정릉동 226-1번지 일대 모아타운 관리계획이 승인됐으니 지금 빌라를 매수하면 신축 아파트 입주권을 받을 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 관리계획 승인과 개별 물건의 조합원 분양자격은 별개의 문제이다. 구역 경계, 토지와 건축물의 소유관계, 권리산정기준일을 잘못 확인하면 입주권을 받지 못하거나 사업기간 동안 자금이 장기간 묶일 수 있다.
이 글에서는 2026년 7월 21일 기준 정릉동 226-1번지 일대의 정확한 사업 단계, A-1·A-2구역 차이, 782세대 공급계획, 토지거래허가, 추가분담금 구조와 실제 매수 전 확인할 내용을 정리한다.
결론적으로 정릉동 226-1번지 일대는 단순 모아타운 후보지보다 사업이 상당히 진행된 곳이다. 2025년 12월 서울시 통합심의를 통과한 뒤 2026년 3월 관리계획 승인·고시가 이뤄졌고, 2026년 6월에는 관리계획의 경미한 변경 고시도 확인된다. 다만 개별 모아주택의 사업시행계획인가, 조합원 분양가, 추가분담금, 착공일과 입주일은 아직 별도로 확인해야 한다.
재건축과 모아타운, 가로정비주택사업의 전체 내용은 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 최신 총정리 에서 볼 수 있습니다.
재개발의 대한 내용은 성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
정릉동 226-1번지 모아타운 확정·미확정 기준
정릉동 226-1번지 일대를 검토할 때 가장 먼저 해야 할 일은 공식적으로 확정된 계획과 앞으로 개별 사업에서 결정될 내용을 구분하는 것이다.
| 확인 항목 | 2026년 7월 기준 | 매수 판단 |
|---|---|---|
| 모아타운 관리계획 | 승인·고시 완료 | 단순 대상지 선정 단계는 지남 |
| 관리계획 변경 | 2026년 6월 경미한 변경 고시 | 최신 변경 도면을 다시 확인해야 함 |
| 관리계획 면적 | 30,111.1㎡ | 개별 필지 편입 여부는 도면으로 확인 |
| 모아주택 사업구역 | 2개소 | 두 구역의 사업 속도가 다를 수 있음 |
| 전체 공급계획 | 총 782세대 | 임대주택 69세대 포함 |
| 최고 높이 | 지상 최고 29층 계획 | 건축심의·사업시행 과정에서 변경 가능 |
| 기존 조합 절차 | 조합설립변경인가 주민공람 확인 | 변경인가 완료 여부는 별도 확인 |
| 사업시행계획인가 | 전체 완료 사실 미확인 | 착공 직전 단계는 아님 |
| 시공사 | 공식 확정 자료 미확인 | 공사비 협상 전후 확인 필요 |
| 조합원 분양가 | 미확정 | 추가분담금 계산 불가 |
| 착공·입주 예정일 | 공식 일정 미확인 | 단기 입주를 전제로 매수하기 어려움 |
| 개별 물건 입주권 | 물건별 판단 | 모아타운 포함만으로 자동 확정되지 않음 |
서울시는 정릉동 226-1번지 일대 30,111.1㎡에 모아주택 2개소를 계획하고 총 782세대, 임대주택 69세대를 공급하는 관리계획을 통과시켰다. 대상지는 노후건축물 비율이 67.5%, 반지하주택 비율이 68.8%에 이르는 저층 주거지로 설명됐다.
여기서 주의할 점은 면적이 자료마다 다르게 보인다는 것이다.
| 구분 | 공개 면적 | 의미 |
|---|---|---|
| 2024년 대상지 선정 당시 | 27,024㎡ | 주민제안 대상지 선정 범위 |
| 승인된 관리계획 | 30,111.1㎡ | 모아타운 관리계획상 범위 |
| 토지거래허가구역 조정 후 | 29,975.1㎡ | 토지거래허가 규제가 적용되는 경계 |
세 면적이 다른 이유는 모아타운 관리계획 경계와 토지거래허가구역 경계가 동일한 행정 목적과 기준으로 정해지는 것이 아니기 때문이다. 따라서 “정릉동 226-1번지 일대에 들어간다”는 말만으로 사업구역 편입과 토지거래허가 여부를 동시에 판단하면 안 된다. 서울시의 최신 지형도면과 성북구 토지거래허가구역 도면을 각각 확인해야 한다.
현재 단계와 다음 단계｜기존 가로주택정비사업도 구분해야 한다
정릉동 226-1번지 일대는 관리계획이 승인된 뒤 개별 모아주택 사업을 구체화하는 단계로 넘어가고 있다.
성북구는 2026년 5월 12일 기존 정릉동 226-1번지 일대 가로주택정비사업의 조합설립변경인가 신청과 관련해 주민공람을 실시했다. 이는 기존 조합이 변경된 관리계획에 맞춰 사업범위와 조합 내용을 조정하고 있을 가능성을 보여준다. 다만 주민공람이 끝났다는 사실과 조합설립변경인가가 최종 처리됐다는 것은 다르다.
현재까지 공식적으로 확인되는 흐름은 다음과 같다.
| 시기 | 확인된 사업 절차 | 의미 |
|---|---|---|
| 2024년 9월 | 주민제안 모아타운 대상지 선정 | 관리계획 수립을 시작할 수 있는 단계 |
| 2025년 12월 | 서울시 통합심의 통과 | 관리계획의 주요 내용 심의 완료 |
| 2026년 3월 | 관리계획 승인 및 지형도면 고시 | 공식 관리지역과 계획 확정 |
| 2026년 5월 | 기존 조합설립변경인가 주민공람 | 기존 조합의 변경 절차 진행 |
| 2026년 6월 | 관리계획 경미한 변경 고시 | 승인 이후 일부 계획 조정 |
| 향후 | 조합 변경인가·사업시행자 구성 | 개별 사업의 권리관계와 주체 확정 |
| 향후 | 건축심의·통합심의 | 건축 규모와 배치 구체화 |
| 향후 | 사업시행계획인가 | 조합원 분양·사업비 계획 구체화 |
| 이후 | 이주·철거·착공 | 실제 공사 단계 |
| 이후 | 준공·입주 | 사업 완료 단계 |
관리계획 승인까지 왔다는 것은 초기 후보지보다는 불확실성이 낮아졌다는 의미이다. 그러나 관리계획은 모아타운 전체의 도로, 용도지역, 높이와 사업구역 방향을 정하는 계획이다.
실제 신축 아파트를 짓는 주체는 개별 모아주택 사업이다. 따라서 관리계획 승인 직후를 곧바로 사업시행계획인가나 착공 단계로 이해해서는 안 된다.
공식 착공일과 입주일은 2026년 7월 검색 시점에 확인되지 않는다. 남은 인허가와 이주·철거 절차를 고려하면 최소 수년 단위의 장기 사업으로 접근해야 한다. 자금계획을 세울 때는 계획대로 빠르게 진행되는 경우뿐 아니라 사업이 5년 이상 지연되는 경우도 함께 계산하는 것이 안전하다.
A-1·A-2구역과 782세대 계획의 실제 의미
정릉동 226-1번지 일대 모아타운은 하나의 대형 조합이 전체를 동시에 개발하는 방식으로 단정할 수 없다. 관리계획에는 A-1과 A-2로 구분되는 모아주택 2개 사업구역이 제시돼 있다.
서울시 통합심의 자료에는 기존 계획이 A-1구역 379세대, A-2구역 155세대 등 총 534세대였으며, 용도지역과 건축규제 완화를 통해 전체 공급량이 782세대로 248세대 증가하는 것으로 설명돼 있다. 최고 높이는 지하 2층·지상 29층으로 계획됐다.
다만 서울시 공개 보도자료만으로는 최종 782세대가 A-1과 A-2에 각각 몇 세대씩 배분되는지 확인하기 어렵다. 따라서 다음과 같이 구분해야 한다.
| 확인 내용 | 공개자료에서 확인 가능 | 추가 확인 필요 |
|---|---|---|
| 모아주택 사업구역 수 | 2개소 | 각 사업구역의 최신 경계 |
| 전체 공급량 | 782세대 | A-1·A-2별 최종 세대수 |
| 임대주택 | 69세대 | 구역별 임대주택 배치 |
| 최고 높이 | 29층 | 동별 층수와 배치 |
| 기존 계획 | A-1 379세대·A-2 155세대 | 변경 후 구역별 공급량 |
| 도로 계획 | 주요 도로 확장 | 개별 물건의 도로 편입 여부 |
매수하려는 물건이 A-1에 있는지 A-2에 있는지는 중요하다. 두 구역은 주민 동의율, 조합 구성, 소유자 수, 사업성, 시공사 선정과 분쟁 정도가 다를 수 있기 때문이다.
한쪽 구역이 먼저 사업시행계획인가를 받고 다른 구역이 늦어지는 상황도 가능하다. 모아타운 전체가 승인됐다는 이유만으로 A-1과 A-2가 같은 날 착공하고 같은 날 입주한다고 보면 안 된다.
계약 전에는 중개업소에서 보여주는 임의의 구역 표시가 아니라 서울시 고시의 지형도면과 조합이 사용하는 최신 사업구역도를 확인해야 한다. 구역 경계에 가까운 물건은 지번 하나 차이로 결과가 달라질 수 있다.
도로 확장과 기반시설이 사업성에 미치는 차이
정릉동 226-1번지 일대의 핵심 개선 내용은 단순한 아파트 신축만이 아니다. 경사지와 좁은 도로를 개선하기 위한 기반시설 정비가 함께 포함돼 있다.
서울시 계획에 따르면 기존 5m 수준의 도로는 8~10m로 넓어지고, 서경로변 15m 도로는 20m로 확장된다. 향후 주변 개발사업과 연계한 버스정류장 설치도 검토하도록 계획됐다. 보국문로8길에는 주민운동시설과 휴게마당을 조성하고, 서경로9길변 저층부에는 어린이집·다함께돌봄센터·근린생활시설이 들어가는 방향이다.
도로 확장은 실거주 환경에는 긍정적인 요소이다.
현재 좁은 골목과 경사로 때문에 불편했던 차량 진입, 보행 안전, 소방차 접근, 주차장 출입 등이 개선될 가능성이 있다. 저층부 생활시설과 돌봄시설이 조성되면 기존 빌라 밀집지역보다 생활 편의성이 좋아질 수 있다.
반면 투자자 입장에서 보면 도로와 공공시설이 모두 무료로 생기는 것은 아니다.
도로 확장에 포함되는 토지, 정비기반시설 설치비, 공동이용시설 조성비와 공사 난도가 사업비에 영향을 줄 수 있다. 경사지 공사는 평지보다 흙막이, 옹벽, 토목과 지하주차장 공사비가 커질 가능성이 있다.
따라서 용적률과 세대수 증가만 보고 사업성이 좋다고 단정하면 안 된다. 공급세대가 늘어나는 효과와 기반시설·공사비 부담을 함께 비교해야 한다.
특히 매수 대상 건물이 도로 확장 예정선에 걸리는지 확인해야 한다. 도로로 편입되는 면적, 건물 일부 철거 가능성, 종전자산평가 반영 방법에 따라 같은 구역 안에서도 물건별 평가가 달라질 수 있다.
입주권 가능 여부와 안 되는 경우
모아타운 관리계획 안에 있는 빌라를 샀다고 해서 입주권이 자동으로 확정되는 것은 아니다.
입주권 또는 조합원 분양자격은 개별 모아주택 사업구역 편입 여부, 토지와 건축물의 소유관계, 권리산정기준일, 지분 분할 시점, 건축물의 적법성, 조합 정관에 따라 달라질 수 있다.
이번 공식자료 확인 과정에서는 정릉동 226-1번지 일대에 적용되는 정확한 권리산정기준일 고시문 원문을 독립적으로 확인하지 못했다. 따라서 대상지 선정일이나 관리계획 승인일을 권리산정기준일로 임의 판단해서는 안 된다.
계약 전 성북구와 조합에 다음 내용을 서면으로 확인할 필요가 있다.
- 정확한 권리산정기준일과 고시번호
- 매수 대상 필지에 적용되는 기준일
- 현재 조합원 명부 등재 여부
- 매도인의 조합원 지위 승계 가능 여부
- 토지와 건축물 소유자가 다른 경우의 처리
- 공유지분과 도로지분의 분양대상 판단
- 무허가 또는 위반건축물의 인정 여부
- 다가구주택과 다세대주택의 분양자격 차이
- 기준일 이후 신축·증축·지분 분할 여부
입주권 가능성을 검토할 수 있는 경우
- 승인된 개별 모아주택 사업구역 안에 포함된 물건
- 권리산정기준일 전에 적법하게 형성된 토지와 건축물
- 토지와 건축물의 소유관계가 명확한 물건
- 조합원 명부와 등기부상 소유자가 일치하는 물건
- 건축물대장과 실제 이용 상태가 일치하는 물건
- 조합 정관상 분양대상자 기준을 충족하는 물건
추가 확인 없이 매수하면 위험한 경우
- 모아타운 전체 경계에는 있지만 개별 사업구역에서 빠진 물건
- 도로지분이나 지나치게 작은 공유지분만 매수하는 경우
- 토지는 없고 건축물 지분만 거래하는 경우
- 권리산정기준일 이후 토지를 분할하거나 세대를 늘린 물건
- 다가구주택을 다세대주택처럼 나눠 거래하는 물건
- 무허가 증축이나 건축물대장 불일치가 있는 물건
- 조합원 명부 등재 여부를 확인할 수 없는 물건
- 매도인과 중개업소가 입주권을 구두로만 보장하는 경우
매매계약서에 “입주권을 보장한다”는 특약을 넣더라도 행정기관이나 조합의 분양자격 판단을 바꿀 수는 없다.
특약은 매도인의 설명이 사실과 다를 때 계약을 해제하거나 손해를 청구하기 위한 수단일 뿐이다. 입주권 자체를 만들어주는 장치는 아니다.
토지거래허가구역과 실제 계약 기준
정릉동 226-1번지 일대는 토지거래허가구역으로도 지정돼 있다.
성북구가 공개한 서울특별시공고 제2025-3548호 기준 지정기간은 2025년 2월 18일부터 2030년 2월 17일까지이다. 2025년 12월 조정으로 면적은 27,024㎡에서 29,975.1㎡로 변경됐으며, 주거지역에서는 토지면적 6㎡를 초과하면 허가 대상 면적 기준에 해당한다.
빌라의 전용면적이 작더라도 대지권 면적이 6㎡를 넘는 경우가 대부분이므로 “소형 빌라라서 허가가 필요 없다”고 단정해서는 안 된다.
실제 계약 전에는 다음 내용을 필지 단위로 확인해야 한다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 허가구역 포함 여부 | 매수 대상 지번이 최신 도면에 포함되는지 |
| 허가 대상 면적 | 등기부상 대지권 면적이 기준을 초과하는지 |
| 이용 목적 | 실거주·임대·사업 목적이 허가 기준에 맞는지 |
| 기존 임차인 | 임차인의 계약기간과 실제 입주 가능 시점 |
| 계약 효력 | 허가 전 계약의 법적 처리 방식 |
| 계약금 반환 | 허가 불허 시 전액 반환 특약 |
| 자금조달 | 대출 실행 시점과 허가 완료 시점 |
토지거래허가가 필요한 계약은 일반적인 빌라 매매와 절차가 다르다.
허가를 받지 못하면 잔금 지급과 소유권 이전을 진행하지 못할 수 있다. 따라서 계약서에는 허가 신청 주체, 협조 의무, 불허 시 계약 해제, 계약금 반환 시점과 귀책사유를 구체적으로 적어야 한다.
기존 세입자가 있는 물건도 주의해야 한다. 토지거래허가의 이용 의무와 임대차계약 기간이 충돌할 수 있기 때문이다. 매수자의 실제 입주 가능 시점이 허가 조건과 맞는지 성북구 담당부서에 확인할 필요가 있다.
실거래가와 대지지분 비교 기준
정릉동 빌라는 면적, 건축연도, 대지지분, 도로 조건과 불법 증축 여부가 제각각이다. 따라서 정릉동 전체 빌라의 평균가격만으로 정릉동 226-1번지 일대의 적정 매수가를 판단하기 어렵다.
실거래를 비교할 때는 다음 순서가 적절하다.
| 비교 항목 | 판단 방법 |
|---|---|
| 사업구역 | A-1 또는 A-2의 같은 사업구역끼리 비교 |
| 거래 시점 | 관리계획 승인 전후 거래를 구분 |
| 대지지분 | 전용면적보다 대지지분을 우선 비교 |
| 건축연도 | 노후도와 수선비 차이 확인 |
| 도로 조건 | 차량 진입, 도로 접면과 확장선 편입 확인 |
| 임차보증금 | 매매가가 아닌 실제 투입 현금 계산 |
| 위반건축물 | 건축물대장 표시와 실제 구조 확인 |
| 권리 상태 | 조합원 명부와 분양대상 가능성 확인 |
예를 들어 매매가격이 모두 4억원인 두 빌라가 있다고 가정해 보자.
첫 번째 물건은 대지지분이 12평이고 토지와 건축물 소유관계가 명확하다. 두 번째 물건은 대지지분이 6평이고 무허가 증축과 공유지분 문제가 있다.
가격만 보면 같은 물건처럼 보이지만 정비사업에서는 평가와 권리 위험이 완전히 다를 수 있다.
대지지분 3.3㎡당 가격은 다음과 같이 계산할 수 있다.
대지지분 평당 매수가
= 매매가격 ÷ 대지지분 평수
다만 대지지분 평당 가격이 낮다고 무조건 유리한 것은 아니다. 도로 편입, 고저차, 건축물 상태, 조합원 자격과 권리가액 평가가 함께 반영되기 때문이다.
2026년 7월 실제 매수 판단에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 사업구역, 비슷한 대지지분과 건축연도의 거래를 3건 이상 비교하는 것이 좋다. 거래가 적다면 실거래가와 중개업소 호가를 구분하고, 호가만 오른 상태인지 실제 계약도 따라왔는지 확인해야 한다.
추가분담금과 장기 보유비용 계산
정릉동 226-1번지 일대의 조합원별 추가분담금은 2026년 7월 검색 시점에 공식적으로 확인되지 않는다.
관리계획에 782세대가 적혀 있다는 사실만으로 조합원 분양가나 추가분담금을 계산할 수는 없다.
추가분담금의 기본 구조는 다음과 같다.
예상 추가분담금
= 조합원 분양가 − 권리가액 + 각종 정산금
권리가액은 일반적으로 종전자산평가액과 비례율의 영향을 받는다.
권리가액
= 종전자산평가액 × 비례율
| 변동 요인 | 추가분담금 증가 가능성 | 추가분담금 감소 가능성 |
|---|---|---|
| 종전자산평가액 | 낮게 평가 | 높게 평가 |
| 비례율 | 하락 | 상승 |
| 공사비 | 상승 | 절감 |
| 금융비 | 사업 지연으로 증가 | 사업기간 단축 |
| 일반분양 수입 | 분양가·물량 감소 | 분양가·물량 증가 |
| 기반시설 부담 | 도로·공공시설 비용 증가 | 공공지원·부담 완화 |
| 신청 평형 | 큰 평형 선택 | 작은 평형 선택 |
| 사업기간 | 장기 지연 | 계획대로 진행 |
추가분담금은 매매가격과도 다르다.
매수자가 빌라를 5억원에 샀더라도 종전자산평가가 반드시 5억원으로 인정되는 것은 아니다. 반대로 과거에 낮은 가격으로 매수했더라도 평가 시점의 토지와 건물 가치에 따라 종전자산평가액이 달라질 수 있다.
현실적인 자금계산 사례
다음은 실제 시세가 아닌 단순 계산 예시이다.
- 빌라 매매가격: 4억5,000만원
- 기존 임차보증금: 1억원
- 대출금: 1억5,000만원
- 최초 자기자금: 약 2억원
- 취득세·중개보수·등기비용: 별도
- 향후 추가분담금: 별도
대출 1억5,000만원을 원금 상환 없이 이자만 낸다고 가정하면 다음과 같다.
| 대출금리 | 연간 단순 이자 | 5년간 단순 이자 | 8년간 단순 이자 |
|---|---|---|---|
| 연 4% | 600만원 | 3,000만원 | 4,800만원 |
| 연 5% | 750만원 | 3,750만원 | 6,000만원 |
| 연 6% | 900만원 | 4,500만원 | 7,200만원 |
사업이 5년 늦어지면 대출이자만 3,000만~4,500만원이 발생할 수 있다. 여기에 노후주택 수선비, 재산세, 임차보증금 반환, 이주비와 추가분담금이 더해질 수 있다.
매매가격이 5,000만원 올라도 이자와 취득비용, 중개보수, 양도세를 빼면 실제 수익이 크지 않을 수 있다. 따라서 정비사업 투자는 매수가와 예상 신축가의 차이만 보는 것이 아니라 총투자금과 보유기간을 함께 봐야 한다.
실거주·투자·단기 매도 판단과 인근 사업 비교
실거주 목적이라면 정릉동 226-1번지 일대의 도로 확장과 주거환경 개선은 장점이 될 수 있다.
반면 사업 전까지는 경사로, 좁은 골목, 주차 부족, 반지하와 노후주택의 불편을 감당해야 한다. 현재 주택에 직접 거주해야 한다면 누수, 결로, 주차, 계단과 대중교통 접근성을 현장에서 확인해야 한다.
투자자 입장에서 보면 관리계획 승인으로 초기 불확실성이 일부 줄어든 점은 긍정적이다. 2개 모아주택과 782세대 규모는 주변 환경을 바꿀 수 있는 크기이다.
그러나 사업구역이 두 개라는 점은 양면성이 있다. 규모는 크지만 A-1과 A-2의 주민 동의율과 사업속도가 다를 수 있다. 기존 조합의 변경 절차, 공사비와 추가분담금도 아직 남아 있다.
단기 매도라면 토지거래허가와 입주권 확인 문제가 매수자 범위를 좁힐 수 있다. 사업 단계가 한 단계 진행됐다고 하더라도 거래량이 적으면 원하는 가격에 바로 매도하기 어렵다.
장기 보유라면 최소 수년간의 이자와 추가분담금을 감당할 수 있어야 한다. 사업이 지연되더라도 생활비나 다른 투자자금을 해치지 않는 범위에서 접근할 필요가 있다.
정릉동 559-43번지 일대와 비교하면 사업 구조의 차이가 더 잘 보인다.
| 비교 항목 | 정릉동 226-1 | 정릉동 559-43 |
|---|---|---|
| 관리계획 면적 | 30,111.1㎡ | 15,030.93㎡ |
| 모아주택 수 | 2개소 | 1개소 |
| 전체 공급계획 | 782세대 | 364세대 |
| 임대주택 | 69세대 | 37세대 |
| 최고 높이 | 29층 | 22층 |
| 주요 특징 | 대규모·2개 사업구역 | 단일 사업구역 |
| 핵심 위험 | 구역별 속도 차이 | 단일 구역 동의와 사업성 |
정릉동 559-43번지 일대는 1개 모아주택, 총 364세대와 최고 22층으로 계획돼 있다. 정릉동 226-1번지 일대는 규모가 더 크고 최고 층수도 높지만, 2개 사업구역이어서 각 구역의 진행 상황을 따로 봐야 한다.
규모가 큰 곳이 무조건 투자성이 좋은 것은 아니다. 작은 사업구역이 주민 합의를 빠르게 끝내 먼저 착공할 수도 있고, 큰 사업지가 일반분양 물량과 기반시설 개선에서 유리할 수도 있다.
결국 비교 기준은 총세대수가 아니라 다음 항목이다.
- 현재 행정 단계
- 조합원 수와 주민 동의율
- 일반분양 가능 물량
- 대지지분 대비 매매가격
- 도로와 공공시설 부담
- 공사비와 금융비
- 입주권 자격의 명확성
- 사업 지연을 감당할 수 있는 자금
정릉동 226-1번지 모아타운 최종 판단
정릉동 226-1번지 일대는 2026년 3월 관리계획 승인·고시와 2026년 6월 경미한 변경 고시까지 진행된 곳이다. 단순 후보지에 비해서는 사업의 경계와 공급 방향이 구체화됐다.
총 782세대, 임대주택 69세대와 최고 29층 계획은 주거환경 개선 가능성을 보여준다. 기존 5m 도로를 8~10m로 확장하고 서경로변 도로를 20m로 넓히는 계획도 현재의 경사지와 좁은 골목 문제를 개선하는 요소이다.
반면 관리계획 승인이 입주권, 조합원 분양가와 착공일을 확정한 것은 아니다. A-1·A-2 사업구역의 진행 속도, 기존 조합의 변경인가, 사업시행계획, 공사비와 추가분담금을 더 확인해야 한다.
다음 조건을 충족한다면 장기 관점에서 매수를 검토할 수 있다.
- 최신 고시 도면에서 개별 사업구역 편입이 확인되는 물건
- 권리산정기준일과 소유권 변동에 문제가 없는 물건
- 토지와 건축물의 소유관계가 명확한 물건
- 조합원 명부와 분양대상 기준을 확인할 수 있는 물건
- 토지거래허가 가능 여부를 사전에 확인한 물건
- 대지지분 대비 매매가격이 과도하지 않은 물건
- 사업이 수년 지연돼도 대출이자를 감당할 수 있는 경우
- 추가분담금을 낼 현금을 별도로 확보할 수 있는 경우
반대로 다음과 같은 물건은 추가 확인 없이 매수하면 위험하다.
- 입주권이 나온다는 중개업소 설명만 있는 물건
- 모아타운 경계와 개별 사업구역 경계를 구분하지 않은 물건
- 도로지분이나 소규모 공유지분만 거래하는 물건
- 권리산정기준일 이후 지분이 분할된 물건
- 위반건축물이나 무허가 증축이 있는 물건
- 조합원 명부 등재 여부를 확인할 수 없는 물건
- 매수자금 대부분을 대출에 의존해야 하는 물건
- 빠른 착공과 단기 시세차익을 전제로 한 물건
계약 전에는 최소한 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 관리계획 지형도면, 토지거래허가구역 도면, 조합원 명부와 조합 정관을 함께 확인해야 한다.
정릉동 226-1번지 일대는 사업계획의 규모만 보면 관심을 가질 만한 곳이다. 다만 좋은 사업지와 좋은 매수물건은 같은 의미가 아니다. 사업지가 좋아도 입주권이 불명확하거나 대지지분 대비 가격이 지나치게 비싸면 투자 결과는 달라질 수 있다.
정릉동 226-1번지 모아타운 FAQ
정릉동 226-1번지 모아타운은 확정됐나요?
2026년 3월 모아타운 관리계획 승인·고시가 이뤄졌고 2026년 6월 경미한 변경 고시도 확인된다. 다만 개별 모아주택의 사업시행계획인가, 착공과 입주가 모두 확정된 상태는 아니다.
구역 안 빌라를 사면 입주권을 받을 수 있나요?
자동으로 받을 수 있는 것은 아니다. 개별 A-1·A-2 사업구역 편입 여부, 권리산정기준일, 토지와 건축물의 소유관계, 조합 정관과 조합원 명부를 확인해야 한다.
A-1구역과 A-2구역은 같은 속도로 진행되나요?
반드시 같다고 볼 수 없다. 두 사업구역의 주민 동의율, 조합 구성, 사업성과 분쟁 상황이 다르면 사업시행계획인가와 착공 시점도 달라질 수 있다.
782세대가 그대로 건설되나요?
782세대는 승인된 관리계획상 전체 공급 목표이다. 개별 건축심의와 사업시행계획인가 과정에서 동 수, 평형 구성, 임대주택 배치와 세대수가 일부 조정될 수 있다.
추가분담금은 얼마나 나올 수 있나요?
2026년 7월 기준으로 공식 종전자산평가액, 비례율과 조합원 분양가가 확인되지 않아 금액을 계산하기 어렵다. 매매가격만으로 추가분담금을 추정해서는 안 된다.
토지거래허가를 받아야 하나요?
정릉동 226-1번지 일대는 2030년 2월 17일까지 토지거래허가구역으로 안내돼 있다. 주거지역은 토지면적 6㎡ 초과가 허가 대상 기준이지만, 실제 대상 여부는 지번과 대지권 면적을 기준으로 성북구에 확인해야 한다.
지금 매수해도 되나요?
사업구역 편입, 입주권 가능성, 토지거래허가와 총투자금을 서면으로 확인하고 장기간 보유할 자금이 있다면 검토할 수 있다. 빠른 착공이나 단기 차익을 전제로 한다면 현재 단계에서는 신중하게 접근할 필요가 있다.
※ 이 글은 2026년 7월 21일 서울시와 성북구 공개자료를 기준으로 작성한 참고 자료이다. 관리계획, 사업구역 경계, 세대수, 조합원 자격, 분양계획과 사업 일정은 이후 인허가와 조합 의결에 따라 변경될 수 있다. 실제 계약 전에는 서울시 고시, 성북구 고시공고, 최신 지형도면과 조합 자료를 다시 확인해야 한다.
