부	지나치게 높은 지분당 매수가
위반건축물	건축물대장·현장 확인	평가액과 대출 불이익
임차보증금	임대차계약서·전입세대 확인	보증금 반환 부담
추가분담금	추정분담금 자료·총회책자	총투자금 과소계산
거래 제한	구청·토지이음·관련 고시	조합원 지위 승계 또는 허가 문제

매도인이 계약서 특약으로 입주권을 보장한다고 적더라도 행정기관과 조합의 분양대상 판단을 바꿀 수는 없다.

계약 전에는 관할 구청과 조합에 개별 지번의 구역 편입 여부와 조합원 자격을 서면으로 확인하는 것이 안전하다.

자주 묻는 질문과 최종 판단

동대문구에 신규 아파트 예정지가 정말 35곳인가?

정비사업, 역세권 사업, 모아타운, 복합개발, 일시중단 사업과 후보지 제외 대상을 모두 포함하면 35곳이다. 다만 실제 공급이 확정된 35개 아파트 단지를 뜻하지는 않는다.

가장 진행이 빠른 사업지는 어디인가?

2026년 7월 23일 기준 제기1구역은 착공신고 단계이다. 제기4구역은 철거신고, 이문4구역·제기6구역·청량리8구역·장안현대아파트는 관리처분인가권에 해당한다.

조합설립인가를 받으면 입주권이 확정되는가?

그렇지 않다. 개별 물건의 사업구역 편입, 권리산정기준일, 토지와 건축물의 소유관계, 조합 정관과 분양대상 기준을 모두 확인해야 한다.

답십리동 489번지 모아타운은 확정된 것인가?

2026년 2월 관리계획안 재공람까지 확인된다. 최종 관리계획 승인·고시와 개별 모아주택 사업구역의 추진 여부는 별도로 확인해야 한다.

일시중단 사업도 매수해도 되는가?

사업 재개를 확인하기 전에는 정비사업 기대가치를 매매가격에 크게 반영하지 않는 것이 안전하다. 장기간 재개되지 않을 가능성도 고려해야 한다.

세대수가 많은 사업지가 투자에 더 유리한가?

반드시 그렇지는 않다. 기존 토지등소유자와 임대주택이 많거나 기반시설 부담과 공사비가 크면 일반분양 수익성이 낮아질 수 있다.

지금 동대문구 재개발 물건을 매수해도 되는가?

후반부 사업지는 사업 안정성이 상대적으로 높지만 가격과 분담금 부담이 클 수 있다. 초기 사업지는 가격이 낮아 보여도 입주권과 사업기간의 불확실성이 크다. 개별 물건의 대지지분, 권리 상태, 매수가와 장기 금융비를 확인한 뒤 판단해야 한다.

최종적으로 동대문구는 청량리·전농·용두·이문·제기·장안동 전역에서 다양한 주택사업이 진행되고 있어 장기적인 주거환경 변화 가능성이 큰 지역이다.

다만 35곳이라는 숫자보다 현재 단계를 먼저 봐야 한다. 실거주자는 착공·철거·관리처분 단계, 장기 투자자는 사업시행·조합설립 단계, 초기 투자자는 정비구역과 권리관계를 중심으로 비교하는 것이 적절하다.

일시중단 사업, 후보지 제외 대상과 지역주택조합은 일반 재개발과 같은 기준으로 가격을 평가하지 않는 것이 안전하다.

이 글은 2026년 7월 23일 서울시 정비사업 정보몽땅과 동대문구 고시·공고 검색 결과를 기준으로 작성했다. 정비계획, 세대수와 사업 단계는 후속 인허가에 따라 변경될 수 있으며, 실제 계약 전에는 동대문구청과 해당 조합에 개별 지번을 확인해야 한다.